Visions sobre una mateixa dada – Diari del Canvi Nº106
En el número 106 del Diari del Canvi, parlem de com una mateixa dada pot generar lectures completament oposades segons qui l’analitzi i amb quin objectiu.
Ja tenim les dades oficials després d’un any de regulació del mercat de lloguer, i més enllà dels propis números, és curiós com depèn de qui les expliqui les conclusions són oposades.
Està clar doncs que no ens fem les mateixes preguntes i no entrem en la mateixa profunditat d’anàlisi. Quedar-nos en la superficialitat pot donar una imatge de política efectiva a curt termini, però l’efecte pot ser totalment oposat a mitjà o llarg termini.
En aquest sentit, s’hauria d’explicar bé l’objectiu de cada política, ja que poder pot ser més beneficiosa per qui ja està dintre del món del lloguer (afavoreix la permanència), i no tant, o gens beneficiosa, per a qui pretén accedir a un habitatge de lloguer (accessibilitat).
Quan es comenten les dades es basa l’èxit d’aquesta política en dos variables que es consideren clau.
Primer lògicament, l’evolució dels preus en les zones regulades, i segon es fa un balanç positiu sobre l’oferta explicant que el balanç de fiances de l’Incasòl ha estat positiu. Fins aquí les dades són positives i la política funciona, però realment és així?
Diverses vegades hem parlat de l’accessibilitat, composta per dues variables, preu i oferta disponible. El preu regulat i en tendència a la baixa, però l’oferta disponible? Continua baixant trimestre rere trimestre. I aquest avui en dia és el factor més limitant de l’accessibilitat, la falta d’oferta disponible. Per posar un exemple, a Barcelona ciutat van caure un 14,9% del 2023 al 2024, i ha continuat baixant al primer trimestre del 2025. Llavors com es pot dir que la regulació no afecta a l’oferta? Doncs perquè es parla d’oferta en base a dues dades diferents, per una banda, nous contractes fets, i per l’altre el balanç de fiances.
L’accessibilitat ve marcada pels nous contractes fets, i que estan directament relacionats amb l’oferta disponible que es comercialitza. En canvi, el balanç de fiances és el reflex dels nous contractes menys els contractes que finalitzen.
Per intentar explicar-ho es pot fer un símil amb la demografia. Els nous contractes són els naixements, i els contractes que s’acaben són les defuncions. Creiem que passar a tenir un balanç de fiances negatiu és qüestió de temps, ja que si cada cop tenim menys naixements (caiguda nous contractes), no tenim immigració (que serien nous inversors que aposten pel lloguer), només ens salvem perquè s’allarga l’esperança de vida (s’allarga el temps mig de compliment dels contractes).
Però ni que el balanç de fiances es mantingués positiu, altres preguntes clau són:
Qui capitalitza aquests nous contractes regulats? Com sempre hi ha un efecte cascada, i els millors perfils econòmics i amb menys percepció de risc són els que poden accedir als pocs habitatges que es lloguen.
I com s’hi arriba als pocs habitatges que surten al mercat? Doncs per camins cada cop més limitats i menys públics. En molts casos és un tema de relacions.
Així què, si ens quedem a la superfície anem bé i les polítiques es diu que funcionen, però si aprofundim una mica, no anem gens bé, i segurament cada cop a pitjor (com a mínim si parlem d’accessibilitat). Segurament analitzant bé es podrien fer petites modificacions a les polítiques actuals que el resultat final fos millor que el que tenim avui.
Per concloure, aquesta reflexió és igual de vàlida per al 30%, els recents canvis ITP, els imminents canvis en el lloguer de temporada i el llarg etcètera de polítiques que anem sumant a l’entorn de l’habitatge sense després fer una avaluació profunda de les seves conseqüències reals.
Guifré Homedes | Director General
T’ha agradat aquesta reflexió? ¡Comparteix-la!
Llegeix més reflexions al “Diari del Canvi”
El Diari del Canvi és una iniciativa d’Amat que va sorgir en resposta a la crisi financera que va esclatar a l’estiu de 2008 i que va tenir un gran impacte en el mercat immobiliari. En aquell moment d’incertesa, Amat va sentir la necessitat i la convicció d’informar els seus clients, col·laboradors i contactes sobre els esdeveniments i canvis que estaven succeint i que afectaven a tots.
