¿Qué sabemos del nuevo valor de referencia catastral y la plusvalía municipal?

 In Fiscalidad, Sector Inmobiliario

Hace una semana que organizamos una conferencia para nuestros clientes, la primera presencial sin límite de aforo desde el inicio de la pandemia, conducida por el notario de Esplugues, D. Jose Vicente Galdón, para tratar 2 temas fiscales de absoluta actualidad.

Los temas en cuestión versaban sobre el nuevo concepto jurídico que afecta, en primera instancia, a las transmisiones, tanto onerosas como lucrativas, como es el valor de referencia catastral y en segundo lugar, pero no menos importante, el impuesto de plusvalía municipal y los efectos de la última sentencia del tribunal constitucional.

Valor de referencia catastral

Photo by Scott Graham

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Como decíamos, el valor de referencia catastral, es un nuevo concepto vigente desde el 1 de enero de 2022 y viene determinado, de año en año, por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de precios medios de las operaciones realizadas delante de notario según ámbitos territoriales homogéneos. Este valor de referencia, que no puede ser superior al valor del mercado, pasa a ser la nueva base imponible del Impuesto sobre Transmisiones y Actas Jurídicas Documentadas y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, si este es superior al valor declarado en escritura por los contribuyentes. Así mismo, hay que poner de manifestó que este valor de referencia también puede tener implicaciones en el ámbito del Impuesto sobre el Patrimonio (solo por las adquisiciones efectuadas a partir del 1 de enero del 2022). Esto es así, dado que la normativa de este impuesto establece que el valor de los inmuebles a declarar en este impuesto es el valor mayor de: valor catastral; valor adquisición; o valor comprobado por la administración (siendo este último, el valor de referencia catastral).

A pesar que previsiblemente el valor de referencia no tenía que ser superior al valor de mercado, la realidad está demostrando que no está siendo así en muchos casos, y esto implica en primer lugar, que se están grabando rentas ficticias y, en segundo lugar, que se está produciendo un incremento importante de impuestos. Y ¿qué podemos hacer si no estamos de acuerdo con el valor de referencia? Hay 2 alternativas, que serán solo posibles cuando tenga lugar una transmisión, no antes.

  • Po un lado, se puede presentar y pagar el impuesto y posteriormente solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada.
  • Por otro lado, declarar y pagar en base a lo que se ha escriturado (inferior en este caso al valor de referencia) y esperar a recibir la complementaria por parte de la Agencia Tributaria y en ese momento interponer el correspondiente recurso.

Aun así, somos de la opinión que la primera opción es más beneficiosa, ya que la segunda implica incurrir en una infracción tributaria que comporta consecuentemente la imposición de una sanción.

Photo by Dimitri Karastelev

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Hay que destacar que impugnar el valor de referencia implica una serie de gastos en cuanto a tasación pericial, levantamiento de acta notarial con fotografías, etc. para demostrar que el valor declarado en escritura es correcto. Por lo tanto, a diferencia de antes, ahora es el contribuyente quien tiene la carga de la prueba, quien tiene que demostrar el valor.

Por último, no hay que olvidar los efectos del valor de referencia en la posible ganancia patrimonial en el IRPF y en la plusvalía municipal del vendedor. En este sentido, si estamos delante de una transmisión onerosa, el valor de referencia no tendrá ningún impacto en el vendedor. También, si estamos delante de una transmisión lucrativa donde el valor escriturado es inferior al valor de referencia, se tomará este último a efectos de calcular la ganancia patrimonial en el IRPF y en la plusvalía municipal.

En definitiva, este nuevo concepto jurídico ha entrado por la puerta de atrás para quedarse, parece ser, que a largo plazo. Aunque, varias voces apuntan a una posible inconstitucionalidad del mismo, por el hecho de grabar rentas ficticias que atentan contra el principio de capacidad económica. Ahora hay que esperar en qué sentido se pronuncian los tribunales.

Impuesto de plusvalía municipal

No menos importante es la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre del 2021 y los cambios que ha comportado la nueva configuración de la plusvalía municipal. En este sentido, la mencionada sentencia declara inconstitucional el sistema de cálculo de la base imponible existente del impuesto al no responder a la realidad del mercado inmobiliario y vulnerar el principio de capacidad económica del contribuyente. Su publicación produce la nulidad total del impuesto que ha estado vigente hasta la publicación del Real Decreto Legislativo 26/2021, que entró en vigor el 10 de noviembre de 2021. Por tanto, entre el 26 de octubre y el 10 de noviembre de 2021 hay un vacío legal al respecto de la plusvalía municipal per lo cual, las operaciones efectuadas en este plazo no están sujetos al citado impuesto.

La nueva normativa de la plusvalía municipal contempla dos aspectos de gran relevancia: por un lado, si no ha habido un incremento de valor, no hay tributación para este impuesto. Por otro lado, en el caso que sí haya incremento de valor, se establece dos sistemas de determinación de la base imponible:

  • El sistema objetivo establecido hasta ahora (basado en el número de años que ha estado en el patrimonio del vendedor).
  • El nuevo sistema subjetivo que tiene en cuenta la plusvalía real derivada de la transmisión (ya que el cálculo es a partir del valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble en cuestión).
Photo by Tyler Franta

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Por último, ¿qué pasa con las liquidaciones y autoliquidaciones anteriores al 26 de octubre del 2021 y que la sentencia declara la inconstitucionalidad del impuesto? Entonces hay que destacar que no todas son susceptibles de poderse recorrer ya que la propia sentencia se encarga de evitar la retroactividad de la misma en esos casos que haya una resolución judicial o administrativa firme. Sin embargo, en esos casos en que esté pendiente de liquidación o autoliquidación, la plusvalía municipal no será exigible, dado que el Real Decreto Legislativo 26/2021 vigente no tiene efectos retroactivos y la normativa anterior es inconstitucional.

En último lugar, las autoliquidaciones pagadas durante los últimos cuatro años, la sentencia considera que es una situación consolidada y que, por lo tanto, no es exigible la devolución. A pesar de eso podría estudiarse la posibilidad de rectificar las autoliquidaciones de los últimos cuatro años, las cuales se puedan alegar otros motivos como la inexistencia de incremento de valor o si la cuota tributaria excede del propio incremento de valor. En definitiva, al ser aspectos controvertidos y de interpretación, consideramos oportuno que se estudie caso por caso las posibilidades de solicitar la rectificación de la autoliquidación.

En cualquier caso, si tienen dudas o requieren de cualquier aclaración al respeto no duden en ponerse en contacto con nuestro departamento fiscal.

Martina Homedes
Departamento fiscal
martina.homedes@amatimmo.cat

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