Altres serveis: Jurídic, Fiscal i Reformes

Per poder comprar amb tranquil·litat, l’empresa responsable de la comercialització hauria de facilitar la documentació següent de l’habitatge en qüestió:

• Nota simple del Registre, que ens permetrà veure si hi ha càrregues o no i l’estat d’aquestes.
• En cas que hi hagi una hipoteca, l’últim rebut d’aquesta. En aquest rebut podrem veure si està al corrent de pagament, el saldo pendent i les condicions de la hipoteca. Això ens permetrà decidir si ens interessa subrogar-nos-hi o no. (certificat de saldo)
• Rebut de l’IBI, per comprovar si està al corrent de pagament i conèixer l’import anual que haurem de pagar per aquest concepte. (certificat de deute de l’IBI)
• Si l’habitatge forma part d’una comunitat, informació sobre les despeses comunitàries, sobre l’estat general de l’edifici i, especialment, si la comunitat té en marxa algun procés de rehabilitació o alguna despesa de manteniment extra i el seu import.
• Si l’habitatge és de segona mà i va ser construït entre les dècades dels anys 50 i 70, una prova d’aluminosi de l’habitatge en concret.
• Informació sobre si a la zona està en marxa alguna actuació urbanística, si n’hi ha de previstes o si existeix algun projecte municipal que pugui comportar el pagament d’alguna taxa no prevista.
• Cèdula d’habitabilitat
• Certificat d’eficiència energètica

A Amat. considerem molt important que el comprador estigui perfectament informat sobre la situació de la finca, tant des d’un punt de vista físic com jurídic. Això li permetrà prendre una decisió de compra amb més tranquil·litat.

El nostre lema en aquest aspecte és: una bona informació genera confiança i seguretat.: una bona informació genera confiança i seguretat.

La doctrina considera que existeixen tres tipus d’erres:

1. Confirmatòries: Pensades per reforçar l’existència del contracte i normalment representen el principi de la seva execució.
2. Penals: Tenen per finalitat garantir l’execució del contracte, mitjançant la pèrdua en cas d’incompliment.
3. Penitencials: Permeten que les parts puguin desistir del contracte de forma lícita, perdent-les el comprador i tornant-les doblades al venedor.

Avui és absolutament habitual que les vendes, sobretot al mercat de segona mà, es realitzin mitjançant l’atorgament d’un document d’erres penitencials al recer de l’Article 1424 del Codi Civil (l’article és erroni, és l’article 1454). Entenem que aquest tipus de contracte és bo per a les dues parts que intervenen en la compravenda, ja que per al venedor significa que, si hi ha incompliment, pot, amb un simple requisit notarial, anul·lar l’operació realitzada i quedar-se la xifra percebuda com a indemnització per danys i perjudicis, i per al comprador és una garantia que el venedor no es desdirà de l’operació, pel fet que en tot cas li haurà de tornar el doble del que ha pagat.

És responsabilitat de l’agència immobiliària comprovar al Registre de la Propietat l’estat jurídic de la finca que es transmet, especialment les dades relatives al titular i a les càrregues existents, i posteriorment informar al futur comprador.

A Amat. creiem que aquesta obligació neix en el mateix moment en què s’inicia la comercialització de l’habitatge i no en el moment de preparar el document d’arres o compravenda. I per què ho creiem així?

Perquè és possible, i de fet passa sovint, que la part venedora desconegui l’existència d’alguna càrrega sobre l’immoble que posa a la venda, com per exemple en el cas que existeixin censos, hipoteques pagades però no cancel·lades al Registre, o l’existència d’algun embargament…

En aquest sentit, cal citar una Sentència de l’Audiència de Barcelona de l’any 2004, en la qual es deixava clar que és obligació de l’agent immobiliari tornar els honoraris rebuts, després de signar unes arres, per no complir l’obligació de comprovar al Registre la titularitat de l’immoble venut. En aquest cas concret, l’agència pensava que l’únic titular era la persona amb qui tenia contacte i parlava, quan l’immoble segons el Registre pertanyia a més d’un propietari. La resta de propietaris no va acceptar les condicions de la venda acordades i, conseqüentment, no es va formalitzar la mateixa

En el moment de la compravenda, a més de l’import del preu de l’habitatge, es generaran uns costos addicionals que hem de tenir en compte per valorar globalment el cost real de la compra de l’habitatge. Aquests costos són els següents:

1. Impost amb motiu de la compravenda:
   S’ha de diferenciar si estem davant d’una primera entrega de l’habitatge en qüestió (habitatge nou, obra nova) o una segona o posterior entrega (habitatge usat, habitatge de segona mà).

• Si estem davant una primera entrega (obra nova), haurem de pagar un 10% d’IVA (Impost sobre el Valor Afegit) i també l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats, que oscil·la entre un 0,50% i un 1,5%, segons la comunitat autònoma. A Catalunya és un 1,5%.
• Si estem davant d’una segona entrega (habitatge de segona mà), s’haurà de pagar l’Impost sobre Transmissions Patrimonials que ascendeix a un 7% a 10% sobre el valor de venda.

1. Despeses de Notari i Registre
   Aquestes despeses depenen de la quantia de la compravenda. Per exemple, en un habitatge amb un valor de 210.000€, les despeses poden ascendir a uns 1.300€, mentre que en un habitatge de 540.000€, podrien ser de 2.600€ o més (en funció del preu més alt).
2. Hipoteca
   La hipoteca no és un cost directe de compra, però sí que genera despeses, ja que la gran majoria de les operacions immobiliàries es realitzen mitjançant una hipoteca. Els costos vinculats a la hipoteca són els següents:

• Despesa derivada de la tasació de l’immoble.
• Impost sobre Actes Jurídics Documentats sobre l’import total garantit per la hipoteca, que és del 1,5%.
• Honoraris de la Notaria, Registre i Gestoria.
• Comissió bancària per la constitució de la hipoteca, que normalment oscil·la entre el 0,50% i el 1%.

Si en lloc de constituir una nova hipoteca, el comprador es subroga en la hipoteca existent, aquests costos es redueixen, ja que no hi haurà l’Impost d’AJD ni la despesa de la tasació, però habitualment hi haurà la comissió per subrogació.

Com a resum, podem dir que l’import global dels costos en una compravenda estarà al voltant del 12% del valor de l’escriptura.

Aquesta pràctica ha estat habitual en els últims anys, quan els pisos es venien sobre plànol, fins i tot abans que s’haguessin decidit tots els detalls. D’una banda, és normal que en una obra, com a element viu, durant el transcurs de la seva execució, es produeixin algunes variacions, generalment per millorar, tot i que s’hagi dedicat molt de temps prèviament al seu disseny.

Ara bé, si els canvis afecten concretament a apartaments ja venuts, és clar que aquests canvis no es podran realitzar sense el consentiment del comprador.

En principi, i així ho determinen diverses sentències, si els canvis no afecten a la descripció ni a la quota dels apartaments venuts, no poden ser objecte de reclamació. Tot i això, i per major seguretat, és pràctica habitual incloure en els documents privats una clàusula on s’autoritza la promotora a realitzar modificacions en l’escriptura d’obra nova i divisió, així com a redactar els estatuts de la comunitat, o bé a modificar-los si ja estaven redactats en el moment de signar el document privat.

Sí. Els arrendaments d’immobles que no estiguin subjectes a l’IVA estaran subjectes a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) en el moment de la formalització del contracte corresponent. Tot i això, no en tots els casos caldrà tributar per aquest impost, ja que des del 6 de març de 2019 existeix una exempció per als contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent (els subjectes a l’article 2 de la LAU).

Tant si estan exempts com si no ho estan, caldrà presentar autoliquidació (model 600), amb un termini de liquidació d’un mes des de la formalització del contracte. Cal recordar que, encara que sigui l’arrendatari qui sigui el subjecte passiu de l’impost, l’arrendador té la condició de responsable subsidiari en cas que el llogater no presenti ni pagui l’impost.

La persona que adquireix l’immoble, sigui o no resident, està obligada a retenir i ingressar al Tresor Públic el 3% del preu total de la compravenda. Aquesta retenció (que constitueix un pagament a compte de l’impost que correspongui per la guanyada derivada de la transmissió) s’efectua en el moment de formalitzar l’escriptura de compravenda i s’ha d’ingressar a l’Agència Tributària en el termini d’un mes per part del comprador mitjançant el model 211.

Així mateix, el comprador lliurarà al venedor no resident un exemplar del model 211 amb el qual s’ha efectuat l’ingrés de la retenció, perquè aquest últim pugui deduir aquesta quantitat de la quota a ingressar derivada de la declaració de la guanyada. 

El fet que existeixi una relació de parentiu no impedeix que es vengui la propietat ni ha de comportar l’operació de donació encoberta. Si es demostra que es tracta d’una venda, no hauria d’haver-hi cap mena de problema. Perquè hi hagi una venda cal que compleixi una sèrie de requisits: que la transmissió sigui onerosa, és a dir, que tingui un preu (a valor de mercat) i, en conseqüència, un pagament, i que es faci escriptura pública i es liquiden els impostos corresponents.

Una altra cosa és determinar quina de les dues opcions, donació o compravenda, s’aplica en el cas concret. En qualsevol dels dos casos, qui transmet l’immoble haurà de declarar en la seva declaració de la renda l’alteració del seu patrimoni. Així mateix, en ambdues opcions, la transmissió estarà subjecta a l’Impost sobre Increment de Valor de Terrenys de Naturalesa Urbana, que haurà de ser abonat pel transmitent o pel donatari, segons la naturalesa de l’operació.

Des del punt de vista fiscal, haurà de declarar el benefici o pèrdua patrimonial generada per la diferència entre el valor d’adquisició i el valor de transmissió de l’habitatge, tenint en compte les despeses i tributs associats tant a la compra com a la venda, així com les amortitzacions quan l’immoble hagi estat llogat.

No obstant això, si té la intenció de vendre la seva residència habitual per adquirir-ne una altra, podria fer ús de l’exempció per reinversió. Aquest avantatge fiscal permet a les famílies que han decidit canviar la seva residència habitual no tributar pel benefici patrimonial derivat de la venda de l’anterior l’habitatge, també habitual. Si reinverteix tota la quantitat obtinguda de la venda del seu habitatge, no es pagarà per aquest concepte. Si la reinversió és parcial, només estarà exempta la part proporcional de l’increment que correspongui a la quantitat invertida.

Si vostè té més de seixanta-cinc anys en el moment de la transmissió, tractant-se de la seva residència habitual, el benefici patrimonial generat estarà exempta de tributació per expressa menció a la llei, independentment de si adquireix una nova l’habitatge habitual o no, és a dir, independentment de si es reinverteix o no.

Doncs depèn. La normativa estableix que la base imposable de l’Impost de Transmissions Patrimonials serà el valor de referència sempre que aquest sigui superior al valor declarat a l’escriptura de compravenda. Cal destacar que aquest valor també pot tenir efectes en l’Impost de Patrimoni, ja que el valor a declarar en aquest impost és el més alt de: valor cadastral; valor d’adquisició o el valor comprovat per l’administració (sovint aquest últim és el valor de referència).

Finalment, és important saber que es pot impugnar aquest valor de referència un cop produïda la transmissió mitjançant la sol·licitud de rectificació de l’autoliquidació presentada, fet que pot implicar determinats costos com ara la taxació pericial, alçament d’acta notarial amb fotografies, etc., amb l’objectiu de demostrar que el valor declarat a l’escriptura és el correcte.