¿Ha tocado fondo el mercado español?
Hace unas semanas que los medios de comunicación se cuestionan si todavía culea la crisis inmobiliaria en España. De hecho, durante el último mes, nosotros mismos nos hemos encontrado con esta pregunta formulada por colegas, nacionales e internacionales, del sector: ¿ha tocado fondo el mercado español?
En nuestra opinión el mercado en general ya ha tocado fondo, aunque hay que tener en cuenta que su comportamiento es muy distinta según las zonas. En ciudades como Madrid y Barcelona o algunas zonas de costa, el mercado ya tocó fondo a principios de 2014.
La cuestión de los precios es totalmente relativa a las zonas, evidentemente. Por ejemplo, en la misma ciudad de Barcelona la evolución es muy diferente según de qué barrio se trate. En los barrios de mayor demanda de la ciudad se ha empezado el 2015 con poco stock disponible y, seguramente, esto ha hecho subir los precios más rápidamente de lo esperado.
También hay que tener en cuenta que en algunas zonas los precios son anómalamente bajos ya que se reajustaron mucho para absorber un gran stock y, puede ser con la mejora de las ventas, el porcentaje de incremento de precio es alto en los primeros años de recuperación, pero esto no quiere decir que esta tendencia deba mantenerse.
Creemos que de media los precios pueden subir entre un 2% y un 3%. En zonas muy determinadas con poco stock y mucha demanda hemos visto en el último año incrementos por encima del 10%, aunque son excepciones.
Este cambio de tendencia lo empezamos a ver en 2014 en los mercados con los que trabajábamos habitualmente donde notamos un incremento muy significativo de ventas respecto a 2013. El número de operaciones realizadas aumentó de forma muy significativa, por encima del 50% en número de operaciones y por encima del 15% en volumen.
Aunque en Amat Immobiliaris estamos especializados en el mercado de Barcelona y su área periférica residencial, en este aumento ha sido muy significativa la compra por parte de capital extranjero ya desde 2011 y que a nosotros nos supone casi un 50% de todas las compras.
Históricamente en las islas o costas españolas, siempre ha habido mucho comprador extranjero, pero donde ha cambiado significativamente durante los últimos 5-6 años ha estado en las ciudades. En algunas como Madrid y, sobre todo, Barcelona, el comprador extranjero hoy tiene ya un peso significativo en el mercado inmobiliario. Los datos dicen que en 2014 entre un 12% y un 13% del mercado inmobiliario español fueron compras de extranjeros.
Las nacionalidades dominantes de compradores cambian mucho en función de las zonas. A nivel global, los compradores británicos, franceses, rusos, alemanes, belgas y escandinavos dominan el mercado. En 2014, en nuestro caso, rusos y norteafricanos fueron los más frecuentes. Adicionalmente a estas, otras nacionalidades fueron los franceses, belgas, británicos y chinos.
El origen de los compradores también va cambiando según factores internacionales. En los últimos años los compradores dominantes habían sido los rusos pero hace casi un año que tienen menos presencia. Seguramente a lo largo de 2015, en cambio, tanto británicos como suizos, chinos y estadounidenses tendrán mayor poder adquisitivo debido a la evolución del cambio de sus monedas respecto al euro.
Guifré Homedes
Director Oficina
