Novetats! Nou llibre del codi civil de Catalunya

 In Notícies, Sector Immobiliari, Sense categoritzar

El llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, ha entrat en vigor aquest 1 de gener de 2018, amb tres petites excepcions, que van entrar en vigor el passat 1 de març.

La incorporació del llibre sisè al Codi Civil de Catalunya comporta la substitució definitiva de la Compilació de Dret Civil de Catalunya i l’entrada en una nova fase legislativa en la que s’haurà de continuar legislant fins que les relacions contractuals i obligatòries que resten es regulin atès que aquest llibre no conté totes les relacions contractuals ni tampoc les exhaureix.

Així, el llibre VI s’estructura en 3 Títols:

El  títol I que no te contingut en aquest moment i regularà les disposicions generals de les obligacions i els contractes.

El títol II que regula els tipus contractuals.

Finalment, el títol III que regula les fonts no contractuals i que està pendent de desenvolupar.

Per tant, el llibre VI  té un caràcter obert.

Regula les obligacions i contractes, especialment la compravenda (des de la venda d’una barra de pa fins a la compra d’un habitatge), basant-se en els treballs de dret europeu més avançats, pel que es fa un enfocament més modern i basat en la realitat actual que el que regula la legislació del codi civil espanyol i el codi de comerç que són del 1800. Contempla tant les directives comunitàries sobre compravenda internacional, com les garanties de béns de consum i drets de consumidors en una única regulació de la compravenda, constituint una regulació completa i sistemàtica

Cal destacar com a novetats bàsicament les següents:

  • La  possible consideració d’una persona jurídica com a consumidor als efectes de considerar la compravenda com una compravenda de consum que seria aquella en la que el  venedor actua en l’àmbit de la seva activitat empresarial o professional i el comprador ho fa amb un propòsit principalment aliè a aquestes activitats. (art. 621.2)
  • Es fa un reforç de la  informació rellevant sobre les característiques del bé a proporcionar al comprador. (621-7)
  • La regulació de l’avantatge injust que suposa mantenir la figura de la rescissió per lesió però ampliant el seu àmbit d’aplicació i actualitzant-lo. (art. 621.45)
  • La garantia de “conformitat” del producte adquirit és un dels punts més innovadors en la regulació del C.C.Cat i la regulació de nous terminis per reclamar la no conformitat i resolució.  Aquesta manca de conformitat s’ha de produir en el moment en que es produeix la transmissió del risc del bé a l’altre part, tot i que en les compravendes de consum es presumeix que hi ha manca de conformitat si es posa de manifest dins els 6 mesos següents a la transmissió del bé. És el que el codi civil estatal anomena “vicis ocults”.

S’amplia el termini de responsabilitat a 2 anys, llevat de pacte en contra.

  • En el cas de no conformitat o incompliment el llibre parla de Remeis del comprador i del venedor ( 621.37 a 621.44), establint un termini de 3 anys per a l’extinció dels remeis. El Codi civil estatal parla de “sanejament”.
  • Les arres s’entenen com a confirmatòries, és a dir a compte del preu de la compravenda, les penitencials s’han de pactar expressament. (art 621-8 apart. 2)
  • Les arres penitencials pactades per un termini màxim de 6 mesos i dipositades davant de notari es poden fer constar al registre de la propietat i en aquest cas l’immoble queda afecte al retorn al comprador, en cas d’incompliment, de la part no dipositada davant notari.
  • Regula el contracte de permuta (621.56 y 621.57) i el de cessió de finca o d’aprofitament urbanístic a canvi de construcció futura (621.58 a 621.66).
  • El codi també contempla els contractes sobre activitat aliena: el mandat (622.21 a 622.39 )-amb especial referència a l’auto contractació, al conflicte d’interessos i al doble mandat i la Gestió d’afers sense mandat (622.40 a 622.42).
  • Però també tracta els contractes sobre objecte aliè: preveient contractes de conreu i regulant l’arrendament rústic, arrendament per a pastures, la parceria, el contracte de masoveria urbana, contracte de gestió i custòdia del territori, que té per finalitat la conservació de la biodiversitat, del patrimoni natural, cultural i paisatgístic, i la gestió sostenible dels recursos naturals.
  • Inclou una nova regulació que tendeix a protegir a la part que requereix finançament per un tercer (621-49) en contractes de compravenda d’immobles tot preveient que:

“Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.

El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hauria estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte

  • Indicació de la superfície de l’immoble ( 621-50); En la compravenda de béns immobles en la que el preu es pacta globalment i no pas per raó de la cabuda de l’immoble, la diferència de superfície, en més o en menys, no dóna lloc a la modificació del preu ni a la manca de conformitat.

En la compravenda d’immobles en la qual el preu es calcula per raó de la cabuda, mesura o superfície de l’immoble, una diferència de cabuda que no sobrepassi el 10% de la mesura pactada dona lloc a una modificació proporcional del preu, i si sobrepassa pot ser considerat com a manca de conformitat.

  • El Pacte de condició resolutòria està regulat a l’article 621-54 per al supòsit de manca de pagament de tot o una part del preu ajornat i faculta el venedor per a resoldre el contracte i recuperar l’immoble.
  • A l’apartat de contractes aleatoris es regula el violari, és a dir la renda vitalícia (624.1 a 624.7), i el nou contracte d´aliments (624.8 a 624.11), pel que un s’obliga a proporcionar allotjament, manutenció, cura i assistència a un altre durant la vida d’aquest, a canvi d’un bé o dret.
  • Dins dels contractes de cooperació en l’explotació ramadera regula el contracte d’integració.
  • També com a novetat els arts 626.1 a 626., regulen el censal, dins dels contractes de finançament i garantia, que seria una alternativa al préstec, per oferir finançament a llarg termini. Es donaria quan una persona transmet a una altra la propietat de béns concrets o d’una quantitat determinada de diners, i aquesta darrera s’obliga a pagar a una persona i als seus successors una prestació periòdica en diners per temps indefinit.

Imma Cànaves

Maribel Cordón

Dept. Jurídic

Recent Posts

Leave a Comment