La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) que no ha nascut

L’HABITATGE NO ÉS UNA MONEDA DE CANVI, ÉS UNA NECESSITAT QUE RECLAMA A CRITS CONSENS

Després de la derogació del Decret Llei més curt de la història, que modificava la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), volem compartir amb tots vosaltres la nostra visió del mercat de lloguer.

Com molts cops ens heu sentit dir, nosaltres que portem 70 anys en el sector immobiliari, sempre hem estat oberts a treballar per fer compatible tot tipus d’ofertes com la compravenda, el lloguer, les cooperatives,… i qualsevol nou plantejament que la societat actual pugui imaginar, sempre tenint clar que sortim d’un dèficit històric de lloguer i que s’ha de resoldre amb la velocitat més alta possible. La societat actual és una societat líquida i això vol dir que el pagament per ús serà un dels mitjans que més afavoreixin aquesta dinàmica de la societat del segle XXI.

El lloguer no és altre cosa que un pagament per ús

Potenciar doncs el lloguer és la missió i el deure de tots els governants, i ho han de fer per dos camins. El primer és fent oferta d’habitatge protegit per famílies en risc d’exclusió social; el segon és fomentar que la inversió privada desenvolupi part de l’oferta necessària per cobrir una demanda que avui no pot trobar sortida i que pressiona els preus a l’alça.

I, tot això, es pot fer respectant absolutament al llogater tant si les regles del joc són clares o si tenim una Llei d’Arrendaments Urbans moderna, clara i amb garanties per les dues parts.

No vam estar d’acord en absolut amb la Llei 4/21013 que desprotegia totalment al llogater i que cap propietari havia demanat, ni amb el Decret Llei de 18 de Desembre de 2018 que ahir van derogar, malgrat considerar que hi havia punts positius com allargar el contracte. Estem parlant de temes molt sensibles (la vida de les famílies, l’entorn on s’educaran els fills,…) en què l’estabilitat afavoreix les dues parts. En definitiva, el Decret era clarament confós i fruit de la precipitació i tampoc resolia la complexitat del món del lloguer.

Ara, toca negociar una nova modificació de la Llei d’Arrendaments. Demanem a tots els actors polítics que fugin de mesures buides i populistes, que aprofitin l’oportunitat per fer una reflexió en profunditat sobre cap a on ha d’anar la societat i serveixi per trobar un equilibri entre els interessos de les parts, no per imposar mesures no objectives que acabin frustrant les possibilitats d’inversió privada, absolutament imprescindible per, entre tots, poder arribar a nivells d’oferta de lloguer dels països europeus.

Es fa un ús i abús quan es parla de posar topalls a les rendes sense especificar què vol dir i, sobretot, quins seran els instruments per porta-ho a terme. Volem deixar clar que estem absolutament en contra de proposar topalls, distorsionant així els valors raonables de mercat.

El passat 2017, la Generalitat de Catalunya va posar en marxa un altre sistema, molt més avançat i transparent, l’anomenat “Índex de Referència de preus de Lloguer” que no és una altra cosa que posar al servei de propietaris i llogaters les dades recollides i processades en base a les fiances dipositades. Es tracta, per tant, de dades absolutament reals i objectives i que donen com a resultat una franja de preus, zona a zona i tipologia per tipologia.

El que hem de fer entre tots és crear l’hàbit de consultar aquestes eines que faciliten que no hi hagi abusos ni distorsions de preus, doncs quedarien absolutament en evidència.

El problema de la resta d’Espanya és que a pocs llocs es disposa de les dades objectives perquè l’Índex pugui funcionar correctament, ja que no existeix el requisit de dipositar les fiances. És per això que, a cegues i de forma totalment arbitraria, es pretén parlar de topalls quan el que s’hauria que fer és treballar la transparència i la informació que són la millor base de protecció de les parts.

Fomentar el lloguer és l’objectiu i per fer-ho hem de conciliar propietaris i llogaters i és responsabilitat de tots que així sigui.

Joana Amat

Vicepresidenta d’Amat Immobiliaris

1 Read More

Canvis importants en la LAU – Llei Arredaments Urbans

El passat 18 de desembre, s’ha publicat al BOE el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, que incorpora modificacions molt importants en matèria d’arrendament d’habitatge (l’arrendament per a ús diferent del d’habitatge no ha patit modificacions) a la LAU.

Aquest Reial Decret Llei ha entrat en vigor al dia següent de la seva publicació i no té efectes retroactius, de manera que no serà d’aplicació als contractes d’arrendament signats amb anterioritat a aquesta data.

Les modificacions més significatives són:

  • Es torna al principi de llibertat de pacte en arrendaments d’habitatge de superfície superior a 300 m2 o de renda inicial superior a 5’4 vegades el salari mínim interprofessional.
  • Queden definitivament exclosos de la LAU (Llei Arrendaments Urbans) els arrendaments turístics o d’ús turístic, en tots els supòsits.
    S’amplia la durada mínima obligatòria dels contractes, a 5 anys si el propietari és persona física i a 7 anys si és persona jurídica.
  • S’amplia la durada de la pròrroga legal a 3 anys.
  • S’estableix que en els contractes de renda reduïda (son aquells on la renda de lloguer està per sota de l’establert pel conjunt de l’estat), l’actualització es farà aplicant IPC mentre duri el termini obligatori de durada, és a dir 5 o 7 anys respectivament.
  • Les despeses de gestió immobiliària i formalització de contracte aniran a càrrec de l’arrendador quan aquest sigui persona jurídica, excepte aquells serveis que hagin estat contractats per iniciativa directa de l’arrendatari.
  • Es posa un topall màxim de 2 mensualitats a les garanties addicionals complementàries a les fiances. Si el contracte té una durada superior a 5 o 7 anys respectivament, es podran ampliar aquestes garanties.
  • S’aprova una exempció del pagament de l’ITP als llogaters; no obstant els propietaris hauran de continuar presentant en temps i forma el model 600 davant els Organismes competents. Aquesta presentació tindrà únicament un caire informatiu a tots els efectes.
  • Es modifica la regulació processal en la tramitació dels desnonaments. Els serveis socials intervindran en el procediment a petició del demandat, en el cas de què hi hagi situació de vulnerabilitat, i aleshores l’Òrgan judicial suspendrà el procediment (1 mes si el propietari és persona física o 2 mesos si és persona jurídica) fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials considerin oportunes. Transcorregut el termini i/o adoptades les mesures el procediment continuarà la seva tramitació.
  • S’introdueix un nou dret de retracte en favor de l’administració en determinats supòsits de venda conjunta.

0 Read More

Prestacions per maternitat: Canvi de criteri i rectificació de la declaració de la renda

En els últims temps s’ha parlat molt de la sentència del Tribunal Suprem de 3 d’octubre de 2018 (sentència 1462/2018) per la qual es fixa com a doctrina legal que “les prestacions per maternitat percebudes de la Seguretat Social estan exemptes de l’Impost sobre la Renda les Persones Físiques”.

De la mateixa manera, la Direcció General de Tributs interpreta que aquesta exempció en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques és igualment aplicable en el cas de les prestacions per paternitat percebudes per la Seguretat Social.

En aquest sentit, en aplicació d’aquesta doctrina podem distingir varis escenaris:

  • Prestacions per maternitat percebudes o que es percebran durant el 2018:

Durant la propera campanya de la renda els contribuents només hauran de confeccionar i presentar les seves declaracions utilitzant les dades fiscals que se’ls-hi ofereixin.

El programa d’ajuda de Renda WEB oferirà les dades fiscals incorporant les citades prestacions com a rendes exemptes i les retencions suportades com a plenament deduïbles.

Després de la citada sentència del Tribunal Suprem, l’Institut Nacional de la Seguretat Social ha deixat de practicar retencions sobre les prestacions abonades, per tractar-se de rendes exemptes.

  • Prestacions per maternitat percebudes durant els anys 2014, 2015, 2016 i 2017 (anys no prescrits):

El contribuents podran sol·licitar la rectificació de les declaracions de la renda en què hi haguessin incloses les citades rendes.

En el cas que les rendes haguessin estat percebudes en més d’un any, hauran de sol·licitar la rectificació de la declaració de la renda de cada any.

L’Agència Tributària ha habilitat un formulari específic per facilitar la sol·licitud dels anys 2014 i 2015, disponible a la pàgina web de la mateixa (www.agenciatributaria.es), en el que la persona perceptora de la prestació haurà d’indicar en quin d’aquests anys ha percebut la prestació i un número de compte bancari de la seva titularitat on s’abonarà la devolució que procedeixi.

Durant el mes de gener del 2019 estarà disponible el formulari que permetrà sol·licitar la rectificació de les declaracions dels anys 2016 i 2017.

Per realitzar el tràmit no és necessari adjuntar a la sol·licitud un certificat de la Seguretat social acreditatiu de les prestacions per maternitat/paternitat percebudes, donat que en cada cas l’Agència Tributària disposarà directament de la Seguretat Social de tota la informació precisa per la resolució del procediment.

  • Sol·licituds prèviament presentades que es trobin pendents de resolució d’un recurs o reclamació:

L’aplicació de l’exempció correspondrà a l’òrgan que estigui en coneixement del recurs o reclamació sense que sigui precisa la presentació de cap sol·licitud addicional.

Martina Homedes

Dep. Fiscal

0 Read More

Reflexions post Meeting Point, i més

He trigat més de l’habitual a fer aquest darrer Diari del Canvi ja que esperàvem valorar els resultats del Meeting Point del mes d’octubre i conèixer les últimes decisions de l’Administració que tant afecten al sector.

Aquest passat Meeting Point ens ha produït sensacions contradictòries. Per una banda, és veritat que el BMP feia molt de goig ja que la disposició dels estands era diferent dels altres anys i pensem que es veien més. A més, han estat més grans i lluminosos. Es veu que anem a millor! Per altra banda, els panells del Simpòsium han estat molt interessants i, al ser un dia menys, ha permès concentrar millor els esforços.

Com sempre hi ha dos “Meeting Point”: el professional i el del gran públic. Els dos dies de saló professional han sigut de moltíssima activitat, de moltíssimes relacions, i per nosaltres han estat molt profitosos. En canvi, els dos dies destinats al gran públic han estat més fluixos que d’altres anys, ja que hi ha hagut menys visites. Si ho analitzem des de el punt de vista comercial, la reflexió és que avui en dia potser té menys sentit pels possibles demandants anar a una fira. Què hi troben? Concentració d’oferta quan també hi és a les webs immobiliàries i als portals? Tot i així, avui podem dir que hem fet tres vendes sorgides directament del BMP.

També per nosaltres, per AMAT, va ser l’espai on vam poder presentar dues innovacions:

  • GreenDEX, es tracta d’un indicador verd que relaciona habitatge i salut. Amb el GreenDEX i el GreenMAP informem en tots els immobles que comercialitzem a la ciutat de Barcelona de la quantitat i la qualitat del verd que tenen al seu entorn. Des del nostre punt de vista, l’existència de zones verdes a l’entorn d’un habitatge millora la salut mediambiental i el benestar de les famílies.

De moment som els únics que hem fet aquesta aposta per informar als nostres clients, però esperem que la resta del sector s’hi vagi sumant a poc a poc!

  • La nova normativa del 30% d’habitatge social

Desprès de mesos de parlar-ne, d’omplir planes i planes dels mitjans d’informació, el passat 5 de desembre hi va haver acord entre l’Ajuntament i la Generalitat. Segurament podríem arribar a estar d’acord amb el fons però segur que no ho estem amb les formes.

Caldrà temps per valorar-ne les conseqüències pel sector immobiliari i també els beneficis socials però com a primera reflexió ens criden l’atenció varies coses:

  • Que un tema tan important i transcendent com aquest s’aprovi a 6 mesos de les eleccions municipals.
  • Que no hi hagi hagut un gran debat. Curiosament hi ha hagut debats a posteriori de l’aprovació per l’Ajuntament.
  • Que el llindar on sigui necessari l’aplicació d’aquesta normativa sigui 600 m2
  • Que s’imposi aquesta càrrega als promotors com a conseqüència d’haver estat l’Administració incapaç d’aconseguir una col·laboració publico-privada per desenvolupar habitatge social, com existeix en temes d’ensenyament i sanitat.

Ens preocupa el tema, com ens ha preocupat històricament la manca d’habitatge de lloguer a Barcelona i la desconfiança, també històrica, en relació al sector immobiliari! (… i mai hem estat Promotors).

Immaculada Amat

Presidenta Amat Immobiliaris

0 Read More

Propietats Greendex

La setmana passada vam presentar al Barcelona Meeting Point una eina innovadora al sector immobiliari: l’índex verd GreendexAquest indicador surt reflectit a la nostra web als immobles de la ciutat de Barcelona per tal que els nostre clients puguin tenir un punt més de referència a l’hora de decidir-se per comprar o llogar.

L’escala que utilitzem, de l’1 al 5, indica el grau d’aquest índex. Al tractar-se d’immobles a la ciutat de Barcelona, la majoria es troben entre el G4 i G5.

A continuació mostrem uns exemples dels immobles amb el seu índex.

 

G5: Immobles que gaudeixen d’un entorn menys verd

 

24036 Pis en finca seminova de l’any 2007

 

 

 

23830 Pis en finca del 1834 completament rehabilitada

 

 

 

G4: Immobles que gaudeixen d’un entorn més verd que l’índex G5

 

24961 Finca clàssica rehabilitada a Poble Sec 

 

 

24109 Obra nova a prop de l’Hospital de Sant Pau

 

0 Read More
AVUI ES
PORTEM DIES A PROP DE TU