Què en sabem del nou valor de referència cadastral i la plusvàlua municipal?

 In Fiscalitat, Sector Immobiliari

Fa una setmana vam organitzar una conferència pels nostres clients, la primera presencial sense límit d’aforament des de l’inici de la pandèmia, conduïda pel notari d’Esplugues, D. Jose Vicente Galdón, per tractar dos temes fiscals d’absoluta actualitat.

Els temes en qüestió versaven sobre el nou concepte jurídic que afecta, en primera instància, a les transmissions, tan oneroses com lucratives, com és el valor de referència cadastral i en segon lloc, però no menys important, l’impost de plusvàlua municipal i els efectes de la darrera sentencia del tribunal constitucional.

Valor de referència cadastral

Photo by Scott Graham

Photo by Scott Graham

Com dèiem, el valor de referència cadastral, és un nou concepte jurídic vigent des de l’1 de gener de 2022 i ve determinat, any a any, per la Direcció General del Cadastre com a resultat dels anàlisi de preus mitjos de les operacions realitzades davant notari segons àmbits territorials homogenis. Aquest valor de referència, que no pot ser superior al valor de mercat, passa a ser la nova base imposable de l’Impost sobre Transmissions i Actes Jurídics Documentats i l’Impost sobre Successions i Donacions, si aquest és superior al valor declarat en escriptura pels contribuents. Així mateix, cal posar de manifest que aquest valor de referència també pot tenir implicacions en l’àmbit de l’Impost sobre el Patrimoni (només per les adquisicions efectuades a partir de l’1 de gener del 2022). Això és així donat que la normativa d’aquest impost estableix que el valor dels immobles a declarar en aquest impost és el valor major de: valor cadastral; valor adquisició; o valor comprovat per l’administració (essent aquest últim, el valor de referència cadastral).

Tot i que previsiblement el valor de referència no havia de ser superior al valor de mercat, la realitat està demostrant que no està essent així en molts casos, i això implica, en primer lloc, que s’estan gravant rendes fictícies, i en segon lloc, que s’està produint un increment important d’impostos. I què podem fer si no estem d’acord amb el valor de referència? Doncs hi ha dues alternatives, que seran només possibles quan tingui lloc una transmissió, no abans.

  • Per una banda, es pot presentar i pagar l’impost i posteriorment sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació presentada.
  • Per altra banda, declarar i pagar en base al que s’ha escripturat (inferior en aquest cas al valor de referència) i esperar a rebre la complementària per part de l’Agència Tributària i en aquell moment interposar el corresponent recurs.

Tot i així, som de l’opinió que la primera opció és més beneficiosa ja que la segona implica incórrer en una infracció tributaria que comporta conseqüentment la imposició d’una sanció.

Photo by Dimitri Karastelev

Photo by Dimitri Karastelev

Cal destacar però, que impugnar el valor de referència implica una sèrie de despeses en quant a taxació pericial, aixecament d’acta notarial amb fotografies, etc. per demostrar que el valor declarat en escriptura és el correcte. Per tant, a diferència d’abans, ara és el contribuent qui té la càrrega de la prova, qui ha de demostrar el valor.

Per últim, no s’han d’oblidar els efectes del valor de referència en el possible guany patrimonial en l’IRPF i en la plusvàlua municipal del venedor. En aquest sentit, si estem davant d’una transmissió onerosa, el valor de referència no tindrà cap impacte en el venedor. Tanmateix, si estem davant d’una transmissió lucrativa on el valor escripturat és inferior al valor de referència, es prendrà aquest últim a efectes de calcular el guany patrimonial en l’IRPF i en la plusvàlua municipal.

En definitiva, aquest nou concepte jurídic ha entrat per la porta del darrere per quedar-se, sembla ser, a llarg termini. Tot i així, diverses veus apunten a una possible inconstitucionalitat del mateix, pel fet de gravar rendes fictícies que atempten contra el principi de capacitat econòmica. Ara resta esperar en quin sentit es pronuncien els tribunals.

Impost de plusvàlua municipal

No menys important és la sentència del Tribunal Constitucional del 26 d’octubre del 2021 i els canvis que ha comportat en la nova configuració de la plusvàlua municipal. En aquest sentit, la mencionada sentència declara inconstitucional el sistema de càlcul de la base imposable existent de l’impost, al no respondre a la realitat del mercat immobiliari i vulnerar el principi de capacitat econòmica del contribuent. La seva publicació produeix la nul·litat total de l’impost que ha estat vigent fins la publicació del Real Decret Legislatiu 26/2021, que va entrar en vigor el 10 de novembre de 2021. Per tant, entre el 26 d’octubre i el 10 de novembre de 2021 hi ha un buit legal al respecte de la plusvàlua municipal pel qual, les operacions efectuades en aquest termini no estan subjectes al citat impost.

La nova normativa de la plusvàlua municipal contempla dos aspectes de gran rellevància: per una banda, si no hi ha hagut un increment de valor, no hi ha tributació per aquest impost. Per altra banda, en el cas que sí hi hagi increment de valor, s’estableix dos sistemes de determinació de la base imposable:

  • El sistema objectiu establert fins ara (basat en el número d’anys que ha estat en el patrimoni del venedor).
  • El nou sistema subjectiu que té en compte la plusvàlua real derivada de la transmissió (ja que el càlcul és a partir del valor de transmissió i el valor d’adquisició de l’immoble en qüestió).
Photo by Tyler Franta

Photo by Tyler Franta

Per últim, què passa amb les liquidacions i autoliquidacions anteriors al 26 d’octubre del 2021 i que la sentència declara la inconstitucionalitat de l’impost? Doncs cal destacar que no totes són susceptibles de poder recórrer ja que la pròpia sentència s’encarrega d’evitar la retroactivitat de la mateixa en aquells casos en que hi hagi una resolució judicial o administrativa ferma. Tanmateix en aquells casos en que estigui pendent de liquidació o autoliquidació, la plusvàlua municipal no serà exigible, donat que el Real Decret Legislatiu 26/2021 vigent no té efectes retroactius i la normativa anterior és inconstitucional.

En darrer lloc, les autoliquidacions pagades durant els últims quatre anys, la sentència considera que és una situació consolidada i que, per tant, no és exigible la devolució. Tot i així, podria estudiar-se la possibilitat de rectificar les autoliquidacions dels últims quatre anys, les quals es pugui al·legar altres motius com la inexistència d’increment de valor o si la quota tributària excedeix el propi increment de valor. En definitiva, al ser aspectes controvertits i d’interpretació, considerem oportú que s’estudiï cas per cas les possibilitats de sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació.

En qualsevol cas, si tenen dubtes o requereixen de qualsevol aclariment al respecte no dubtin en posar-se en contacte amb el nostre departament fiscal.

Martina Homedes
Cap departament fiscal
martina.homedes@amatimmo.cat

Recommended Posts

Leave a Comment