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Para poder comprar tranquilamente, la empresa responsable de la comercialización tendría que facilitar la siguiente documentación de la vivienda en cuestión:

• Nota simple del Registro, que nos permitirá ver si hay cargas o no y el estado de las mismas
• En el supuesto de existir una hipoteca, el último recibo de la misma. En el recibo podremos ver si está la corriente de pago, el saldo pendiente y las condiciones de la hipoteca. Esto nos permitirá decidirnos, si nos interesa o no, subrogarnos a la misma. (certificado de saldo)
• Recibo del IBI, para comprobar si está al corriente en el pago y conocer el importe anual que por este concepto tendremos que pagar. (certificado de deuda del IBI)
• Si la vivienda forma parte de una comunidad, información sobres los gastos comunitarios, sobre el estado general del edificio, y en especial si la comunidad tiene en marcha algún proceso de rehabilitación o algún gasto de mantenimiento extra y su importe.
• Si la vivienda es de segunda mano y fue construida entre las décadas de los años 50 y 70, una prueba de aluminosis de la vivienda en concreto.
• Información de si en la zona está en marcha alguna actuación urbanística, si esta prevista alguna, o si existe algún proyecto municipal que pueda comportar el pago de alguna tasa no prevista.
• Cédula habitabilidad
• Certificado eficiencia energética

En Amat. consideramos muy importante que el comprador esté perfectamente informado de la situación de la finca, tanto desde un punto de vista físico como jurídico. Esto le permitirá tomar una decisión de compra con más tranquilidad.

Nuestro lema, en este aspecto, es: la buena información genera confianza y seguridad.

La doctrina considera que existen tres tipos de arras:

1. Confirmatorias: Pensadas para reforzar la existencia del contrato y normalmente representan el principio de su ejecución.
2. Penales: Tienen por finalidad garantizar la ejecución del contrato, mediante la pérdida en caso de incumplimiento.
3. Penitenciales: Permiten que las partes puedan desistir del contrato de forma lícita, perdiéndolas el comprador y devolviéndolas dobladas al vendedor.

Hoy es absolutamente habitual que las ventas, sobre todo en el mercado de segunda mano se realicen mediante el otorgamiento de un documento de arras penitenciales al amparo del Artículo 1424 del Código Civil (El artículo está mal, artículo 1454). Entendemos que, este tipo de contrato es bueno para las dos partes que intervienen en la compraventa, ya que para el vendedor significa que si hay incumplimiento puede, con un simple requerimiento notarial, anular la operación realizada y quedarse la cifra percibida como indemnización de daños y perjuicios y para el comprador es garantía que el vendedor no se desdecirá de la operación, ya que en todo caso, le tendrá que devolver el doble del que él ha pagado.

Es responsabilidad de la agencia inmobiliaria comprobar en el Registro de la Propiedad el estado jurídico de la finca que se transmite, en especial los datos relativos al titular y a las cargas existentes, y posteriormente  informar al futuro comprador.

En Amat. creemos que esta obligación nace en el mismo momento en que se inicia la comercialización de la vivienda y no en el momento de preparar el documento de arras o compraventa. ¿Y por qué lo creemos así?

Porque es posible y de hecho pasa a menudo, que la parte vendedora sea desconocedora de la existencia de alguna carga sobre el inmueble que pone a la venta, como por ejemplo en el  supuesto en que existen censos, o hipotecas pagadas pero no canceladas en el Registro, o existencia de algún embargo…

En este sentido, citar una Sentencia de la Audiencia de Barcelona del año 2004, en la que se dejaba claro que es obligación del agente inmobiliario devolver los honorarios recibidos, después de firmar unas arras, por no cumplir la obligación de comprobar al Registro, la titularidad del inmueble vendido. En este caso concreto, la agencia pensaba que el único titular era la persona con quien tenia contacto y hablaba, cuando el inmueble según el Registro, pertenecía a más de un propietario. El resto de propietarios, no aceptó las condiciones de la venta acordadas y consecuentemente no se formalizó la misma. 

En el momento de la compraventa, además del importe, se generaran unos costes adicionales, que hemos de  tener presentes en el momento de valorar globalmente el coste real de la compra de la vivienda. Estos gastos son los siguientes:

1. Impuesto con motivo de la compraventa

Ha de diferenciarse si estamos ante una primera entrega de la vivienda en cuestión (vivienda nueva, obra nueva) o ante la segunda o ulterior entrega de la misma (vivienda usada, vivienda de segunda mano).

En el supuesto que estemos ante una primera entrega (obra nueva) sea obra nueva, tendremos que pagar un 107% en concepto de Impuesto sobre el Valor Añadido y además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre un 0,50 i un 1,5%, según la comunidad autónoma. En Cataluña es 1,5%.

Si estamos ante una segunda entrega u ulterior (segunda mano) la vivienda es de segunda mano habrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que asciende al 7%10% sobre el valor de venta.

2. Gastos de Notario y Registro. 

Están en función de la cuantía de la compraventa. Por ejemplo en una vivienda de un valor de 210.000€, puede significar la cantidad de 1.300€, en una vivienda de 540.000€, puede ser de 2.600€ ( posar exemples de preu mes alt)

3. Hipoteca

La hipoteca no es un gasto pero si que genera y como la gran mayoría de las operaciones inmobiliarias se realizan mediante una hipoteca, creemos importante tenerlo en cuenta. Los gastos que van unidos a la hipoteca son los siguientes:

• Gasto derivado de la tasación del inmueble 
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el importe total garantizado con la hipoteca y que es 1,5%
• Honorarios de la Notaria, Registro y Gestoría
• Comisión bancaria con motivo de la constitución de la hipoteca que habitualmente oscila entre el 0,50% y el 1%.

Si en lugar de constituir una nueva hipoteca el comprador se subroga en la hipoteca existente, aquellos gastos se reducen, por no existir el Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) ni el gasto de la tasación, pero en cambio, habitualmente se producirá el gasto correspondiente a la comisión por subrogación.

Como resumen podemos decir que el importe global de los gastos en una compraventa, estará en torno al 12% del valor de escrituración.

Esta práctica ha sido habitual en los últimos años en que los pisos se vendían sobre plano, incluso antes de que se hubieran decidido todos los detalles, es por otro lado normal que en una obra, como elemento vivo, que en el transcurso de su ejecución, sufra algunas variaciones, generalmente para mejorar, por mucho tiempo que se haya dedicado anteriormente a diseñarla.

Si los cambios afectan en concreto a departamentos ya vendidos, está claro que dichos cambios no se podrán realizar sin el consentimiento del comprador.

En principio y así lo determinan diversas sentencias, si los cambios no afectan a la descripción ni a la cuota de los departamentos vendidos, no pueden ser objeto de reclamación. A pesar de esto y para más seguridad, es práctica habitual hacer constar en los documentos privados una cláusula donde se autoriza a la promotora a realizar modificaciones en la escritura de obra nueva y división y a redactar los estatutos de la comunidad, o bien a modificarlos si ya estaban redactados en el momento del documento privado

Sí. Los arrendamientos de inmuebles que no estén sujetos a IVA estarán sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el momento de celebración del correspondiente contrato, aunque no en todos los casos habrá que tributar por ello, ya que desde el 6 de marzo de 2019, existe una exención para los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente (los sujetos al artículo 2 de la LAU). Tanto si están exentos como no, habrá que presentar autoliquidación (modelo 600) siendo el plazo de liquidación el de un mes des de la celebración del contrato. Hay que recordar que, aunque sea el arrendatario el sujeto pasivo del impuesto en cuestión, el arrendador ostenta la condición de responsable subsidiario en caso que el inquilino no presente y pague el impuesto.

La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3 por 100 del precio total de la compraventa. Esta retención (que constituye un pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión) se lleva a cabo en el momento de formalizar la escritura de compraventa y se ha de ingresar en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes por parte del comprador a través del modelo 211. Asimismo, el comprador entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 con el que se ha efectuado el ingreso de la retención, a fin de que este último pueda deducir esta cantidad de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. 

El hecho de que exista una relación de parentesco no impide que pueda venderse la propiedad ni debe conllevar la operación de donación encubierta. Si se demuestra que se trata de una venta, no tiene por qué haber ningún tipo de problema. Para que haya una venta tiene que existir una serie de requisitos: que la transmisión sea onerosa, lo que significa que tiene un precio (a valor de mercado) y en consecuencia un pago y que se haga escritura pública y se liquiden los impuestos oportunos. Otra cosa es determinar cuál de las dos opciones, donación o compraventa. En cualquiera de los dos casos quien transmite el inmueble deberá declarar en su declaración de la renta la alteración en su patrimonio. Asimismo, en ambos casos, la transmisión estará sujeta al Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana que deberá ser abonado por el transmitente o el donatario, en función de la naturaleza de la operación. 

Des del punto de vista fiscal tendrá que declarar la ganancia o pérdida patrimonial generada por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de la vivienda, teniendo en cuenta los gastos y tributos asociados tanto a la compra como a la venta asi como las amortizaciones cuando el inmueble haya estado alquilado. No obstante, si tiene intención de vender su vivienda habitual para adquirir otra, podría hacer uso de la exención por reinversión. Esta ventaja fiscal permite a las familias que han decidido cambiar su vivienda habitual no tributar por el beneficio patrimonial derivado de la venta de la anterior vivienda, también habitual. Si se reinvierte toda la cantidad que se ha obtenido en la venta de su vivienda, no se pagará por este concepto. Si la reinversión es parcial sólo estará exenta la parte proporcional del incremento que corresponda con la cantidad invertida. Si usted tiene más de sesenta y cinco años en el momento de la transmisión, tratándose de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada estará exenta de tributación por expresa mención en la ley, con independencia de que adquiera una nueva vivienda habitual o no, es decir, con independencia de que se reinvierte.

Pues depende. La normativa establece que la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales será el valor de referencia siempre y cuando éste sea superior al valor declarado en la escritura de compraventa. Cabe destacar que este valor también puede tener efectos en el Impuesto del Patrimonio ya que el valor a declarar en este impuesto es el mayor de: valor catastral; valor de adquisición o el valor comprobado por la administración (siendo este último, el valor de referencia). Por último, es importante saber que se puede impugnar este valor de referencia una vez producida la transmisión mediante la solicitud de rectificación de la autoliquidación presentada, hecho que puede implicar determinados gastos como tasación pericial, levantamiento de acta notarial con fotografías, etc. con el objetivo de demostrar que el valor declarado en escritura es el correcto.