El mercado de venta vuelve a estar activo

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Como cada año recogemos los datos del mercado inmobiliario para entender mejor su comportamiento. A contiuación un resumen de cómo se ha comportado el primer semestre de 2017 por lo que respecta al mercado de venta en Barcelona y su entorno.

En general, el mercado de venta sigue estando muy activo, sobre todo en Obra Nueva, pero tenemos que ser prudentes, sobre todo con los precios y valoraciones, ya que los límites de precios están muy claros y conviene alejarnos de posibles escenarios basados ​​únicamente en expectativas de crecimiento de precios y no en la economía real.

Oferta

Desde el punto de vista de la oferta hay dos comportamientos diferentes. Si hablamos de Obra Nueva podemos decir que ésta se está normalizando en toda el área metropolitana. Ya se pueden encontrar bastantes proyectos tanto en la ciudad como en la primera corona de Barcelona. Si hablamos desde el punto de vista de la Segunda Mano, hay poca oferta y está fragmentada en muchísimas inmobiliarias y en muchos casos sobre-valorada, sobre todo en la ciudad de Barcelona.

En global, hemos tenido un aumento en número de ventas del 47% respecto al mismo periodo de 2016, que ha significado un aumento del 65% en volumen. Si ponemos la lupa y analizamos qué ha sido Segunda Mano y que ha sido Obra Nueva, el incremento respecto a las ventas del mismo período del año anterior de Segunda Mano ha sido del 16% y de un 61% en el obra nueva.

Evolución Precios Segunda Mano

Este análisis es difícil de hacer en detalle ya que las características de los inmuebles vendidos varían mucho de un período a otro y su precio va muy condicionado a estas características, sobre todo a su estado y su ubicación.

  • Barcelona:  De tendencia ascendente con un crecimiento medio anual del 2% en los últimos cuatro años y medio.
  • Sant Cugat: Es un caso singular ya que la crisis comenzó cuando había unas condiciones de oferta excepcionales en el mercado, esto hizo que la caída de precios fuera muy profunda y muy prolongada en el tiempo. En Amat contabilizamos una caída en precio del 70%, incluso por debajo del precio objetivo que debería tener una ciudad con los servicios de Sant Cugat. Hoy en día podemos considerar que ya se ha recuperado el valor aproximado antes de la caída, ya que en cuatro años y medio ya hemos recuperado un 67% en precio, aproximadamente un 15% anual.
  • Sant Just Desvern y su entorno: es un mercado muy maduro y a la vez más pequeño que otras zonas donde trabajamos. Por eso, las fluctuaciones suelen ser más moderadas. El incremento anual de estos últimos cuatro años y medio ha sido del 2%.

En todas las áreas de trabajo la rotación de venta en segunda mano se situó en 5 meses de media, el mismo valor que el mismo período del año anterior.

Obra nueva

Este mercado sigue estando muy activo. Ya hemos comentado que hemos tenido un incremento del 61% en número de ventas de Obra Nueva respecto al mismo periodo de 2016. Las características principales de este mercado son:

  • Grandes proyectos fuera de la ciudad y proyectos más pequeños en la ciudad de Barcelona.
  • Nuevas zonas respecto a hace un año, ya no sólo en la primera corona de Barcelona, ​​sino también en ciudades más alejadas como Mataró, Sabadell, etc.
  • En determinadas zonas de la primera corona hay mucha competencia de diferentes promotores a la vez.
  • Sigue predominando un comprador nacional, pero en algunos proyectos ya se ven compradores extranjeros apostando.
  • Ritmo de venta muy elevado, de entre 8 y 10 pisos al mes.
  • La edad media de los compradores es de 43 años.
  • Una parte significativa de compradores provienen de la ciudad de Barcelona, ​​sobre todo en la promoción de Sant Just Desvern.
  • Recorrido en precio durante la comercialización de entre el 10% y el 30% al alza dependiendo de cada proyecto.
  • Un 74% de los compradores tienen intención de financiar la compra.

De cara al futuro, la clave está en saber entender hasta dónde llega la capacidad económica de los potenciales compradores

De cara al futuro, la clave está en saber entender hasta dónde llega la capacidad económica de los potenciales compradores ya que, si el mercado no va realmente ligado a la economía real, en poco tiempo se puede volver a romper o detener. Y para que esto se cumpla hay un hecho determinante, que es el precio del suelo. Un factor clave para contener el precio del suelo es que haya una correcta planificación urbanística y, desde esta planificación y de la nueva generación de suelo, habrá una cierta contención de su precio y, consecuentemente, del precio final de los inmuebles.

Entre finales de 2017 y 2018 se prevé la salida al mercado de proyectos significativos tanto en Barcelona como en su entorno. En la ciudad de Barcelona iniciará la comercialización de algunos proyectos de referencia que esperamos signifiquen un paso adelante en la concepción residencial de la ciudad. Creemos que Hospitalet de Llobregat será una de las localizaciones con más actividad en los próximos meses ya que muchos proyectos interesantes saldrán al mercado. Y Badalona, ​​Sant Cugat del Vallès y Sant Just Desvern continuarán manteniendo una alta actividad con nuevos proyectos que se irán incorporando a medida que otras comercializaciones se finalizan.

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