Ciutats sota terra: la solució a la superpoblació

Segons estudis de Nacions Unides pel 2050 el 66% de la població residirà en regions urbanes propiciat per dos aspectes: la persistent preferència de la gent de mudar-se d’àrees rurals a d’altres urbanes i el creixement de la població durant els propers 35 anys. Aquests dos factors, entre d’altres, s’estan començant a prendre molt seriosament a nivell urbanístic per poder gestionar el creixement exponencial de les ciutats que passa per ampliar els seus recursos d’allotjament.

Gairebé el 90% del creixement urbanístic es produirà a Àsia i Àfrica i és allà on estan sorgint les primeres iniciatives per solucionar la problemàtica, i s’està començant a mirar “cap avall”, cap a la creació de ciutats sota terra. Fins ara les solucions passaven per gratacels però, i per què no el subsòl?

Experts arquitectes plantegen aquesta qüestió, de la construcció de grans edificis que creixin cap avall, per a aquelles ciutats superpoblades que, per la seva localització, no poden créixer més.

Actualment ja hi ha alguns exemples de ciutats sota terra.

Mèxic

A Mèxic ja s’està dissenyant un anomenat “Rascasuelos” que s’estendrà sota Ciutat de Mèxic i comptarà amb ni més ni menys que 65 nivells amb habitatges, comerços i oficines. Encara que de moment es troba en fase d’estudi, l’estudi d’arquitectura BNKR ha estat el responsable del seu disseny, en forma de piràmide invertida, per assegurar llum solar en tota la seva extensió de 300 metres sota terra.

S’estima que milers de persones podrien viure al rascasuelos, sota dels 57 mil metres quadrats (240 x 240 metres) del Zócalo, la plaça principal de la ciutat de Mèxic.

The Earthscraper by BNKR

Singapur

En una superfície de 710 km2 amb més de 5 milions d’habitants, no es pot créixer més. Tot i que encara no s’han construït habitatges sota terra ja compta amb grans espais d’emmagatzematge a diversos metres de profunditat que poden servir d’exemple.

Per ara, s’està dissenyat la Ciutat de la Ciència Subterrània, que preveu uns 300.000 m2 d’instal·lacions científiques i que pretén albergar a uns 4.200 treballadors a una profunditat d’entre 30 i 80 metres de profunditat.

Beijing

Actualment a Beijing ja viu gent sota terra. S’estima que prop d’1 milió de persones fan vida al subsòl de la capital xinesa on s’amaga una xarxa de refugis antiaeris reconvertits en habitatge a causa de la demanda i els alts preus del mercat.

La fugida del medi rural a les grans urbs ha propiciat aquest nou sistema d’habitatges que, en la majoria dels casos, no compleixen les mesures suficients per assegurar unes condicions mínimes d’habitabilitat.

Hèlsinki

A sota de la ciutat de Hèlsinki s’amaga un altre món. I és que a la capital finlandesa s’està millor sota terra que a la superfície suportant els seus -20 graus a l’hivern. Eija Kivilaakso, urbanista que va col·laborar en el disseny d’espais subterranis, afirma que “hi ha tant túnels sota terra que pot resultar difícil construir més”.

El subsòl de granit de Hèlsinki ha permès construir sota terra gairebé 10 milions de metres cúbics d’espais com centres comercials, pistes d’atletisme i piscines. Els primers 30 metres sota la superfícies estan plens, per poder construir més haurien excavar molt més profund.

Helsinki: Ciutats subterrànies per Ruben Alonso

0 Read More

Quines són les despeses vinculades a la compravenda?

Quan es fa una transacció d’un immoble hi ha despeses vinculades a la compravenda que s’han de tenir en compte després de l’activitat. Aquí us deixem de forma esquematitzada el que heu de saber. Què és el notari? I el registre?

Despeses de notaria

Què és?      Els Honoraris per la intervenció del Notari com a fedatari públic perquè el document sigui una escriptura pública i es pugui inscriure en el Registre de la Propietat.

Quant?       El preu ve determinat pel valor de la compravenda, però també poden influir: la extensió de la escriptura, el nº de còpies. Tenir en compte que a aquest honoraris hem de sumar-li el IVA/IGIC (Canàries)

Qui ho paga?     El Comprador

A qui es paga? Al Notari

Quan es paga?  En el moment de la Escriptura de compravenda

 

Despeses del Registre

Què és?      Els Honoraris per la intervenció del Registrador que comprova la legalitat del document i l’inscriu en el Registre de la Propietat.

Quant?      Conforme els aranzels dels Registradors de la Propietat. Tenir en compte que a aquest honoraris hem de sumar-li el IVA/IGIC (Canàries)

Qui ho paga?      El Comprador

A qui es paga?   Al Registrador de la Propietat

Quan es paga?  En el moment de la Inscripció en el Registre

 

Impostos

Què és?      Impostos que graven la compravenda d’immobles:

  •  AJD        Impost que es paga sempre que la compravenda es gravi amb IVA. Si tributa amb ITP (Impost Transmissions Patrimonials) NO es liquida AJD.
  •  IVA o ITP   Segons correspongui

Quant?  Aprox. 1% del valor de la compravenda. No obstant varia en funció de les CCAA o les condicions del comprador.

Qui ho paga?  El Comprador

Quan es paga?  En el moment de la Compravenda

 

Plusvàlua

Què és?             Tot i que tothom la coneix com “la Plusvàlua”, en realitat és l’Impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana. És un impost municipal que es paga cada vegada que hi ha una transmissió de l’habitatge (venda).

Quant?               La diferència de valor des de l’anterior venda (si és que existeix) i l’actual, es corregeix en base als anys complets transcorreguts i sobre això s’aplica un percentatge que varia segons l’ajuntament.

Els valors els assigna l’ajuntament, aquí no influeix quant s’ha pagat.

Qui ho paga?       El Venedor

A qui es paga?    A l’Ajuntament

Quan es paga?   30 dies naturals des de la data de l’Escriptura

0 Read More

Un problema sense solucions màgiques

Retail Cat i Amat Immobiliaris s’han trobat analitzant el mateix problema des de punts de vista diferents:

Retail Cat analitzava com regenerar el comerç i donar sortida als comerciants que van quedant perduts per la ciutat enmig de portes tancades.

Amat Immobiliaris analitzava com donar sortida a la necessitat, avui ja urgent, d’habitatge per la gent jove i la gent gran, a ser possible de lloguer i aportant un valor social.

L’emergència d’habitatge és tristament una realitat, tant per la manca d’oferta en lloguer, situació que comporta inflació de preus, expulsió dels antics llogaters a zones perifèriques o molt llunyanes i, sobretot,  perquè som conscients que no ho podrem cobrir amb receptes ràpides. És un problema sense solucions màgiques.

Aquestes són les paraules que vaig dir quan presentàvem amb Juan Carles Calbet de Retail Cat una possible solució, dins dels actes de la Setmana del Comerç. Un gra de sorra on tothom hi guanya i que pot aportar entre 5.000 i 8.000 habitatges en lloguer.

L’estudi fet des de l’any 2009 parteix de la base que les noves fórmules d’e-comerç i concentracions en centres comercials han vingut per quedar-se i fa que l’oferta de petits locals en terceres i quartes línies d’una ciutat morin per manca d’activitat.

Encara avui som a temps de salvar els negocis actuals d’aquestes zones si dissenyem eixos comercials barri a barri i ajudem a que aquests negocis es puguin desplaçar a les zones comercials dissenyades.

El canvi d’ús en si ja significa un increment patrimonial que pot ajudar al comerciant a fer el trasllat i en cas que sigui llogater s’hauria d’actuar per la via de finançament o subvencions.

Podem reconvertir els locals en habitatges per a la gent gran sense cap barrera arquitectònica, apropant-los al carrer, que és el mateix que apropar-los a la vida, amb uns costos baixos, doncs es tracta de construir estructures molt diàfanes.

Hem invertit molt en posar ascensors i ha estat molt bé, però la vida s’allarga i arriba un moment en què no és possible ni baixar pels ascensors, condemnant als nostres avis a quedar tancats anys dins d’un pis, el que comporta l’aïllament social i psicològic.

No trobem pisos pels joves que no surten de casa abans dels 30 anys. És la societat qui més hi perd, doncs els joves han de marxar de casa aviat, han de saber emprendre el seu camí, no els hi podem tallar la seva llibertat, s’han de moure i arriscar i marxar de casa és la primera part d’un llarg aprenentatge.

Ells també poden ser usuaris de locals reconvertits i, a la vegada, dinamitzant carrers i aportant vitalitat a la gent gran que tindran de veïns.

Els costos de reconvertir-los són molt baixos, doncs s’han de fer molt diàfans i es pot arribar a estandarditzar models.

I guanyen també les comunitats de propietaris que avui pateixen brutícia, abandonament dels locals i també problemes per futurs projectes de rehabilitació dels immobles cada vegada que els locals tenen un coeficient que supera el 15% de la propietat i, per tant, són imprescindibles per tirar endavant cap projecte i no ho posen fàcil donat que porten anys i anys tancats.

Catalunya te 30.000 locals buits en aquests moments i seguirà creixent. No podem seguir així, necessitem decisions coordinades entre totes les institucions que, d’una manera o altra, poden canviar els criteris actuals i permetre que aquest gra de sorra sigui possible.

El Win-Win es una realitat, hi guanya el comerciant que podrà traslladar-se a zones més cèntriques, hi guanya el propietari  que avui ho té tancat, hi guanya la comunitat de propietaris, hi guanya la societat podent oferir solucions pels avis i els joves, hi guanya la ciutat, doncs milloraríem la imatge, la neteja i la seguretat de molts carrers, i hi guanyen els veïns que tindrien molta més vida que les portes tancades i brutes d’avui.

Ens hi posem ?

Joana Amat

Co-Consellera Amat Immobiliaris

0 Read More

Novetats! Nou llibre del codi civil de Catalunya

El llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, ha entrat en vigor aquest 1 de gener de 2018, amb tres petites excepcions, que van entrar en vigor el passat 1 de març.

La incorporació del llibre sisè al Codi Civil de Catalunya comporta la substitució definitiva de la Compilació de Dret Civil de Catalunya i l’entrada en una nova fase legislativa en la que s’haurà de continuar legislant fins que les relacions contractuals i obligatòries que resten es regulin atès que aquest llibre no conté totes les relacions contractuals ni tampoc les exhaureix.

Així, el llibre VI s’estructura en 3 Títols:

El  títol I que no te contingut en aquest moment i regularà les disposicions generals de les obligacions i els contractes.

El títol II que regula els tipus contractuals.

Finalment, el títol III que regula les fonts no contractuals i que està pendent de desenvolupar.

Per tant, el llibre VI  té un caràcter obert.

Regula les obligacions i contractes, especialment la compravenda (des de la venda d’una barra de pa fins a la compra d’un habitatge), basant-se en els treballs de dret europeu més avançats, pel que es fa un enfocament més modern i basat en la realitat actual que el que regula la legislació del codi civil espanyol i el codi de comerç que són del 1800. Contempla tant les directives comunitàries sobre compravenda internacional, com les garanties de béns de consum i drets de consumidors en una única regulació de la compravenda, constituint una regulació completa i sistemàtica

Cal destacar com a novetats bàsicament les següents:

  • La  possible consideració d’una persona jurídica com a consumidor als efectes de considerar la compravenda com una compravenda de consum que seria aquella en la que el  venedor actua en l’àmbit de la seva activitat empresarial o professional i el comprador ho fa amb un propòsit principalment aliè a aquestes activitats. (art. 621.2)
  • Es fa un reforç de la  informació rellevant sobre les característiques del bé a proporcionar al comprador. (621-7)
  • La regulació de l’avantatge injust que suposa mantenir la figura de la rescissió per lesió però ampliant el seu àmbit d’aplicació i actualitzant-lo. (art. 621.45)
  • La garantia de “conformitat” del producte adquirit és un dels punts més innovadors en la regulació del C.C.Cat i la regulació de nous terminis per reclamar la no conformitat i resolució.  Aquesta manca de conformitat s’ha de produir en el moment en que es produeix la transmissió del risc del bé a l’altre part, tot i que en les compravendes de consum es presumeix que hi ha manca de conformitat si es posa de manifest dins els 6 mesos següents a la transmissió del bé. És el que el codi civil estatal anomena “vicis ocults”.

S’amplia el termini de responsabilitat a 2 anys, llevat de pacte en contra.

  • En el cas de no conformitat o incompliment el llibre parla de Remeis del comprador i del venedor ( 621.37 a 621.44), establint un termini de 3 anys per a l’extinció dels remeis. El Codi civil estatal parla de “sanejament”.
  • Les arres s’entenen com a confirmatòries, és a dir a compte del preu de la compravenda, les penitencials s’han de pactar expressament. (art 621-8 apart. 2)
  • Les arres penitencials pactades per un termini màxim de 6 mesos i dipositades davant de notari es poden fer constar al registre de la propietat i en aquest cas l’immoble queda afecte al retorn al comprador, en cas d’incompliment, de la part no dipositada davant notari.
  • Regula el contracte de permuta (621.56 y 621.57) i el de cessió de finca o d’aprofitament urbanístic a canvi de construcció futura (621.58 a 621.66).
  • El codi també contempla els contractes sobre activitat aliena: el mandat (622.21 a 622.39 )-amb especial referència a l’auto contractació, al conflicte d’interessos i al doble mandat i la Gestió d’afers sense mandat (622.40 a 622.42).
  • Però també tracta els contractes sobre objecte aliè: preveient contractes de conreu i regulant l’arrendament rústic, arrendament per a pastures, la parceria, el contracte de masoveria urbana, contracte de gestió i custòdia del territori, que té per finalitat la conservació de la biodiversitat, del patrimoni natural, cultural i paisatgístic, i la gestió sostenible dels recursos naturals.
  • Inclou una nova regulació que tendeix a protegir a la part que requereix finançament per un tercer (621-49) en contractes de compravenda d’immobles tot preveient que:

“Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.

El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hauria estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte

  • Indicació de la superfície de l’immoble ( 621-50); En la compravenda de béns immobles en la que el preu es pacta globalment i no pas per raó de la cabuda de l’immoble, la diferència de superfície, en més o en menys, no dóna lloc a la modificació del preu ni a la manca de conformitat.

En la compravenda d’immobles en la qual el preu es calcula per raó de la cabuda, mesura o superfície de l’immoble, una diferència de cabuda que no sobrepassi el 10% de la mesura pactada dona lloc a una modificació proporcional del preu, i si sobrepassa pot ser considerat com a manca de conformitat.

  • El Pacte de condició resolutòria està regulat a l’article 621-54 per al supòsit de manca de pagament de tot o una part del preu ajornat i faculta el venedor per a resoldre el contracte i recuperar l’immoble.
  • A l’apartat de contractes aleatoris es regula el violari, és a dir la renda vitalícia (624.1 a 624.7), i el nou contracte d´aliments (624.8 a 624.11), pel que un s’obliga a proporcionar allotjament, manutenció, cura i assistència a un altre durant la vida d’aquest, a canvi d’un bé o dret.
  • Dins dels contractes de cooperació en l’explotació ramadera regula el contracte d’integració.
  • També com a novetat els arts 626.1 a 626., regulen el censal, dins dels contractes de finançament i garantia, que seria una alternativa al préstec, per oferir finançament a llarg termini. Es donaria quan una persona transmet a una altra la propietat de béns concrets o d’una quantitat determinada de diners, i aquesta darrera s’obliga a pagar a una persona i als seus successors una prestació periòdica en diners per temps indefinit.

Imma Cànaves

Maribel Cordón

Dept. Jurídic

0 Read More

Novetats per la Renda 2017

A partir del 4 d’abril s’inicia la campanya de Renda 2017 corresponent a l’exercici anterior i, per tant, des d’aquesta mateixa data l’Agència Estatal de l’Administració Tributària (AEAT) posa a disposició dels contribuents l’esborrany o les dades fiscals de la declaració d’IRPF, podent obtenir-lo per diferents vies:

  •  Número de referència: per internet i indicant: DNI del contribuent, data validesa DNI (novetat) i import de la casella 450 de l’exercici 2016.
  •  Firma electrònica o Clave PIN: podran accedir directament al seu esborrany o les seves dades fiscals a través de la Seu Electrònica de l’AEAT.

El calendari de presentació de la Renda 2017 s’estableix de la següent manera:

· Presentació per via telemàtica:   (* Obligatori pel Patrimoni)

Entre el 4 d’abril i el 2 de juliol de 2018, ambdós inclosos.
Fi termini domiciliació bancària el 27 de juny de 2018.

· Presentació per via no telemàtica:

Entre el 10 de maig i el 2 de juliol de 2018, ambdós inclosos.
Fi termini domiciliació bancària el 27 de juny de 2018.

· Confirmació i modificació de l’esborrany per via telemàtica o telefònica:

Entre el 4 d’abril i el 2 de juliol de 2018, ambdós inclosos.
Fi termini domiciliació bancària el 27 de juny de 2018.

Recordem que l’elaboració de la mateixa es pot realitzar a través del servei de Renda WEB o programes informàtics homologats. Com a novetats d’aquest any es facilita un “simulador” de renda Renta WEB Open, que permet realitzar càlculs però no presentar, es posa en funcionament l’aplicació per a mòbil per la presentació de la renda i la possibilitat de rectificar l’autoliquidació presentada (sempre que sigui a favor del contribuent), fent les funcions d’escrit de sol·licitud de rectificació d’autoliquidació.

És important recordar que les dades fiscals procedeixen d’informació facilitada per tercers i serveixen de base per realitzar els càlculs de la Renda, permetent contrastar les diferències que poguessin existir entre les dades fiscals i les dades reals. Per aquest motiu és molt important revisar el contingut de les dades fiscals i de l’esborrany per tal d’evitar possibles errors de liquidació.

Li recordem que si està interessat en que li confeccionem la declaració de la Renda 2017 es posi en contacte amb el nostre Departament Fiscal.

Martina Homedes

Departament Fiscal

0 Read More
AVUI ES
PORTEM DIES A PROP DE TU