El mundo al revés – Diario del Cambio Nº108

Nº 108 El mundo al revés

Siguiendo el hilo de una serie de éxito que ha terminado hace pocas semanas, hay momentos en los que, al observar el funcionamiento del mercado residencial, tienes la sensación de que algo profundo no encaja, como si todo funcionara al revés. No porque el problema sea desconocido —hace años que hablamos de ello—, sino porque las reacciones de los distintos actores están cada vez más alejadas de lo que sería razonable esperar. Y cuando todo el mundo acaba haciendo lo contrario de lo que querría hacer, quizá el problema no sea de las personas, sino del marco en el que están instaladas y que las empuja a tomar decisiones que no son naturales.

La presión actual sobre el mercado de la vivienda en las zonas metropolitanas no es fruto de una sola causa. Lo hemos repetido muchas veces: es, de forma resumida, la consecuencia de la falta de un modelo de país y, sobre todo, de un modelo de decisión pública que desde hace tiempo no acompaña a la realidad. Concentración de población, atracción de talento, movilidad internacional, hogares cada vez más pequeños, alargamiento de la esperanza de vida… todo ello incrementa de manera estructural la demanda de vivienda. No es coyuntural, no es pasajero y no se soluciona con medidas pensadas para salir del paso.

A esta presión sostenida se añade una ausencia crónica: la falta de inversión pública en vivienda, especialmente en parque de alquiler y compra asequible. Llevamos décadas arrastrando un déficit que nos sitúa muy lejos de los estándares europeos. Y cuando la oferta pública no existe o es puramente marginal, todo el peso recae sobre el mercado privado, al que, paradójicamente, cada vez se le imponen más límites, más incertidumbres y más obstáculos.

El resultado es un sistema tensionado hasta el límite. Y en este contexto ocurre algo curioso —o preocupante—: nadie hace lo que le gustaría hacer.

Los propietarios que tienen una o varias viviendas en el mercado de alquiler de larga duración querrían alquilar con tranquilidad, con unas reglas claras y con la seguridad de que, si las cosas no van bien, el sistema les protegerá. Pero cuando la percepción es de inseguridad jurídica, cuando los cambios normativos son constantes e imprevisibles, la decisión racional deja de ser alquilar y pasa a ser vender. No porque sea la opción deseada, sino porque es la menos arriesgada.

Muchos de los inquilinos que hoy viven en una vivienda tampoco querrían comprar. Querrían estabilidad y continuidad, pero ven cómo, con demasiada frecuencia, cuando termina el contrato los propietarios ponen la vivienda en venta. Saben, además, que encontrar otro alquiler será todavía más difícil. Y así, acaban buscando seguridad en la compra, aunque no fuera su primera opción.

Quienes quieren acceder por primera vez a una vivienda tampoco aspiran a comprar a cualquier precio ni en cualquier condición. Muchos preferirían empezar con un alquiler, ganar tiempo, flexibilidad y margen vital. Pero cuando la oferta de alquiler es escasa o prácticamente inexistente, el mercado de compra se convierte en la única puerta de entrada, con el esfuerzo financiero que ello conlleva y que, a menudo, solo es posible con la ayuda familiar.

Las personas que vienen a realizar una estancia temporal —por trabajo, estudios o proyectos concretos— no quieren ocupar viviendas pensadas para residencia habitual, porque buscan unas características y unos servicios diferentes. Con los cambios regulatorios aprobados hace pocos días, estas viviendas desaparecerán. El resultado es que estas personas acabarán compitiendo por el mismo inmueble que debería servir para vivir todo el año, tensionando aún más el sistema.

¿Y los promotores? Tampoco quieren marcharse. Querrían invertir, construir, ampliar la oferta y formar parte de la solución. Pero cuando el marco regulatorio es cambiante, cuando los plazos se alargan indefinidamente y la seguridad jurídica es débil, la inversión se desplaza. No desaparece: se va a otros territorios donde las reglas del juego son más claras.

El resultado final es este mundo al revés:

• Propietarios que venden cuando querrían alquilar.
• Inquilinos que compran por seguridad.
• Compradores obligados a entrar antes de tiempo.
• Inquilinos que ocupan viviendas que no se adaptan a sus necesidades.
• Inversión que se marcha cuando más falta hace.

Es legítimo preguntarse: ¿esto es lo que queremos? ¿Queremos un sistema que genera decisiones defensivas en lugar de decisiones naturales?

Quizá ha llegado el momento de dejar de sumar regulaciones sin una visión global y empezar a construir un marco estable, medible y coherente, que entienda las inercias del mercado y que sitúe la vivienda pública en el centro. No para sustituir al mercado, sino para equilibrarlo.

Porque cuando nadie hace lo que quiere hacer, el problema no es individual. Es estructural. E ignorarlo solo nos lleva a dar, una vez más, la vuelta al mundo.

Guifré Homedes | Director General Amat

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El Diari del Canvi es una iniciativa de Amat que surgió como respuesta a la crisis financiera que estalló en verano de 2008 y que tuvo un gran impacto en el mercado inmobiliario. En ese momento de incertidumbre, Amat sintió la necesidad y la convicción de informar a sus clientes, colaboradores y contactos sobre los cambios y acontecimientos que estaban ocurriendo y que nos afectaban a todos.