Visiones sobre un mismo dato – Diario del Cambio Nº106

En el número 106 del Diari del Canvi, hablamos de cómo un mismo dato puede generar lecturas completamente opuestas según quién lo analice y con qué objetivo.

Ya tenemos los datos oficiales tras un año de regulación del mercado de alquiler, y más allá de los propios números, es curioso cómo, según quién los exponga, las conclusiones pueden ser totalmente diferentes.

Está claro, pues, que no nos hacemos las mismas preguntas ni profundizamos del mismo modo en el análisis. Quedarnos en la superficie puede dar una imagen de política efectiva a corto plazo, pero el efecto puede ser totalmente opuesto a medio o largo plazo.

En este sentido, debería explicarse bien el objetivo de cada política, ya que puede ser más beneficiosa para quienes ya están dentro del mercado de alquiler (favorece la permanencia), y no tanto, o nada, para quienes pretenden acceder a una vivienda de alquiler (accesibilidad).

Al comentar los datos, el éxito de esta política se basa en dos variables que se consideran clave.
Primero, lógicamente, la evolución de los precios en las zonas reguladas, y segundo, se presenta un balance positivo de la oferta, indicando que el saldo de fianzas del Incasòl ha sido positivo. Hasta aquí, los datos son positivos y la política parece funcionar, pero ¿realmente es así?

Muchas veces hemos hablado de la accesibilidad, que se compone de dos variables: precio y oferta disponible. El precio está regulado y con tendencia a la baja, pero ¿la oferta disponible? Sigue cayendo trimestre tras trimestre. Y hoy en día, este es el factor más limitante para la accesibilidad: la falta de oferta.
Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona, cayó un 14,9% entre 2023 y 2024, y siguió cayendo en el primer trimestre de 2025.
Entonces, ¿cómo se puede decir que la regulación no afecta a la oferta? Porque se habla de la oferta basándose en dos datos distintos: por un lado, los nuevos contratos realizados, y por otro, el saldo de fianzas.
La accesibilidad la marcan los nuevos contratos realizados, directamente relacionados con la oferta comercializada. En cambio, el saldo de fianzas refleja los nuevos contratos menos los contratos finalizados.

Para explicarlo, podemos usar un símil con la demografía. Los nuevos contratos son nacimientos, y los contratos que terminan son defunciones. Creemos que es cuestión de tiempo que el saldo de fianzas sea negativo: si cada vez hay menos nacimientos (caída de nuevos contratos), no hay inmigración (nuevos inversores en alquiler), solo nos mantenemos porque se alarga la esperanza de vida (mayor duración de los contratos).

Pero incluso si el saldo sigue siendo positivo, hay preguntas clave:

¿Quién se está beneficiando de estos nuevos contratos regulados? Como siempre, hay un efecto en cascada, y los perfiles económicos más fuertes y con menor percepción de riesgo son quienes acceden a las pocas viviendas en alquiler.

¿Y cómo se accede a esas pocas viviendas disponibles? Pues a través de caminos cada vez más restringidos y menos públicos. En muchos casos, es una cuestión de relaciones personales.

Así que, si nos quedamos en la superficie, parece que todo va bien y que las políticas funcionan. Pero si profundizamos un poco, no vamos bien, y probablemente iremos a peor (al menos en términos de accesibilidad). Seguramente, con un buen análisis, pequeños ajustes a las políticas actuales podrían dar mejores resultados que los que tenemos hoy.

Para concluir, esta reflexión es igualmente válida para el 30%, los recientes cambios del ITP, las próximas modificaciones en el alquiler de temporada, y el largo etcétera de políticas que se van sumando en torno a la vivienda sin una evaluación profunda de sus consecuencias reales.

Guifré Homedes | Director General

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El Diari del Canvi es una iniciativa de Amat que surgió como respuesta a la crisis financiera que estalló en verano de 2008 y que tuvo un gran impacto en el mercado inmobiliario. En ese momento de incertidumbre, Amat sintió la necesidad y la convicción de informar a sus clientes, colaboradores y contactos sobre los cambios y acontecimientos que estaban ocurriendo y que nos afectaban a todos.