Tipo de cargas: las hipotecas

Es habitual que en la compra de una vivienda, al pedir la nota simple en el Registro de la Propiedad, comprobamos que el inmueble que queremos comprar tiene una hipoteca inscrita como carga.

La hipoteca se constituye siempre en garantía de una obligación que se ha asumido (préstamos, letras… Etc.)
frente a un tercero, que es el acreedor. Si no se cumple la obligación, el acreedor tiene derecho sobre el inmueble
para poder cobrar la deuda, aunque este inmueble haya cambiado de propietario.

Así, es esencial que la hipoteca existente sea liquidada por parte del vendedor previamente a la compraventa y el acreedor (normalmente entidad bancaria) entregue el certificado de saldo cero.

Pero debemos saber que una cosa es que el vendedor pague su deuda (lo llamamos cancelación administrativa) y otra cosa es que esta hipoteca sea cancelada en el Registro, (lo llamamos cancelación registral).

Para realizar la cancelación registral, se realiza la escritura notarial de cancelación y el vendedor deja una provisión
de fondo a quien le tramite esta gestión; una vez realizada la gestión y cancelada la hipoteca en el Registro, la gestoría debe devolver el dinero sobrante, en su caso, de la provisión.

Lo que puede pasar, y ocurre demasiado a menudo, es que al vender la vivienda se hace la cancelación administrativa y se deposita la provisión de fondos necesaria para hacer la cancelación en el Registro, pero esta no se hace o se hace tarde… El vendedor nunca recobra el sobrante de provisión de fondos y la hipoteca sigue inscrita en el registro. Esto es siempre efecto de mal funcionamiento de la gestoría que lo ha hecho y/o la falta de seguimiento de la gestión.

¡Ah! Como servicio de valor añadido prestado en las operaciones de compraventas, tutelamos que en el
registro quede efectivamente cancelada la hipoteca anterior, haciendo seguimiento a la gestoría e informante.