Nº 110 Cuando el mercado toca techo… y fondo

Hay momentos en los que los datos parecen contradictorios. Pero, en realidad, no lo son. Simplemente describen la complejidad de la realidad que vivimos en el mundo de la vivienda.

 

Desde nuestro punto de vista este 2026 el mercado de compraventa ha llegado a una situación poco habitual: hemos tocado techo y fondo al mismo tiempo. Suena paradójico, pero define bien esta complejidad que mencionábamos antes.

 

Hace años que el mercado de compraventa mantiene una tendencia sostenida de crecimiento. En un entorno donde la demanda ha crecido mucho más rápido que la oferta han aumentado las transacciones y han aumentado los precios. Nada de ello es especialmente sorprendente. Hace tiempo que conocemos las causas: más población, más hogares, una elevada capacidad de atracción de Barcelona y su entorno, el inexistente mercado del alquiler, y una producción de vivienda claramente insuficiente.

 

Estos primeros meses de 2026 parece que hemos tocado fondo en oferta. Cuesta encontrar viviendas de segunda mano. Cuesta encontrar obra nueva. Y las pocas viviendas que llegan al mercado en buenas condiciones se absorben rápidamente. La tensión continúa siendo enorme.

 

Al mismo tiempo, sin embargo, también parece que hemos empezado a tocar techo en los precios. Puede parecer contradictorio. Si hay tan poca oferta, ¿por qué los precios no pueden seguir subiendo indefinidamente? La respuesta es sencilla, la mayoría de los potenciales compradores ya no pueden pagarlos.

 

Más del 70% de los compradores de la ciudad de Barcelona, y más del 80% en su entorno, siguen siendo compradores locales. Y los salarios de los compradores locales tienen un límite. Si añadimos una financiación algo más cara que hace unos años y un esfuerzo hipotecario que ya se encuentra en niveles muy elevados, es fácil entender que el mercado empieza a toparse con un techo económico.

 

Esto no significa que no existan compradores con una capacidad adquisitiva muy superior. Los hay, y en determinadas zonas tienen un papel relevante. Pero, hoy, todavía representan una parte reducida del mercado. La realidad continúa estando marcada, sobre todo, por las posibilidades de las familias que viven y trabajan aquí.

 

Mientras tanto, la tensión del mercado se va desplazando. Como una mancha de aceite, la demanda sale de Barcelona y busca alternativas. Pero esta expansión también tiene un límite, que son las pésimas infraestructuras de movilidad que tenemos (obsoletas, lentas y poco fiables). El tiempo que estamos dispuestos a dedicar a los desplazamientos no es ni infinito ni incierto.

 

Hace meses que explicamos que el mercado del alquiler ha llegado a sus propios límites. Ahora empezamos a ver que el mercado de compraventa también se acerca a los suyos. La vivienda no deja de ser el reflejo de la falta de un modelo de país a todos los niveles.

 

Y como cualquier otro gran reto colectivo, solo se resolverá, primero encontrando un modelo de país ampliamente consensuado, y después dedicando recursos para alcanzarlo (personas, tiempo, capacidad técnica y, sobre todo, mucho dinero).

 

Y sobre esto último es donde hay que poner de relieve que las palabras importan. Probablemente el rasgo que mejor define a los humanos es el lenguaje. La capacidad de poner nombre a las cosas es lo que nos permite entender la realidad, discutirla y construir soluciones compartidas.

 

Y volviendo a la vivienda, de forma totalmente imprudente, y seguramente premeditada desde diversos sectores, estamos empezando a utilizar las palabras con una ligereza preocupante.

 

Parece que cualquier inversión sea especulación. Que cualquier actor inmobiliario sea sospechoso. Que cualquier rentabilidad sea moralmente cuestionable.

 

Pero si queremos resolver el problema de la vivienda, necesitaremos una cantidad de inversión inmensamente superior a la que, por sí sola, podrá aportar la administración pública.

 

Necesitaremos inversión pública, sí. Pero también necesitaremos inversión privada. Necesitaremos, en definitiva, a todos aquellos que estén dispuestos a construir más vivienda. Confundir sistemáticamente inversión con especulación no resuelve el problema. Solo consigue alejar a una parte de quienes necesariamente tendrán que formar parte de la solución.

 

Albert Camus escribió una frase que continúa plenamente vigente:

 

«Nombrar mal las cosas es añadir desgracia al mundo.» («Mal nommer un objet, c’est ajouter au malheur de ce monde»).

 

Hay que ser cuidadosos con el lenguaje porque las palabras, al igual que las políticas públicas, también construyen realidad.

Guifré Homedes | Director General Amat

 

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El Diari del Canvi es una iniciativa de Amat que surgió como respuesta a la crisis financiera que estalló en verano de 2008 y que tuvo un gran impacto en el mercado inmobiliario. En ese momento de incertidumbre, Amat sintió la necesidad y la convicción de informar a sus clientes, colaboradores y contactos sobre los cambios y acontecimientos que estaban ocurriendo y que nos afectaban a todos.