FAQ – PREGUNTES FREQÜENTS

La nostra filosofia ha estat sempre que els clients estiguin informats al màxim i que els temes han de ser tractats amb la màxima claredat i transparència. Estem convençudes que només un bon coneixement permet prendre bones decisions.
Són tantes i tantes les preguntes que sorgeixen al voltant del tema immobiliari, que 67 anys d’experiència en un sector condueixen a una acumulació d’informació, dades i “saviesa” que volem transmetre als nostres clients, amics i socis.

Esperem i desitgem que sigui d’interès i utilitat.

Joana i Immaculada Amat

Comunitat

El propietari vol posar un cartell a la façana. Pot fer això sense l'autorització de la comunitat?

La col·locació d’un rètol suposa l’alteració d’un element comú: la façana. Hauria de tenir, per tant, l’autorització de la Comunitat. No obstant això, les escriptures de divisió horitzontal actuals solen preveure aquesta possibilitat (sotmesa a mesures d’ordre estètic) d’instal·lar rètols sense autorització, en aquest cas prevalen les estipulacions de l’escriptura. Dues precisions al respecte, la decisió de la Junta s’haurà de prendre per majoria, i pot ser que resulti del seu interès saber que la llinda de la seva porta no s’entén que formi part de la façana i no l’afecta, per aquest motiu, la regla de la unanimitat. Li aconsellem, però, sol·licitar permís de la comunitat, ni que sigui per cortesia.

Finalment, i des del punt de vista més pràctic, hem de tenir en compte que la majoria dels municipis (per no dir tots), per instal·lar un rètol s’ha de sol·licitar el corresponent permís i per obtenir-lo s’haurà d’adjuntar el permís de la comunitat o bé l’escriptura que autoritza la col·locació.

Tinc una habitació prou gran que, segons a els Estatuts de la comunitat i el que diu l'escriptura, puc dividir en Dues parts. Puc Obrir 01:00 nova porta al carrer?

Quan en els estatuts o en una escriptura d’obra nova i divisió en propietat horitzontal es preveu la possibilitat de poder subdividir un local, evidentment es pensa que els dos locals resultants poden tenir aquesta condició i per tenir la condició de local independent cal que a els dos locals es pugui accedir directament des de la via pública.

Aquest tema ha provocat molts procediments judicials, ja que en molts casos les comunitats s’han negat a que s’obrís una nova porta al carrer des del local segregat. Què diu la jurisprudència?

Hi ha una sentència de l’Audiència de Barcelona de data 3 de maig del 2005, que utilitzant el sentit comú, autoritza expressament l’obertura d’una porta del local a la via pública, ja que en cas contrari no podria considerar-se a finca independent i no tindria sentit l’autorització prevista en els estatuts. En aquest sentit, trobem també diverses sentències en els últims anys.

Per contra, en la major part de les sentències anteriors a l’any 2000, la interpretació és molt restrictiva.

Sóc el propietari d'un apartament a la planta baixa d'un edifici amb només 8 veïns on es vol instal·lar un ascensor. A mi, francament, no m'interessa i econòmicament no em va bé, però no vull privar a la gent gran de l'escala amb l'ascensor. Quina posició puc adoptar?

Potser sàpiga que el quòrum exigit per a l’acord d’instal·lació és de tres cinquenes parts de propietaris i quotes. El seu vot ha de ser negatiu, i en aquest cas, pot abstenir de participar el cost de l’ascensor, però fins que no aboni l’import que li correspon més els interessos no podrà utilitzar-lo.

Sobre la seva preocupació de no obstaculitzar la instal·lació de l’ascensor pel fet que hi hagi persones grans, hem d’informar que en el cas que la seva negativa impliqués no obtenir la majoria de 4/5 parts, la jurisprudència comparant la instal·lació d’un ascensor a la desaparició d’una barrera arquitectònica si entre els veïns hi ha persones majors de 70 anys i en aquest cas, de desaparició de barrera arquitectònica, el quòrum exigit és la majoria simple.

Tinc una plaça d'aparcament en la meva comunitat i, últimament veig que tothom l'utilitza com a magatzem per deixar tot tipus d'objectes. No hi ha cap norma que ho prohibeixi?

Al marge del que tingui estipulada la comunitat (ja sigui en escriptura, ja sigui en normes estatutàries), creiem que hi ha un factor encara més important que cal tenir en compte: la seguretat de tots -com sap el risc d’incendi és alt en un parking-, per això la normativa és estricta en el cas de mantenir allunyat dels vehicles qualsevol material que pugui ajudar a propagar el foc. Un altre factor important que cal tenir en compte i que ajuda en el compliment de les normatives antiincendi és que les companyies asseguradores poden negar-se, en el cas que malauradament es produís un sinistre, a fer-se càrrec dels danys, ja que totes les companyies estableixen, si clàusules, normes molt restrictives en aquesta matèria.


Visc en una comunitat amb piscina i zona enjardinada. Des de temps hi ha problemes de convivència perquè els joves fan festes a la piscina, que va acabar molt tard, fan soroll, fan malbé la gespa i no deixen dormir a ningú. Hem provat posant notes informatives, però no hem aconseguit res.

Efectivament la convivència i recentment el tan famós civisme, són valors pels quals les comunitats han de fer més esforços. En aquest sentit, el camí iniciat -Circular, notes i avisos- són un bon instrument, però pot ser que no sigui suficient per a crear una consciència per un ús responsable i pacífic dels elements comunitaris. El nostre consell és establir un estatut de normes de la comunitat que haurà de ser aprovat per unanimitat i, en tant que sigui possible, elevat a públic i inscrit en el registre per tal de dotar-lo de seguretat jurídica. Aquesta formalització només desplegarà els seus efectes pràctics si es procura informar a tots i especialment als nous propietaris. Estem segurs que el seu administrador així ho farà.

Aquest any em toca ser president de la comunitat, però no estic molt bé de salut i crec que no podré complir les meves obligacions com a president. Si presento un certificat mèdic als veïns puc alliberar-se de l'obligació?

Els motius per deixar passar el torn de presidència no estan establerts en la Llei de Propietat Horitzontal i rarament estan el títol constitutiu. Això ens deixa dos camins: la lliure decisió de la junta de propietaris, és a dir, vostè pot proposar-ho en la reunió i els veïns poden acceptar (o no) les seves raons. En cas que la Junta li denegués la possibilitat de saltar el torn de presidència, també pot sol·licitar, el termini d’un mes des de la celebració de la junta, l’auxili judicial. En aquest sentit, hem de dir-li que en termes generals els jutges solen eximir d’aquesta obligació per motius de salut (entre altres casos). En aquest cas, el certificat li serà necessari. Si desitja més informació sobre el procediment judicial que hauria de seguir no dubti en consultar de nou, però per a la seva tranquil·litat, li hem de dir que un bon administrador sol alliberar al president de les tasques del dia a dia, atès que assumeix íntegrament totes les responsabilitats , excepte la de representació davant de tercers.


Tinc un pis a una finca i fa uns anys es va acordar per unanimitat prohibir que als propietaris tenir gossos en la comunitat. Ara, recentment, un dels pisos ha llogat i els nous inquilins tenen un gos. Hem volgut fer una carta informant de l'acord pres en el moment, que determina la prohibició de gossos als pisos.

Tot i existint un acord adoptat per unanimitat dels propietaris, en el qual s’aproven unes normes comunitàries entre les quals figura la prohibició de tenir gossos als pisos, si l’acord no està escripturat i posteriorment inscrit en el Registre de la Propietat no és exigible a tercers propietaris- i encara menys a tercers no propietaris aliens a presa de la decisió ia les seves conseqüències. Fins i tot inscrit l’acord al Registre, un inquilí no estaria obligat (excepte en el cas que així ho s’estipulés seu contracte de lloguer).

Creiem que en aquests casos el més important, més que el compliment estricte de les normes, és la garantia de la convivència, amb una actitud flexible per les dues parts, comunitat i llogaters.

Sóc propietari d'una propietat comercial amb entrada al vestíbul de l'escala, que no he utilitzat mai, tot i així em carreguen les despeses de la comunitat, és això correcte?

Estimat lector, en primer lloc seria convenient que examinés el títol constitutiu, en ell s’ha d’esmentar el règim de contribució i de despeses que li correspon. En el cas que no digui res, la Llei de Propietat Horitzontal preveu que els locals participin de les despeses comunes i necessaris de la comunitat. Per tant haurà de seguir pagant les despeses de comunitat d’acord amb el seu coeficient.

Recentment, en el moment de constituir les comunitats molts promotors ja preveuen deixar exempts als locals de la participació en les despeses d’escala, tan sols obligant-los a participar de les despeses generals de l’edifici (cobertes, assegurances, desembossaments, etc.).

Acabo de llogar un espai comercial i estaria interessat a tenir una bústia de correu a l'interior del vestíbul de la finca. M'agradaria saber si puc demanar el permís de la comunitat per instal·lar-lo.

S’hauria de mirar l’escriptura de divisió en règim horitzontal si el seu local participa de les despeses pròpies del vestíbul i escala, com neteja, consum d’electricitat i aigua, reparacions de la porta d’entrada, etc. En cas afirmatiu, tindrà dret. Si no participa en aquestes despeses, pel fet de ser un local totalment independent, no pot utilitzar el vestíbul i, en conseqüència, no pot exigir una bústia.


QVull posar aire condicionat al meu apartament. Tenim una façana antiga i rehabilitada i no sé on serà adequat posar-lo ni a qui hauria de demanar permís.

Benvolgut lector, com una innovació i millora de la qualitat de vida l’aire condicionat té un tractament bastant favorable. En primer lloc, de ha de demanar permís a la comunitat, que per majoria simple ha d’informar de quin és el lloc més adequat per a la instal·lació. S’ha de deixar clar que no l’hi poden impedir, només poden exigir que el col·loqui en el lloc escollit per la comunitat.

En cas que la seva sigui la primera petició d’autorització, seria molt bo que la comunitat aprofités per escollir un lloc idoni tant pel rendiment de les màquines com per l’estètica o pels sorolls, i que tingui espai suficient com per donar servei a la majoria dels propietaris.


Tinc un local amb un pati molt ben situat al darrere i estic considerant convertint-la en una casa. Cal demanar permís a la comunitat per fer-ho?

Només ha de comunicar el canvi d’ús si en el títol constitutiu (la divisió horitzontal) està expressament prohibit, i en el cas que el canvi d’ús modifiqui els coeficients respecte a les parts comunes. Si resulta que no està permès, necessitaria l’aprovació unànime de la Junta de Propietaris.

Volem aprofitar aquesta ocasió per fer dos comentaris addicionals:

  • El canvi d’ús de local a habitatge requereix a més el seguiment de la normativa urbanística que li afecti (sense anar més lluny la tramitació de la corresponent cèdula d’habitabilitat).
  • Si la conversió en habitatge requereix obres que modifiquin l’estructura, també es requerirà l’aprovació per unanimitat de la comunitat. Per contra, si no afecta elements estructurals, només caldrà comunicar-ho al president.


Sóc propietari d'un local que forma part d'una comunitat de propietaris i té accés independent des del carrer. Aquest és el motiu pel què mai utilitzo l'escala comunitària. He de pagar les despeses de la comunitat?

La nostra primera resposta és SI, ha de pagar la totalitat de les despeses comunitàries, encara que no utilitzi la major part dels elements comuns. De totes maneres aquesta resposta té alguns matisos:

  1. És habitual que els promotors en el moment d’atorgar l’escriptura d’obra nova incorporin uns mínims estatuts per garantir el tranquil funcionament posterior de la Comunitat. Aquests estatuts preveuen en els casos de locals amb accés independent, que aquests ens contribueixin a determinades despeses de manteniment de l’escala, com són la llum la neteja o el manteniment de l’ascensor
  2. En els supòsits en què el promotor no va tenir en compte aquesta eventualitat, és bastant habitual que en la primera reunió de Comunitat a suggeriment dels propis locals baixos, un acord de les característiques del paràgraf anterior.

Els problemes més grans solen produir-se quan les despeses d’escala no són pròpiament de manteniment com per exemple, l’adaptació de l’escala- vestíbul a la normativa sobre eliminació de barreres arquitectòniques. En aquest cas, entenem que els locals han de contribuir a les despeses d’acord amb el seu coeficient.

Visc des de fa molts anys en un edifici on sempre les portes del vestíbul s'han obert amb el sistema d'intèrfon electrònic. Ara els veïns per seguretat volen tancar la porta amb clau. Poden fer-ho?

Aquesta pregunta se’ns planteja cada vegada amb més freqüència.

Segons la normativa catalana vigent, que desenvolupa la Normativa bàsica dels edificis CPI / 96, que tracta sobre les condicions per a la protecció contra incendis, cal afirmar que no és possible tancar la porta de sortida a l’exterior de l’edifici.

La normativa exigeix ​​que les portes situades en els recorreguts d’evacuació siguin “fàcilment operables”, raó per la qual generalment s’impedeix que les portes que s’han de utilitzades en cas d’evacuació mentre us edificis estiguin ocupats puguin estar tancades amb clau pel costat des el que estigui prevista l’evacuació (interior a exterior). Cas per descomptat d’aplicació a la porta de sortida a l’exterior dels edificis d’habitatges.

Sóc president d'una comunitat d'un edifici antic. M'han dit que és necessari passar una mena d'ITV d'instal·lacions elèctriques. És cert?

Efectivament i això d’acord amb el REGLAMENT ELECTRIC PER A BAIXA TENSIÓ REBT-2002 aprovat per reial decret 842/2002.

Aquesta legislació crea noves obligacions i responsabilitats periòdiques a les comunitats de propietaris i als administradors o presidents que les representen, pel que fa a la bona conservació de les instal·lacions elèctriques i al manteniment de les mesures de seguretat de les mateixes.

Es concedeix un termini que finalitza el setembre de 2008 (prorrogable en els expedients de regularització en curs) per a procedir a la primera revisió obligatòria ia partir d’aquell moment, es procedirà (cada 5 o 10 anys) depenent de la potència i de les característiques de l’equip a una revisió periòdica obligatòria.

Considerem que és sens dubte una mesura molt oportuna. De tots és conegut el mal estat en què troben moltes instal·lacions i la inexistència d’una cultura del manteniment a casa nostra.

Però a l’hora de posar-ho en pràctica, és un procés laboriós i complex, ja que en primer lloc s’ha de fer una important tasca burocràtica, i en segon lloc requereix la intervenció d’enginyers, instal·ladors autoritzats i empreses col·laboradores de l’administració que han d’emetre – les certificacions oportunes. Com pot intuir la coordinació de tot això no és fàcil.

Per l’exposat us recomanem dues coses:

  • En primer lloc procedeixi a la revisió el més aviat possible, sense esperar a la finalització del termini, ja que la manca de professionals especialitzats farà que el cost dels mateixos s’incrementi.
  • En segon confiï tota aquesta tasca al seu administrador, el professional més preparat per aconseguir que el seu immoble superi amb èxit la primera revisió i les següents.
Vaig comprar un pis d'obra nova farà tres anys i la comunitat de propietaris funciona més o menys des de la mateixa data. Avui en dia encara hi ha moltes coses pendents d'arranjament: cuines mal acabades, esquerdes als pisos, balcons oxidats, la porta del pàrquing s'espatlla constantment etc. M'agradaria saber fins on arriba la responsabilitat de l'administrador per no haver aconseguit que es reparin tots els defectes que es van reclamar al promotor.

No podem contestar sense, com a mínim, intentar aclarir diversos termes que esmenta en la seva pregunta. En primer lloc s’han de distingir diverses graduacions de “problemes”: no és el mateix un mal acabat que un defecte de construcció, ni que el mal funcionament d’una porta, cada un d’ells està sotmès a diferents terminis de responsabilitat i / o garantia i en conseqüència de forma i termini per reclamar.
Dit això, el que sí es pot afirmar és que la màxima per no dir única responsabilitat de l’administrador és la de salvaguardar la possibilitat de l’eventual exercici de les accions que vostès com a propietaris han de decidir emprendre o no. En aquest sentit la nostra experiència ens indica que és primordial aconsellar una feina de manteniment constant i des de l’inici 8 per a poder fer efectives i preservar les garanties que existeixen) i aconsellar en casos severs l’elaboració d’un dictamen pericial que inclogui una valoració econòmica amb vistes a una eventual reparació i / o reclamació judicial.
Per a la seva tranquil·litat vull informar-li que els tribunals accepten com a manera de paralitzar la prescripció de l’acció contra el promotor per vicis i / o defectes constructius les més variades formes de reclamació (fax, burofax, correus electrònics etc.).
Recordeu que en aquesta com en qualsevol altra decisió, la sobirania resideix en la Junta de la Comunitat.

És la comunitat de propietaris la responsable de garantir la seguretat dels seus treballadors?

Sí, sense cap dubte. La comunitat de propietaris ha de garantir la seguretat dels seus treballadors en tots els aspectes que tinguin relació amb el desenvolupament del seu treball, en compliment de la Llei de Prevenció de riscos laborals (LPRL) i la normativa que desenvolupa la mateixa, aplicant les mesures que resultin pertinents, com ara cursos de formació, equipaments adequats, etc.
Una empresa especialitzada s’ha d’encarregar de confeccionar una avaluació de riscos, on s’identificarà el lloc de treball, els riscos existents, llistat de treballadors, resultat de l’avaluació i les mesures preventives que s’hagin d’adoptar, mètodes i procediments. A més s’impartirà formació dels coneixements mínims necessaris per al desenvolupament de les activitats de prevenció. En conseqüència abans de l’in inici de qualsevol tasca a realitzar per un treballador contractat per la Comunitat, s’ha de lliurar a les empreses contractades a l’avaluació dels riscos inherents a l’edifici i les seves instal·lacions.
Si compta vostè amb la figura de l’administrador, no es preocupi, és una de les tasques que acostumen a assumir la majoria de professionals, si no ha de ser el president qui assumeixi la responsabilitat de donar compliment a aquestes obligacions.

Si a la finca on vivim cau una persona, té la comunitat cap responsabilitat?

Això sol passar sovint, cau algú dins de la finca i reclama responsabilitats a la Comunitat, segurament per aquesta cultura de reclamació que ve implantant.
Hem de dir que en aquest cas la jurisprudència és molt unànime a l’hora de determinar que no existeix cap responsabilitat de la comunitat si la finca està en perfectes condicions de manteniment.
Diferent seria, si existís alguna deficiència de manteniment que pogués provocar un accident, per exemple un esglaó en mal estat, una zona mal il·luminada, una rajola aixecada, i tantes altres coses que en una finca poden ser causa d’accidents.
En aquest últim cas evidentment la comunitat seriosa responsable i la companyia asseguradora hauria de fer front a les despeses i indemnitzacions corresponents.

Sóc un nou propietari d'un pis i en una reunió on no hi vaig assistir vaig ser nomenat president. M'agradaria saber si tinc l'obligació d'assumir el càrrec i en aquest cas quines serien les meves responsabilitats i obligacions.

El càrrec és obligatori i gratuït, tot i que la junta pot prendre en consideració les al·legacions per motius d’excusa fonamentats. Es tracta d’una funció unipersonal, la durada és d’un any que s’entén prorrogat fins a la celebració de la junta ordinària següent al període per al qual va resultar designat.
Les funcions consisteixen en convocar i presidir les reunions de la junta de propietaris representar la comunitat judicial i extrajudicialment, elevar a públics els acords si escau, vetllar per la bona conservació i el bon funcionament dels elements i els serveis comuns i vetllar pel compliment dels deures dels propietaris dels titulars de la secretaria i l’administració.
De totes maneres si vostès tenen un administrador únicament la representació judicial és indelegable, ja que la resta de funcions les assumeix de facto l’administrador en nom seu.

Estem detectant un augment aparentment modest en la nostra morositat a la nostra comunitat. Els propietaris que sí paguem les nostres quotes volem saber si a la llarga aquesta situació pot representar un problema, ja que sabem que hi ha un pis en venda.

La lluita contra la morositat és un dels principals problemes que ha d’afrontar el president de la Comunitat i el seu administrador, les lleis arbitren mecanismes per evitar que aquestes situacions quedin en punt mort.
La llei ha creat una sèrie de mesures com la creació d’un fons de reserva, l’afectació real de l’immoble transmès al pagament de les despeses generals corresponents a l’anualitat en la qual tingui lloc l’adquisició, l’establiment d’un procediment àgil i eficaç de execució judicial per al cobrament dels deutes amb la comunitat. Resulta una obligació de cada propietari contribuir d’acord amb la seva quota de participació a les despeses generals, per a l’adequat sosteniment de l’immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats.
En cas contrari la comunitat pot exigir judicialment. El procediment judicial un cop interposada demanda i admesa a tràmit, consistirà en un procediment de desenvolupament ràpid, perquè es procedeixi al pagament al demandant o s’al·legui el que sigui procedent en escrit i oposició.

El propietari que tingui despeses pendents vençuts i no abonats, quedés privat del seu dret a vot, la seva presència i la seva quota no serà computada efectes d’assolir les majories exigides per la llei.

Els deutes amb la comunitat de propietaris es consideren com un crèdit preferent o sempre o sempre que procedeixin de la negativa al pagament de les despeses generals de les aportacions al fons de reserva o derrames per obres de reparacions necessàries.
Cas que el pis sigui venut, els transmissors en l’escriptura de venda han de declarar que estan al corrent de pagament mitjançant la presentació d’un certificat de deute, en el qual s’haurà d’incloure la despesa aprovat i no repartit.
Cas que les no fossin abonades el nou titular estarà obligat al pagament de les despeses generals pendents durant tot l’any en què es adquirís l’immoble així com de tots els deutes vençuts corresponents a l’any anterior a la seva transmissió, el venedor no podrà es excusat de els pagaments pendents sinó aporta el referit certificat.

Tinc un veí que ha fet un tancament d'una galeria interior sense el permís de la comunitat. Es pot demanar la seva retirada?

Els propietaris que es proposin realitzar obres en elements privatius han de comunicar prèviament al president o l’administrador de la comunitat. Si l’obra comporta l’alteració d’algun element comú s’ha d’aprovar per acord que signifiqui una majoria de 4/5. És important saber que la nova Llei estableix una presumpció de consentiment si l’existència d’obres que es consideri, no disminueixen la solidesa de l’edifici ni comporten l’ocupació d’elements comuns de manera notòria i la comunitat no ha mostrat oposició en el termini de 6 anys des que van concloure. Art. 553.36
No s’ha d’oblidar l’existència de les ordenances municipals, ja que estan prohibeixen en molts casos explícitament aquest tipus de tancaments.
La Comunitat pot exigir la reposició a l’estat original dels elements comuns alterats sense el seu consentiment dirigint-se al departament corresponent de l’Ajuntament de la seva població, que iniciarà un expedient sancionador que pot fins i tot acabar en un procediment contenciós-administratiu.
Tot i la protecció legal, en la majoria de casos la solució passa per la contractació d’un advocat i requereix temps.

Hem rebut de l'Ajuntament una notificació per una denúncia presentada per un vianant en caure d'un balcó del nostre edifici. Arran d'aquest esdeveniment hem de considerar si seria viable reparar aquests danys o aprofitar per rehabilitar la finca, que ja té 28 anys.

L’administrador aconsella que aquesta decisió es prengui una vegada que un arquitecte tècnic hagi realitzat un informe sobre l’estat de la façana, la principal finalitat de contractar un professional és evitar el gran nombre de decisions errònies que es prenen i per aquest motiu és necessari elaborar un esquema bàsic i lògic a seguir en el procés de rehabilitació com a forma de treball. En aquest cas concret cal eliminar amb urgència el perill, consultar a un tècnic si cal protegir la façana i comunicar-ho prèviament al consistori per deixar constància de les actuacions realitzades i de les que a Comunitat té previst realitzar.
Un cop presa la decisió d’iniciar les obres i havent-se realitzat per part del tècnic el projecte de rehabilitació amb l’elecció de les solucions concretes, ja siguin parcials o totals, cal contactar amb diverses empreses per demanar diversos pressupostos sempre d’acord amb la Comunitat i seguir el criteri del tècnic a l’hora d’escollir l’empresa que executarà les obres. Serà l’arquitecte el que faciliti les instruccions sobre el que s’ha de fer, com fer-ho i cost aproximat i finalment assumirà la direcció de les obres per controlar i certificar el conjunt de treballs.
És important comentar les responsabilitats que adquireix la comunitat en el tema de la seguretat durant l’obra, cal indicar que en la majoria de casos resta obligada a contractar un coordinador en matèria de Seguretat i Salut durant el seu transcurs càrrec que sol ser assumit pels propis tècnics.
La contractació d’un tècnic per redactar un Projecte executiu i direcció facultativa per a realitzar el control dels treballs en procés a més de ser obligatòria per llei en la majoria de casos comporta avantatges indubtables per a la comunitat, tot i que en principi pugui semblar que es tracta d’un despesa que podria economitzar, al final de les obres la seva rendibilitat serà més que evident.
Tots els edificis haurien de realitzar revisions periòdiques i complir amb un calendari d’inspeccions regulars en el temps analitzat aspectes com les cobertes, estructura, façanes, xarxa d’aigües i sanejament entre d’altres, això significa una garantia que els seus edificis estan en suficient estat de seguretat dins del període garantit.
Precisament per poder complir amb l’exposat en els anteriors paràgrafs Amat. va crear fa ja anys un departament de manteniment de Comunitats que coordina totes les relacions entre tècnics industrials i la Comunitat de Propietaris.

Llogar

Tinc dubtes per llogar casa meva. I si els futurs inquilins no el tracten correctament?

Aquesta és una de les pors més generalitzats que tenen els propietaris quan es plantegen la possibilitat de llogar un habitatge.

Que preveu la Llei per evitar aquesta possibilitat?

La Llei d’arrendaments només preveu la possibilitat que es pugui rescindir el contracte de lloguer per a la realització de danys quan aquests es realitzen de forma dolosa i voluntària, però no si es produeixen de forma fortuïta o per negligència.

La nostra experiència després de 55 anys gestionant lloguers d’habitatges és que de forma dolosa i voluntària no es produeixen mai o gairebé mai. Només en una ocasió ens hem trobat amb una actuació d’aquest tipus. Per negligència o per falta de cura si que es produeixen danys a les finques, encara que en molts menys dels que la vox populi explica.

Com podem evitar-ho o almenys minimitzar el cost?

El que fa Amat. per resolde aquest tema és signar un document molt acurat de l’estat de l’habitatge en el moment d’atorgar-l’arrendament, al mateix temps que se sol·licita a l’inquilí una quantitat monetària, en efectiu o en aval bancari, com a garantia addicional. En el moment, que es dóna per finalitzat el contracte, el document ens serveix com a referència per analitzar l’estat en què es deixa l’habitatge. Només es pot exigir responsabilitat a l’inquilí, d’aquells desperfectes no atribuïbles a un ús normal de l’habitatge. El cost, un cop sol·licitats els corresponents pressupostos, podran ser deduïts de la garantia addicional.
Llegit així sembla un procés complicat, però no ho és, en tot cas una mica laboriós, encara que és possible simplificar notablement amb uns models de documents acurats. El que si podem afirmar és que el resultat és sempre satisfactori i garanteix als propietaris rebre l’immoble en un estat adequat.

Sóc propietari d'un pis i l'inquilí em demana més temps de contracte que els tres anys que diu la llei, què puc fer?

La llei parla de temps mínim per tant és perfectament lícit ampliar aquest temps, de fet nosaltres en aquests moments de tanta incertesa ens sembla estrictament necessari, i bé, tan pel propietari que perquè li sigui rendible l’arrendament el més important és tenir la finca llogada al màxim temps possible com per l’inquilí que necessita i reclama estabilitat.
Hi ha inquilins que ja els està bé tres anys que és el període mínim però si ens posem en el lloc d’una família amb fills que busca pis de lloguer i pensem que això implica noves escoles, nous amics pels fills etc, serà bo poder oferir més anys, els cinc que ja tenien tots assumits o més si fos possible.
Tot dependrà de com enfoquem la resta de condicions del contracte, la renda i sobretot els futurs increments seran determinants a l’hora de pensar en un contracte més llarg.
Si realment es troba un bon equilibri entre temps i preu tindrem l’objectiu aconseguit.


És possible llogar el meu apartament per posar una oficina?

En primer lloc hem de dir que la contestació a aquesta pregunta serveix tant en el cas que es vulgui llogar, com en el cas que sigui la propietària qui vulgui posar aquesta oficina.
I alhora, invertint la situació, també és vàlida la mateixa resposta en el cas que tinguem un local que es vulgui transformar en un habitatge, per llogar o per viure el propietari.
La qüestió és saber si per canviar l’ús, que fins ara ha tingut, és necessari el permís de la comunitat de propietaris i, si és així, quin serà el quòrum que ha d’aplicar.
Antigament es preveia que si el títol constitutiu, és a dir, l’escriptura, descrivia el pis com a habitatge, el canvi d’ús requeria el vot per unanimitat de la comunitat.
Però aquesta situació ha canviat radicalment i, segons la interpretació d’avui dia, no és ni tan sols necessari el permís de la comunitat de propietaris. Tan sols ho seria en el cas que expressament en els estatuts de la comunitat prohibís el canvi d’ús. Si fos aquest el cas, i tenint present que els estatuts estan inscrits en el Registre de la Propietat, serà necessària la unanimitat del vot.
Hi ha una resolució de la Direcció General dels Registres i Notariat, de data 23 de Març de 1998, on s’indica que, malgrat que en l’escriptura d’obra nova i divisió en propietat horitzontal s’estableix que un determinat departament és habitatge, el dret de la propietat és de caràcter absolut i, per tant, no s’ha d’entendre com una prohibició de canviar els usos llevat que no estiguin vàlidament prohibits en els estatuts i legalment inscrits en el Registre de la Propietat.
Tot i així, aquest canvi d’ús ha d’estar totalment subjecte a la normativa urbanística vigent en cada localitat, i són, doncs, els ajuntaments els que tenen l’última paraula sobre el tema.

Sóc propietari d'un edifici antic. Em surt a compte mantenir-lo?

Ens plantegem moltes vegades aquest tipus de pregunta, perquè realment les decisions a prendre no són fàcils.
Es tracta de saber, amb coneixement de causa, si és possible i rendible posar de nou en valor el seu immoble o, per contra, si la seva situació és molt pèssima, com reconvertir aquest patrimoni en nous immobles.
L’objectiu però, en la majoria dels casos, és aconseguir salvar i millorar totalment l’edifici.
És, segurament, una de les tasques de més responsabilitat i més creativa que té la nostra professió, ja que, poder participar conjuntament amb la propietat en donar un canvi de tres-cents seixanta graus, en moltes ocasions, d’un patrimoni, és un privilegi i, sense cap dubte, és cap a on es dirigeix ​​l’exercici de la professió d’administrador de finques i on es troba el seu màxim sentit.
El que fem, en primer lloc, és una visita inicial a l’edifici per fer una primera valoració de l’estat de l’immoble i reclamar la inspecció d’un tècnic, si així es considera oportú, per tal de fer un anàlisi de l’estructura i dels acabats de l’edifici.
Encara que no tingui una implicació directa lligada a l’acció de rehabilitació, vam realitzar un estudi dels contractes de lloguer existents. Habitualment, ens trobem que en les finques hi inquilins amb contractes antics i altres amb contractes realitzats amb la nova Llei d’Arrendaments Urbans.
Quan tenim una visió clara i total de la situació estudiem les possibles alternatives, realitzant una proposta a cinc anys de com veiem, sota la nostra dilatada experiència d’administradors, la manera de reconvertir aquest patrimoni en una oferta sanejada, atractiva i rendible.
Depèn de l’estat real de l’immoble es poden fer rehabilitacions parcials o totals dels elements comuns, reformes dels habitatges que vagin quedant disponibles, adequació dels habitatges, acceptant les possibles limitacions, les noves formes de vida etc.
Hem de tenir sempre en consideració que totes aquelles obres que es troben de realitzar per conservació imprescindible de l’edifici, les podem repercutir sobre els llogaters que tinguin contractes de l’anterior LAU (anteriors l’1 de gener de 1995), sobre la base del 12% anual, xifra, que per si sola, ja fa atractiva, d’entrada, la inversió.
De tota manera, tant si són obres de conservació com si són de millora, avui dia, amb els sistemes de finançament tan atractius que ens ofereix el mercat financer, hi ha moltes i bones oportunitats de dur a terme aquests projectes a cinc anys. Amat. té subscrites aliances amb entitats financeres per poder fer front a aquest tipus d’obres i són d’una ajuda substancial a l’hora de prendre decisions.
Per això, encoratgem als nostres clients ia tota persona que disposi d’un patrimoni envellit, perquè es posi en marxa a fi de renovar i fer del seu patrimoni un valor realment segur.
Si en l’últim moment, observem que les actuacions a realitzar són de tal nivell i gravetat que la seva amortització és a molt llarg termini, o comportarà algun tipus de risc, especialment de responsabilitat davant tercers, siguin llogaters, vianants, etc., analitzarem la possibilitat de vendre aquest patrimoni i comprar nous immobles que iniciïn un nou cicle amb garanties de rendibilitat i manteniment.

És convenient fer assegurar l'habitatge a l'inquilí?

En temes d’assegurances, qualsevol precaució és poca, almenys aquesta és la nostra manera de pensar i treballar.
Som molt conscients que al nostre país hi ha poca cultura de l’assegurança i estem molt lluny de la resta d’Europa. Però no per això hem de deixar d’insistir sobre el tema, al contrari, hem d’ajudar a crear una millor cultura sobre el tema en qüestió.
Forma part de la nostra responsabilitat professional vetllar perquè el patrimoni que ens han confiat per administrar tingui totes les garanties en aquest sentit.
És per això que requerim al llogater com a part de la negociació del contracte que tingui degudament assegurada la responsabilitat civil com a mínim.
Tot i que, si passarà qualsevol accident imputable al llogater, ell seria el responsable, el problema el tindríem si aquest hagués abandonat l’habitatge, i deixarà un procés judicial en marxa. Totes aquestes molèsties, a partir d’aquest moment són per al propietari: requeriments o possibles responsabilitats subsidiàries.
Una problemàtica que pot evitar-se si en el moment de concretar el lloguer s’ha tingut la previsió de pensar en aquest tema.

Tinc un pis que vull transferir de forma gratuïta a una societat de la qual sóc soci, però vull fer un contracte per tal que els altres socis tinguin clar que no és per sempre. Com puc formalitzar-ho?

El millor en aquests casos és signar, preferentment davant notari, un contracte de comodat, en virtut del qual, el propietari (comodant) d’una finca cedeix l’ús del valencià del cessionari (comodatari) i, a canvi, aquest s’obliga a mantenir la finca en prefectas condicions ja retornar-la al propietari en el moment que s’hagi pactat. Per la cessió, la propietat no cobrarà cap quantitat durant la vigència del contracte, la durada del qual es pot pactar lliurement. Si no es pacta expressament o implícitament cap durada, el propietari pot sol·licitar al cessionari que li torni la possessió de la finca en qualsevol moment.
A més, el cessionari s’obliga a fer-se càrrec de les despeses originades per l’ús habitual de la finca i els del seu manteniment.
Amb aquest contracte, si s’ha signat davant notari, a més s’obté un efecte molt important davant d’Hisenda, i és que té un mitjà de prova més per demostrar que l’immoble cedit no genera rendiments del capital que s’hagin de declarar en l’impost de la Renda de les Persones Físiques (cosa que donaria lloc, conseqüentment, a un augment en la tributació per aquest impost). Això no evita la imputació de rendes immobiliàries, que representen com a màxim el 2% del valor cadastral.

Sóc propietari d'una casa i em comenten que el lloguer ha d'anar amb IVA . És correcte?

El fet que vostè sigui propietari d’un habitatge, sigui pis, casa o xalet, no tenen res a veure amb el fet de si finalment es farà un contracte amb IVA o no.
El que marcarà l’obligació d’aplicar l’IVA, serà el tipus de llogater que trobem per aquest habitatge.
Si el llogater és una persona física, que lloga el xalet per utilitzar exclusivament com a habitatge, la Llei estableix que no s’ha d’aplicar IVA al llogater i aquest tan sols ha de pagar la renda de l’habitatge.
Si aquest mateix habitatge es lloga a una empresa, perquè resideixi un dels empleats de forma habitual i permanent, la Llei 37/1992 estableix que s’ha d’aplicar l’impost d’IVA, que a hores d’ara és del 21%, atès que perquè estigui exempt d’IVA l’ ús com a habitatge ha de realitzar necessària i directament per l’arrendatari.
Finalment cal tenir en compte que si l’arrendatari és una persona jurídica, a l’efecte de l’IRPF, no serà aplicable la reducció del 60% sobre el rendiment net generat ja que, amb independència de la posterior utilització de l’habitatge per part d’aquesta persona jurídica, no constitueix l’habitatge de l’arrendatari, per la qual cosa s’ha d’entendre que es tracta d’un arrendament diferent del d’habitatge, no satisfent l’immoble arrendat les necessitats permanents d’habitatge de l’arrendatari.


He heretat un pis molt vell al centre de Barcelona i m'han dit que ara puc demanar als inquilins fer les obres en lloc de pagar-me el lloguer durant un temps. Resulta molt pràctic ja que s'ho faran al seu gust. És això cert?

És cert que la Llei de mesures de Flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges preveu que els llogaters puguin fer qualsevol tipus de reforma i que el seu cost es pugui computar com rendes.
La nostra opinió però no és molt favorable almenys de moment al plantejament que fa la llei, veiem més inconvenients que avantatges, ens sembla només una bona alternativa en aquells casos que la propietat no tingui recursos, ni manera d’obtenir el seu i abans deixar un pis tancat es molt millor optar per aquesta alternativa.
Les dificultats que enviem són les següents:

a) Vostè mateix ha explicat que així faran el pis al seu gust, però el nostre consell és que vostè doni si un cas el seu vistiplau al projecte, ja que es podria trobar solucions que no encaixessin res amb les demandes habituals del mercat i que per tant amb unes obres acabades de fer quan marxes el llogater li costés molt que encaixes amb nous inquilins.

b) El grau de confiança amb qui fa l’obra ha de ser alta, tant de l’inquilí com el seu constructor, ja que no seria ni la primera ni l’última vegada que ens trobéssim amb bons projectes però molt mal executats, de nou li recomanaríem la seva supervisió personal.

c) No ens ha aclarit aquesta nova llei com computarà fiscalment aquesta solució, si per un valor de renda estimat o pel valor de les factures presentades etc. Tant per la part dels ingressos no obtinguts monetàriament com per la part de la inversió que es feta per una persona que no és titular de l’habitatge

Vull llogar un pis i el propietari em diu que no aplicarà l'increment de l'IPC. És això possible? Es que ens costa de creure-ho.

Avui és perfectament possible que vostè pacti amb el propietari que la renda no tingui l’increment de l’IPC, però recordeu que qualsevol pacte que faci ha de quedar degudament inscrit en el contracte que es formalitzi, ja que amb això podria tenir algun ensurt, ja que la llei ens diu en el cas dels increments que si no es contempla cap tipus d’increment per defecte s’aplicarà l’IPC, és clar dons que hem de deixar constància de la voluntat de no aplicar cap tipus d’increment, el fet de no posar res precisament el portaria cap tenir l’IPC de forma automàtica, és primordial doncs que es faci un bon contracte i no es deixi res a l’atzar, ja que la interpretació de la llei moltes vegades pot ser una mica confusa.


M'han ofert un lloguer de pis que m'ha semblat molt interessant perquè en comptes de tres anys ens el llogaran durant sis anys. El meu dubte és que, en canvi, se'ns demana un augment per sobre l'IPC. És legal aquesta proposta? Em pot perjudicar?

La proposta és perfectament legal, ja que hi ha total llibertat de pactes des de la nova llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat d’habitatges de lloguer del passat 6 de juny, en relació a aquest tema.
La llei diu que es pot pactar qualsevol tipus d’increment de la manera que sigui i si no es pacte res de res, llavors seria l’IPC el sistema d’increment que s’aplicaria.
En cas que vostè ens explica és habitual preveure donada la situació actual del mercat de renda molt, molt baixa, que si allarguem la durada l’increment estigui una mica per sobre de l’IPC, ja que tots confiem que la situació tan dura que vivim avui , a pocs anys vista hagi de canviar.
De fet si no es produís aquesta previsió és de suposar que el seu propietari actuaria com tots els bons propietaris, que saben perfectament que el més important és no perdre un bon inquilí, per tant el que han fet és anar baixant i baixant les rendes per molt que tenien pactat increments en base a l’IPC.
El que si ha d’entendre i valorar, es quina és la seva prioritat, si el temps o el preu, l’esforç que fa el propietari en doblegar el temps que la mateixa llei preveu, li significa precisament que renuncia a la possibilitat d’aquí a tres anys de posar el preu que en aquest moment el mercat permeti i que no sabem si podria ser més alt que els increments que ara li proposa, per tant com a forma de regular una mica aquesta situació fa una previsió d’increments que li permeti anivellar una possible pujada del mercat del lloguer.
Tot això la propietat l’ha d’aplicar amb la prudència necessària i si es passa i demana uns increments fora de mesura, senzillament ni vostè ni ningú li llogarà l’habitatge.


Tinc 58 anys i visc a un pis de lloguer, on vaig néixer, juntament amb la meva mare, que és el titular del contracte. Em poden fer fora el dia que la meva mare mori? Algunes persones diuen me si hi ha altres no tinc cap dret. M'ho pot aclarir?

La Llei preveu que en el cas de defunció del titular, una subrogació per un període de 2 anys, en el cas de persones de més de 25 anys, que és el seu cas.
La confusió per part d’alguns, ve donada pel fet que la Llei preveia, en el cas de persones majors de 65 anys, que aquestes podien tenir dret a la subrogació fins a la seva defunció, però aquesta suposició tan sols va ser prevista per als primers 10 anys de durada de la Llei, és a dir, que va acabar definitivament el dia 31 de Desembre del 2004.
Tenint en compte tan sols l’única possibilitat que hi ha a hores d’ara, i considerant que la mort és un fet imprevisible, el legislador, amb molt d’encert, dóna un temps prudencial de dos anys perquè el subrogat pugui buscar un nou habitatge. Cal tenir molt present que l’acte de la subrogació no és mai automàtic i que la Llei dóna exactament tres mesos per manifestar al propietari la voluntat d’acollir-la subrogació. Passat aquest període si no s’ha fet la manifestació, com especifica la Llei, queda definitivament extingit el contracte de lloguer.

Sóc un inquilí d'un local des de fa molts anys. Vaig signar el contracte amb l'usufructuari i ara ha mort. Em diuen que el contracte s'extingeix automàticament i he de marxar. És això possible?

A la pregunta que ens fa no ens diu la data del contracte, tan sols que fa molts anys.
Ja que la Llei, precisament, tracta de forma diferent els contractes d’abans l’1 de gener de 1995 dels posteriors a aquesta data, corresponent a la posada en vigor de la nova Llei d’arrendaments urbans, la nostra resposta farà referència a les dues suposicions.

Contractes anteriors a la nova Llei.

Sense tenir en compte quan es prenen, no canviar la situació. És a dir, el contracte no s’acaba a menys que el propietari, que es refereix a la mort de l’usufructuari (nua propietat) pot demostrar que el contracte es va fer molt clarament mal dels seus interessos. Del contracte, que per la raó que, havien formalitzat a un preu per sota del preu de mercat en el moment de la signatura, podria ser un exemple.

Contractes signats amb data posterior a la vigència de la nova llei.
Els contractes que ha signat l’usufructuari, queden resolts en el moment en què desapareix el dret del arrendat usufructuari, sigui per defunció o per extinció de l’usdefruit.
És per això que aconsellem, especialment en el cas d’un contracte de llarga durada, que el contracte el signi l’usufructuari, i doni el vist i plau quan es nomena una propietat o propietari.

Sóc propietari d'un apartament antic i voldria que em contestessin a aquesta pregunta. Pot el llogater de la meva finca, en el moment de la seva jubilació, marxar al seu poble i deixar-lo tancat i només venir a passar les vacances?

Entenem que es refereix a un pis antic ia un contracte també antic, dels que de forma col·loquial diem “contracte indefinit”.
La Llei ni ara ni mai no permet que un llogater abandoni el seu habitatge. En concret un abandonament de més de 6 mesos seguits, que es puguin provar, dóna dret al propietari a la resolució del contracte de lloguer.
Hi ha una excepció, i és per malaltia provada del llogater, que l’obligui a estar mesos fora del seu domicili.
Tot i així les últimes sentències permeten rescindir el contracte de lloguer, en cas que la possibilitat de retorn del llogater sigui impossible, com seria el cas de persones malaltes d’Alzheimer, o d’alguna malaltia semblant, que són considerades pels jutges, situacions sense retorn.
El cas que Vd. exposa és, malauradament, molt habitual, pel fet que les rendes són molt baixes i el llogater intenta convertir el pis en la seva segona residència. Però precisament la Llei deixa molt clar que un contracte de lloguer d’habitatge ho és mentre sigui residència habitual i permanent de l’inquilí.
En el supòsit que es volgués actuar contra una situació com aquesta s’hauria de posar en marxa una investigació de les circumstàncies, reunir proves de l’abandonament i d’allí on resideix habitualment el llogater i procedir, posteriorment, per la via judicial.
A Amat, en casos com aquest, som molt expeditius i actuem amb tota la fermesa que ens permet la Llei, ja que al cap ia la fi el que fan aquestes persones és un clar abús, perjudicant als propietaris amb lloguers per sota del preu de mercat i alhora a possibles nous inquilins, ocupant il·legalment un habitatge.

Poden els inquilins fer obres sense avisar a la propietat?

Casos com aquests el trobaríem normalment amb contractes antics, anteriors a la Llei d’arrendaments urbans de 1995, ja que els contractes actuals solen tenir una durada prou curta com perquè no els sigui rendible, als inquilins, fer obres a la finca.
Ens centrarem, doncs, en el primer supòsit.
En contra de l’opinió, de vegades generalitzada, que els arrendataris no poden fer cap tipus d’obres al bé llogat, la Llei i sobretot els tribunals tenen un criteri diferent.

 

La Llei d’arrendaments preveu que només caldrà notificar al propietari les obres necessàries per adequar l’habitatge a la situació de minusvàlid: d’ell, de la seva esposa o algun de la seva família que convisqui. Sembla doncs, en conseqüència, que qualsevol altre tipus d’obres necessitaran l’autorització expressa i per escrit del propietari.
En la realitat els jutges només acostumen a estimar que serà causa de resolució contractual, les obres sense autorització que modifiquin la configuració de l’habitatge, dels accessoris de la mateixa o que provoquin una disminució de l’estabilitat o seguretat de la mateixa i són molt més tolerants amb la resta d’obres.

Sóc propietari d'un 50% de de una casa de planta i pis. El pis està llogat i vull comprar l'altre 50%. Té cap dret l'inquilí?

Si un copropietari desitja comprar la part de l’altre, i en especial en el cas de referència, el llogater no té cap dret preferent de compra per dues raons fonamentals:

  1. Perquè en aquest cas concret estem parlant que és llogater d’un pis que forma part d’un immoble que constitueix una única entitat registral, és a dir, que no està dividit en propietat horitzontal.
  2. Perquè el propietari d’un indivís té respecte a la resta de la copropietat, un dret de preferent adquisició que és superior a qualsevol dret que correspongués a l’arrendatari.

Ha de quedar clar que, pel fet que es consolidi la propietat en una sola mà, no implica cap risc per a l’inquilí, ja que ho continuarà sent en les mateixes condicions que tenia fins ara.

Vam llogar un pis fa un any i el contracte es va fer a nom del meu marit. Ara ell s'ha anat i volen renunciar al contracte d'arrendament i que jo deixi el pis. Què he de fer?

Per descomptat vostè no ha de marxar, ja que la llei ja té prevista aquesta situació i és una de les poques causes de subrogació que han quedat dins de la vigent llei d’arrendaments urbans.
En el seu article 12 ens diu expressament que el propietari podrà requerir al cònjuge de l’inquilí en el cas que rebi una renúncia d’aquest, perquè tingui la possibilitat de manifestar la seva voluntat de quedar-se al pis o no.
El que sí que ha de tenir en compte són els terminis rigorós que marca la Llei, que són de quinze dies des de la recepció del requeriment per part del propietari; si transcorregut aquest termini, no ha manifestat la seva voluntat de quedar-se s’entendrà que renuncia definitivament.
En el cas que el seu marit marxés sense fer cap tipus de renúncia, vostè tindrà a màxim un mes per notificar al propietari la seva voluntat de ser ara la llogatera.
En totes les circumstàncies, el contracte no es modifica, sinó que es limita a continuar fins a la finalització en les mateixes condicions.

Vull llogar un pis, fer obres i, a canvi, ens faran un contracte de deu anys. Un amic em diu que he d'inscriure el contracte, però no em va dir on ni com. És cert que tinc la obligació de fer aquesta gestió?

La inscripció del seu contracte no és una obligació, sinó un dret que li dóna la llei per protegir el seu contracte en cas que es resol els drets de l’arrendador per a venda o retracte convencional, una substitució fideïcomissària, una execució hipotecària etc. .
Per tant no ia vostè, si no tots els inquilins haurien d’estar inscrivint els contractes ja que aquest risc pot corre tot el món i sobretot en aquests moments que la crisi és tan dura i per tant, qualsevol propietari sense voler, pot acabar perdent propietat.
En el cas de vostè però encara és més recomanable per a la inversió que entenem que va a fer i per les expectatives d’anys que té previst estar a la finca.
El sistema per dur a terme és el següent:

  • Primer s’ha d’elevar a públic el contracte de lloguer, per això vostè i propietari han de comparèixer davant notari i fer l’escriptura corresponent.
  • En segon lloc s’ha de pagar l’impost de transmissions patrimonialss
  • Finalment s’ha de dur l’escriptura en el Registra de la propietat

El problema com ja ha d’imaginar és el cost que tot això pot significar, a hores d’ara estem a l’espera que el govern modifiqui els aranzels notarials segons ell mateix s’ha compromès, però el cost més alt no és aquest sinó l’impost que es ha de pagar per tota la durada del contracte i, si escau li pot significar una suma important

Sóc propietari de diversos pisos i m'agradaria cedir un temporalment al meu fill perquè es vol independitzar. Hi ha cap problema legal? Puc posar fi a aquesta donació en qualsevol moment sense conseqüències?

Hi ha diverses fórmules per cedir el pis al fill, entenent que vostè vol conservar la propietat. La més habitual, i per nosaltres la més aconsellable, és signar amb el seu fill un contracte de lloguer.
Aquesta solució, tot i que sovint escandalitza els clients quan la recomanem, considerem que té molts avantatges. Si ho mirem des de la perspectiva del seu fill, la comoditat de tenir per propietari al seu pare fa que accentuï el sentiment de casa pròpia, fet que no es produiria si la gaudeix de forma gratuïta.
Si en canvi ho analitzem des de la seva perspectiva, vostè tindrà cada cinc anys la possibilitat de modificar la situació si per qualsevol circumstància passés alguna cosa que així ho recomanés; el cas més freqüent per desgràcia és el de les parelles que es separen i tenen un fill en comú; si la parella ha viscut allà en qualitat de cessió gratuïta el jutge declara aquell domicili com a domicili conjugal i la mare i el fill podran estar fins a la majoria d’edat del fill. Aquesta situació comporta en molts casos que els propietaris (ex-sogres) de la persona que ocuparà l’habitatge hagin de veure molt probablement com allà amb els anys vagi a viure una tercera persona, nova parella, mentre el seu fill, a qui realment li han cedit l’habitatge, ha de llogar un altre habitatge i no pugui gaudir del pis dels seus pares.
En un cas com l’exposat, si la situació hagués estat la mateixa però vostè hauria signat amb el seu fill un contracte de lloguer, només quedava esperar la finalització del contracte d’arrendament parell poder recuperar la possessió.

Sóc propietari d'un pis de lloguer amb contracte indefinit. Fa dos mesos que va morir el llogater, titular del contracte. Ell vivia amb una persona que li ajudava i cuidava, però amb qui no hi ha cap vincle de parentiu o consanguinitat. La germana del difunt em va comunicar la mort acompanyat amb el certificat de defunció i posant el pis a disposició de la propietat, però demanant al mateix temps un curt període de 30 dies per buidar-lo i lliurar els mobles i pertinences personals a qui pogués estar interessat (Càritas, ONG...). Han passat els 30 dies i la germana em diu que no em pot donar les claus perquè la persona que es va fer càrrec del seu germà no vol deixar el pis. Què puc fer?

Aquesta és una situació que lamentablement necessitarà una actuació ràpida i dràstica, ja que encara que aquesta persona no té cap dret (no tenia cap relació familiar amb el difunt, només laboral) ens obliga a actuar per la via del precari; és a dir, haurem d’interposar una demanda per poder recuperar la possessió real de l’habitatge. Aquest plet no és ni fàcil ni ràpid, per tant l’hem d’interposar el més ràpid possible.
‘Molt important !!! S’ha d’interrompre qualsevol intent per part d’aquesta persona de pagar cap renda o lloguer, no es pot acceptar cap pagament per aquest concepte, pot passar que hi hagi una domiciliació bancària i encara es puguin anar girant rendes al compte corrent del difunt.


Tinc diferents finques, totes antigues però ben situades. Els meus pares cobraven un rendes molt baixes i van poder fer poc o cap manteniment. Ara són tan velles que no sabem què fer, si vendre-les i comprar qualsevol cosa però nova, arreglar-les o deixar-les així.

Tenim una llarga experiència en posar al dia patrimonis envellits. El seu cas és força comú a causa de les circumstàncies d’haver patit quaranta anys una LAU obsoleta.
En molts casos tots tenen un punt en comú i és l’excel·lent situació de les finques, sigui quin sigui el seu estat. Aquest és un criteri bastant bo i suficient per conservar-..

Tot i que no es pot donar un diagnòstic concret i individualitzat sense conèixer en profunditat el patrimoni, sí que tenim un criteri clar que és conservar les millors finques del patrimoni, prescindint de les que estiguin en pitjor estat o pitjor situades.
Amb la venda d’aquestes finques es poden capitalitzar i reinvertir íntegrament els ingressos sobre la resta del patrimoni, amb actuacions planificades a 4 o 5 anys.
Com administradors de patrimoni és responsabilitat nostra facilitar tots els plans de viabilitat econòmica, tècnica, pactes amb inquilins i tot allò que significa una actuació integral sobre els mateixos.
Estigui segur que, encara que és una tasca a mig termini, el resultat és sorprenent tant per al propietari, que aconsegueix un patrimoni sanejat, modern i rendible, com per als inquilins que, si les coses es fan correctament, col·laboren amb ganes, encara que els suposi un esforç tant econòmic com de molèsties, perquè guanyen després en habitabilitat i confort.

Tinc un llogater qui no ens paga la renda i m'han explicat que ara amb 10 dies se'l pot fer fora i que ho puc fer davant notari. Em sembla molt difícil de creure, és veritat?

Lamentablement he de donar un NO rotund, s’han barrejat tot de conceptes, és cert que podem fer el requeriment via notarial i que probablement per aquí a guanyar una miqueta però ara per ara i fins que no tinguem Jurisprudència referent a això, el requeriment notarial no és executiu en si mateix. Fet el requeriment haurem d’anar als jutjats a presentar un desnonament per falta de pagament.
Sí que és cert que hi ha hagut petites modificacions del procediment del desnonament que poden alleujar i escurçar la durada del mateix.
La més significativa és la que fa referència a l’oposició o no de l’inquilí al requeriment de pagament feta pel secretari judicial, ja que si no s’oposa es dicta un decret donant per finalitzat el procediment i que és títol executiu la mateixa manera que la Sentència . Dit d’una altra manera, la no activitat per part del llogater ens permet estalviar-nos la vista del judici i podem passar directament a tancar el procediment.
Una segona modificació que simplifica el procediment és que ara ja no serà necessari presentar demanda per demanar l’execució de la sentència. Amb un simple escrit demanant. això ja serà suficient. Tornem al procediment que ja s’utilitzava abans de 2000, alhora que reduïm la durada i despeses del propietari.
I per acabar la exposició cal destacar també un canvi que facilitarà el desenvolupament del procediment, tant en fase inicial com executiva, i que fa referència a les notificacions a l’inquilí. Fins ara, la dificultat en notificar a l’inquilí era màxima, la majoria de vegades era impracticable i no quedava més remei que anar als edictes, amb el cost i alentiment que això suposa.
Des de la Reforma, les notificacions es faran a l’inquilí en el domicili indicat en la demanda, i si no es pot dur a termes, per Estrats al Jutjat (posant la notificació al tauler d’anuncis del mateix jutjat)., Permetent que el procediment continuï el seu curs

Sóc propietari d'un pis que vaig deixar ocupar al meu fill quan es va casar, amb l'únic propòsit d'estalviar per adquirir un pel seu compte. Han passat més de 20 anys i ara la meva situació és més precària, fa ja molts anys que estic jubilat i m'he obligat a fer entendre al meu fill que ha de pagar una renda, actualitzada, a preus d'avui i que signem un contracte d'arrendament o que desallotgi el pis. Em diu que no el puc fer fora perquè a efectes tàcits és un inquilí indefinit. Durant aquests anys ha estat pagant mensualment una quantitat simbòlica i totalment fora del mercat. És realment així o puc exigir-li un pagament superior?

Realment la situació que se li presenta és complicada. Efectivament la resposta del seu fill és legalment correcta. Encara. No hagi signat amb ell cap contracte de lloguer per escrit, en realitat ha existit un contracte verbal de lloguer pel qual s’ha percebut una renda mensual. Donada la data d’inici d’aquesta situació (anterior al 1.995) realment s’ha consolidat un arrendament indefinit.
Les possibles solucions creiem que són dos:

  • En primer lloc, hauria de parlar amb el seu fill a veure si voluntàriament accedeix a signar un contracte de lloguer amb durada pactada i preu actualitzat.
  • Si això no fos viable, l’altra possibilitat és actualitzar el lloguer que el seu fill està pagant d’acord amb la LAU de 1994, aplicant tots aquells conceptes que la LAU preveu per als contractes indefinits (Impost sobre béns immobles, serveis generals de l’immoble, IPC , despeses de comunitat, assegurances, etc.)

Sempre són de lamentar situacions d’aquest tipus però donades les circumstàncies no li queda més remei que fer complir al seu fill fins a l’últim requisit de la llei, ja siguin obres no consentides, increments, mal ús, és a dir, tot allò a què la llei empari com a propietari.

He vist uns quants pisos de lloguer i m'agraden un parell, un és propietat d'un senyor i l'altre d'una societat. Tothom em diu que llogui a la societat ja que no ens faran fora per casa un fill o necessitat del propietari. És bon consell?

Realment la nova llei preveu que el propietari pugui demanar passat un any d’haver fet el contracte el pis per ell o pels fills i familiars en primer grau i que naturalment les societats no poden aplicar aquesta condició, per tant a primera vista semblaria un bon consell.
De totes maneres és bo que valori especialment quin és el pis que més encaixa amb les seves necessitats, no sol ser aquest dubte que ens planteja determinant per llogar un pis pèrdues raons:
D’una banda el nombre de propietaris que demanen un pis per causa de necessitat (almenys vist des de l’experiència de 65 anys) és molt i molt baix, només perquè tingui una idea amb els últims 10 anys només ho hem hagut de aplicar dues cops i portem una cartera de més de 4.000 departaments.
D’altra banda si bé és cert que una societat no pot demanar un pis per causa de necessitat, el que si pot fer una societat és vendre el pis i en el cas que vostè tingui el dret de tempteig renunciat podria passar que la persona que compri fora persona física i per tant immediatament entrar de nou en el risc que creia havia evitat.

Voldria llogar el pis dels meus pares i no m'acabo de decidir ja que ens diuen que els inquilins van i vénen i no hi ha un mercat estable, que als sis mesos ja poden marxar, etc. És això cert? Puc evitar molts canvis d'inquilins?

No podem evitar que un llogater vulgui marxar, però jo de vostè no em preocuparía massa per aquest tema, doncs el mercat és molt més estable del què vostè planteja, mentre els anys d’eufòria la mitjana d’anys que un llogater estava en un pis era de tres anys i finalment tots volíen comprar, desde que es va iniciar la crisis la mitjana ha augmentat ràpidament i ja estem superant els cinc anys de mitjana.

Ha de considerar que per l’inquilí cada canvi és un cost, un esforç i moltes vegades una nova adaptació a un entorn i sobretot si té família això és molt important.
Nosaltres considerem que hem entrat en un canvi de model, que s’ha d’apropar forçosament més al que passa a la resta d’Europa i que per tant hi haurà molta més gent que anirà de lloguer i buscarà lloguers estables.
Malgrat això i precisament perquè no es pot posar barreres a ningú, el llogater avui té dret a marxar del pis als sis mesos d’haver entrat, però vostè també té dret a demanar li en aquest cas una compensació d’un mes per any no consumit o la seva part proporcional, creiem que la llei busca la manera que el llogater tingui total llibertat però alhora no perjudicar en el possible a la propietat amb les compensacions previstes.
Li recordem de totes maneres que el contracte és la clau de tot i que per tant ha de procurar tenir correctament pactades les indemnitzacions o qualsevol altre pacte que es consideri fonamental.

Tinc una casa que està en molt mal estat. L'inquilí va marxar fa anys i ara que vaig a edificar apareixen dues persones que diuen que tenen un contracte verbal, evidentment, estan ocupant la finca. Es pot considerar que són en precari?

Segons la legislació, el precari consisteix en la tinença o utilització d’una cosa aliena sense pagament de preu, ni raó de dret diferent a la mera liberalitat o tolerància del propietari o posseïdor real, de la voluntat depèn posar fi a aquesta tinença. Dins d’aquest supòsit trobem, tant la possessió concedida per la liberalitat del propietari, com la possessió tolerada, com la possessió il·legítima o sense títol, que el cas que ens ocupa, aquesta possessió il·legítima pot ser degut a que no hagi existit mai títol o al fet que aquest hagi perdut vigència.
En tots els casos correspon a la part demandada la càrrega de la prova sobre l’existència d’algun títol que empari l’ocupació.

Tinc un pis tancat fa anys i que no que he llogar mai per por a que em paguin però ara necessàriament necessito els diners. Tinc cap garantia de què el llogater pagui?

Des de fa anys companyies asseguradores que ofereixen una assegurança per impagament de lloguers, i des d’aquest any, la Generalitat ha aprovat el decret avalloguer que té la mateixa finalitat.
Per als nostres administrats, Amat.té fixades unes condicions molt favorables de garantia sobre lloguers d’habitatges fins a 3.000 € de renda mensual, cobrint l’impagament de fins a 12 mensualitats, les despeses de desnonament fins a 3.000 € i també fins a la mateixa quantitat per actes vandàlics, si en el moment d’accedir l’immoble es determina l’existència d’aquests actes. Alhora també informar-lo que la pòlissa per als nostres administrats ens permet demanar avançaments d’impagament de lloguers un cop presentada la demanda, perquè el propietari no hagi d’esperar a la finalització del procediment per rebre els lloguers impagats; totes aquestes prestacions per un cost molt raonable i assequible per a tots els propietaris de finques arrendades.
També els organismes públics tenen cobertures previstes per afavorir la posada en el mercat d’immobles de lloguer; en aquest cas concret la Generalitat de Catalunya té la voluntat de cobrir fins a 5 mensualitats de rendes no pagades (màxim de 1.500 € mensuals per a Barcelona ciutat, decreixent els imports en funció de les poblacions i demanda social). No obstant això, tampoc actualment té previst cobrir les despeses per desnonament ni els possibles actes vandàlics, els propietaris podran sol·licitar el cobrament de l’avalloguer un cop transcorreguts 6 mesos des de la sentència judicial de desnonament o de l’acord extrajudicial.
Tant una com l’altra solució són un gran pas endavant perquè persones com vostè tinguin confiança i facin una aposta clara pel mercat de lloguer. Actualment el nostre país està molt lluny de l’oferta europea d’immobles de lloguer, i realment creiem que aquestes noves iniciatives (ja siguin a nivell privat o públic) ajudaran a incrementar l’oferta, tant per a les finques buides com perquè els inversors tornin a confiar en el negoci del lloguer com una aposta segura per incrementar el seu patrimoni.

Sóc propietari d'un edifici però tinc només la nua propietat. Puc fer alguna cosa en el cas que l'usufructuari en faci un mal ús?

No és gens fàcil contestar la seva pregunta ja que el concepte de mal ús és molt extens i alhora molt poc concret.
Ha de tenir en compte que l’usufructuari té el dret a percebre les rendes, llogar i gestionar l’immoble, sempre precisament actuant com ho faria un bon pare de família, per tant, mai pot perjudicar els interessos de la nua propietat ja que la seva obligació és que aquest patrimoni arribi a les mans de la nua propietat en el millor dels estats possibles.
Cal dir que la vigent Llei d’Arrendaments Urbans (1994.11.24) ha fet un pas endavant en aquest tema en el sentit que els contractes subscrits per l’usufructuari quedaran automàticament rescindits amb l’extinció de l’usdefruit (mort de l’usufructuari), resolent un dels primers problemes que provocava l’anterior legislació amb la vigència de contractes per sota del valor de mercat, on es podia pressuposar una compensació a l’usufructuari de forma directa.
Excepte aquest petit avanç ens segueix quedant la incertesa de com l’usufructuari conservarà la finca, sent el pitjor escenari quan el titular de l’usdefruit es limita a percebre rendes sense atendre al que responsablement li correspon, deixant la finca en un estat d’abandó absolut.
Si arribés el cas que Vostè tingués la percepció o petits indicis que l’usufructuari pogués comportar irresponsablement respecte a la tutela i / o manteniment de la finca a tots els nivells, actualment no li quedarà més remei que obtenir el major nombre de proves possibles de aquest comportament, i anar als tribunals a defensar els seus drets com a nu propietari; però lamentablement en la majoria de casos hi ha un component de relació personal / familiar entre nu propietari i usufructuari que complica més, si és possible, aquestes situacions.

Section

Malauradament el nostre ordenament jurídic no li permet accedir a l’interior del local llogat sinó hi ha una prèvia entrega de la possessió i claus, ja sigui voluntàriament per part del llogater si aquest decideix unilateralment resoldre el contracte i reintegra la possessió al propietari amb entrega de claus, o bé per execució forçosa quan després d’un desnonament es fa l’obertura judicial el dia del llançament.
En la majoria de desnonaments interposats, ja sigui per falta de pagament o bé per alguna altra de les causes legalment estipulades, el propietari té coneixement cert que el llogater ja no és a l’interior de l’immoble, i que aquest es troba en un estat d’abandonament total i absolut. Tot això fa que l’angoixa dels propietaris creixi, no ja per la no percepció de rendes, sinó per l’estat en què trobaran la seva propietat un cop els sigui restituïda judicialment la possessió.
Malgrat aquesta rigorositat, l’ordenament jurídic pot en casos excepcionals autoritzar l’accés als immobles per resoldre aquest tipus de situacions puntuals i perjudicials per a la pròpia finca i els tercers a qui l’Ordenament Jurídic denomina de bona fe.
En aquests casos, cal demanar al jutge que porta el desnonament que autoritzi l’accés a l’interior del local per a la neteja del mateix. Un cop autoritzat l’accés del propietari, i de l’industrial encarregat de fer la neteja, totes les actuacions es faran en presència de la Policia Local per garantir que es respectin tots els paràmetres judicials previstos per l’autoritat judicial.
No li aconsellem un altre tipus d’actuació que pugui realitzar per resoldre aquest problema que no sigui la descrita, ja que les conseqüències poden ser més perjudicials que les que intentem resoldre.

Tinc un diners dipositats en entitats bancàries i davant la greu situació econòmica mundial tinc dubtes sobre si he de mantenir aquests dipòsits o bé seria convenient invertir-los en els immobles que tinc llogats.

Des de la nostra empresa i més concretament des del Departament de Gestió de lloguers i Administració de Patrimonis, amb el suport del Departament de Manteniments, hem cregut sempre molt en la inversió i millora de les finques. D’altra banda, creiem que la possibilitat que ens dóna l’art. 108 de l’antiga LAU (repercutir el 12% d’aquestes obres als lloguers indefinits) és una oportunitat que no hauríem de perdre mai.
Creiem que ara més que mai és una bona decisió empresarial per part dels propietaris, que apostin per millores totes i cadascuna de les finques, ja sigui a nivell individual (rehabilitant pisos / locals) i d’aquesta manera la sortida d’aquests immobles al mercat provoquen automàticament la pujada del seu preu de lloguer, ja sigui millorant les instal·lacions col·lectives de la finca (baixants, patis interiors, cobertes …) per poder aplicar l’esmentat article.
No ens cansem d’insistir als nostres propietaris que no hi ha producte bancari o anàleg al mercat que els pugui donar una rendibilitat del 12%, alhora que la pròpia inversió ja incrementa per si sola el valor del seu immoble; parlaríem per tant d’una doble rendibilitat.
Per acabar de veure aquesta crisi com una oportunitat, tot això es podrà fer amb una selecció molt més minuciosa dels proveïdors, ja que es pot trobar ara industrials a molt millor preu i d’excel·lent qualitat.
Per tant, després d’aquest llarg preàmbul, la resposta és sí, i un sí sense cap dubte.

Compra / Venda

Vull comprar un habitatge de segona mà. Què he de demanar a l'empresa intermediària per tal de garantir que no hi haurà cap problema?

Per poder comprar tranquil·lament, l’empresa responsable de la comercialització hauria de facilitar la documentació de l’habitatge en qüestió:  Nota simple del Registre, que ens permetrà veure si hi ha càrregues o no i l’estat de les mateixes En el supòsit d’existir una hipoteca, l’últim rebut de la mateixa. En el rebut podrem veure si hi ha la corrent de pagament, el saldo pendent i les condicions de la hipoteca. Això ens permetrà decidir-nos, si ens interessa o no, subrogar a la mateixa Rebut de l’IBI, per comprovar si està al corrent en el pagament i conèixer l’import anual que per aquest concepte haurem de pagar Si l’habitatge forma part d’una comunitat, informació sobres les despeses comunitàries, sobre l’estat general de l’edifici, i especialment si la comunitat té en marxa algun procés de rehabilitació o alguna despesa de manteniment extra i el seu import. Si l’habitatge és de segona mà i va ser construïda entre les dècades dels anys 50 i 70, una prova d’aluminosi de l’habitatge en concret. Informació de si a la zona està en marxa alguna actuació urbanística, si està prevista alguna, o si hi ha algun projecte municipal que pugui comportar el pagament d’alguna taxa no prevista. En Amat. considerem molt important que el comprador aquest perfectament informat de la situació de la finca, tant des d’un punt de vista físic com jurídic. Això li permetrà prendre una decisió de compra amb més tranquil·litat. El nostre lema, en aquest aspecte, és: la bona informació genera confiança i seguretat.

Vull comprar un habitatge mitjançant una agència immobiliària. He de preocupar-me d'anar al registre de la propietat o ho han de fer ells?

És responsabilitat de l’agència immobiliària comprovar en el Registre de la Propietat l’estat jurídic de la finca que es transmet, especialment les dades relatives al titular i a les càrregues existents, i posteriorment informar el futur comprador. En Amat. creiem que aquesta obligació neix en el mateix moment en què s’inicia la comercialització de l’habitatge i no en el moment de preparar el document d’arres o compravenda. ¿I per que ho creiem així? Perquè és possible i de fet passa sovint, que la part venedora sigui desconeixedora de l’existència d’alguna càrrega sobre l’immoble que posa a la venda, com per exemple en el supòsit en què hi censos, o hipoteques pagades però no cancel·lades al Registre, o existència d’algun obstant això … En aquest sentit, citar una Sentència de l’Audiència de Barcelona de l’any 2004, en què es deixava clar que és obligació de l’agent immobiliari tornar els honoraris rebuts, després de signar unes arres, per no complir l’obligació de comprovar al Registre, la titularitat de l’immoble venut. En aquest cas concret, l’agència pensava que l’únic titular era la persona amb qui tenia contacte i parlava, quan l’immoble segons el Registre, pertanyia a més d’un propietari. La resta de propietaris, no va acceptar les condicions de la venda acordades i conseqüentment no es va formalitzar la mateixa.

M'agrada un pis i he preguntat a l'agència immobiliària que el ven, com és el tipus de contracte que he de signar. M'han parlat d'un contracte d'arres i m'han explicat que hi ha diversos tipus d'arres i al final tinc una mica d'embolic. Em poden explicar quins són els diferents contractes d'arres existents?

La doctrina considera que hi ha tres tipus d’arres: Confirmatòries: Pensades per reforçar l’existència del contracte i normalment representen el principi de la seva execució. Penals: Tenen per finalitat garantir l’execució del contracte, mitjançant la pèrdua en cas d’incompliment. Penitencials: Permeten que les parts puguin desistir del contracte de forma lícita, perdent-el comprador i retornant doblades el venedor. Avui és absolutament habitual que les vendes, sobretot en el mercat de segona mà es realitzin mitjançant l’atorgament d’un document d’arres penitencials a l’empara de l’article 1424 del Codi Civil. Entenem que, aquest tipus de contracte és bo per a les dues parts que intervenen en la compravenda, ja que per al venedor vol dir que si hi ha incompliment pot, amb un simple requeriment notarial, anul·lar l’operació realitzada i quedar-se la xifra percebuda com a indemnització de danys i perjudicis i per al comprador és garantia que el venedor no es desdirà de l’operació, ja que en tot cas, li haurà de tornar el doble del qual ell ha pagat.

És necessari atorgar l'escriptura de compravenda o bé amb el document privat és suficient?

jurídic, el document privat de compravenda té la mateixa validesa que l’escriptura, de manera que aquest document és suficient. Tot i això, els anys d’experiència ens fan recomanar que s’atorgui l’escriptura el més aviat possible.

I, per que això? Perquè el document privat de compravenda, tot i ser vàlid a partir del moment en què se signa, si no s’atorga l’escriptura i s’inscriu en el Registre de la Propietat, no produeix efectes davant de tercers.

En Amat., Al llarg de la nostra dilatada experiència professional, ens hem trobat en diverses ocasions amb problemes greus, amb finques que per diferents circumstàncies no es van escripturar al seu moment. Podem posar com a exemples:

Parcel·les d’urbanització comprades en els anys setanta i vuitanta, amb documents privats, al cap d’uns anys quan els propietaris han volgut formalitzar l’escriptura, s’han trobat que la promotora o societat que els va vendre les parcel·les ja no existeix o no es localitza. Això representa un veritable “calvari” per trobar el fil de la propietat registral.
Habitatges de les que ens han demanat la comercialització destinada a la venda i amb la nota simple del Registre sol·licitada, com és habitual en nosaltres -abans de posar-lo en cartera- ens hem trobat que o bé, encara estava a nom de l’anterior propietari o propietària , o havia sortit a subhasta i se l’havien adjudicat. En aquest cas en concret, el propietari va haver de presentar al jutjat una terceria de domini per fer valer els seus drets.
Es poden imaginar al propietari quan l’informem que no era propietari del pis on vivia? Es poden imaginar els anys de procediments judicials i els costos, per poder recuperar la propietat?

Per això i per altres exemples que ens podem trobar, recomanem que s’atorguin sempre les escriptura públiques el més aviat possible.

Quines despeses em comportarà la compra d'un habitatge?

En el moment de la compravenda, a més de l’import, es generaran uns costos addicionals, que hem de tenir presents en el moment de valorar globalment el cost real de la compra de l’habitatge. Aquestes despeses són els següents:

1. Impost amb motiu de la compravenda

Ha de diferenciar si estem davant un primer lliurament de l’habitatge en qüestió (habitatge nou, obra nova) o davant la segona o ulterior lliurament de la mateixa (habitatge usat, habitatge de segona mà).

En el supòsit que estiguem davant un primer lliurament (obra nova), haurem de pagar un 10% en concepte d’Impost sobre el Valor Afegit ia més l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats, que oscil·la entre un 0,50 i un 1,5% , segons la comunitat autònoma. A Catalunya és 1,5%.

Si estem davant un segon lliurament o ulterior (segona mà) caldrà pagar l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses, que ascendeix al 10% sobre el valor de venda.

2. Despeses de notari i Registre

Estan en funció de la quantia de la compravenda.

3. Hipoteca

La hipoteca no és una despesa en si mateix però comporta una sèrie de despeses accessoris com són:

Despesa derivada de la taxació de l’immoble
Impost d’Actes Jurídics Documentats sobre l’import total garantit amb la hipoteca i que és 1,5%
Honoraris de la Notària, Registre i Gestoria
Comissió bancària amb motiu de la constitució de la hipoteca
Si en lloc de constituir una nova hipoteca el comprador se subroga en la hipoteca existent, les despeses es redueixen, per estar la subrogació exempta d’Impost d’AJD (Actes Jurídics Documentats) i no existir la despesa de la taxació. Malgrat tot, habitualment, es produirà la despesa corresponent a la comissió per subrogació.

Sóc propietari d'un pis. Volia saber les despeses que tindré si ho poso en venda.

Tota persona propietària d’un habitatge que decideix posar-lo a la venda, tindrà una sèrie de despeses que ha d’assumir i són els següents:

1. Hipoteca

Si l’habitatge està gravada amb una hipoteca i la part compradora no està interessada en subrogar-se a la mateixa, el venedor ha de fer front a les despeses de cancel·lació. ¿Quines són aquestes despeses?

§ Cal comprovar les condicions de constitució de la hipoteca. En l’escriptura de constitució es fixen les condicions en el supòsit de cancel·lació anticipada (cal fixar-se en les diferències entre cancel·lació parcial i total)

§ Despeses de Notària, imposat i Registre.

2. Impost sobre l’Increment de Valor dels terrenys de naturalesa urbana (plusvàlua)

És un impost que s’acredita a favor del municipi, en funció dels anys transcorreguts des de l’última transmissió fins a la venda actual. Per al seu càlcul es pren com a base el valor cadastral de la finca.

Si bé en el supòsit de venda d’un pis, aquest import no és habitualment important, ja que s’aplica en funció del coeficient assignat, quan es tracta d’habitatges unifamiliars o amb zones comunitàries molt grans, és recomanable demanar un avançament de l’import a l’Ajuntament .

3. Certificat de la Comunitat de Propietaris (si cal)

Certificat conforme s’està al corrent en el pagament de les quotes comunitàries. L’import s’abonarà a l’administrador de l’immoble.

4. Cèdula d’habitabilitat

Té una validesa de 15 anys, i per tant, si han passat més anys des que l’habitatge és de la seva propietat, s’haurà de demanar una de nova.

5. Increment de patrimoni

En relació a aquest tema, aconsellem consultar amb l’assessor fiscal, per tal d’avaluar l’increment de patrimoni que es produirà com a conseqüència de la venda. Aquest capítol pot quedar minimitzat en el supòsit d’existir una reinversió.

6. Honoraris de l’agència immobiliària

S’haurà de guardar la factura per a la propera declaració de la renda.

Hem comprat un habitatge i paguem la compravenda a terminis. Al poc temps d'ocupar-ens hem trobat amb una sèrie de defectes. Hem intentat per tots els mitjans que la part venedora ho solucionés, però ha estat impossible. És per això, que hem decidit deixar de pagar les quantitats que en l'escriptura deixem pendents de liquidar. Ens pot passar alguna cosa?

Evidentment, hi ha moltes sentències que deixen clar que, passi el que passi, les quantitats pendents de liquidar que formen part del pagament pactat entre comprador i venedor, si hi ha condició resolutòria, s’han de pagar en el termini convingut, en cas contrari, la part venedora podrà, sol·licitar la devolució del bé immoble sinó que a més pot reclamar danys i perjudicis per la desvaloració de l’immoble amb motiu de l’ocupació i ús realitzat per la part compradora. Tampoc pot la part compradora abonar les quantitats pendents de la compravenda deduint les quantitats corresponents a la reparació dels vicis constructius que pugui tenir l’immoble objecte de la transmissió.

El que pot fer la part compradora, complint amb les seves obligacions i tenint en compte els defectes existents és reclamar el seu dret a fi que li siguin solucionats el més aviat possible. És per això que la Llei posa a la seva disposició la possibilitat d’exercir les accions de sanejament per vicis ocults, instant la corresponent demanda judicial.

Estic interessat en comprar un local i la part venedora no pot traspassar encara la possessió fins d'aquí un any, em proposa atorgar un document privat d'opció de compra. ¿Això pot representar algun problema?

El contracte privat d’opció de compra és perfectament legal i obliga les dues parts. Creiem però que per estar totalment tranquil seria necessària la inscripció del contracte en el Registre de la Propietat. I això, per a què? Per evitar molts riscos jurídics que a continuació detallem:

1. Si el venedor fos una persona o una societat sense escrúpols, més ben dit, fos una estafadora, podria fer la mateixa operació amb diverses persones alhora. Això havia passat moltes vegades en el passat i per sort, avui és molt infreqüent però no podem dir que el problema estigui al cent per cent eradicat.

2. Podria passar que en el moment en què es signés l’opció de compra es comprovés que la finca està lliure de càrregues, però el que no es pot assegurar és que ho estigui en el moment d’exercir el dret d’opció i consumar-se la compravenda .

3. Podria també succeir que la part venedora, sent una societat, es declarés en suspensió de pagaments o en fallida, i en conseqüència es perdrien tots els drets

Molt al contrari, si es realitza la inscripció en el Registre de la Propietat de l’opció de compra, qualsevol càrrega posterior no implica pèrdua dels seus drets i en el supòsit de fallida, els síndics nomenats judicialment poden atorgar l’escriptura definitiva, després de la consignació de les quantitats corresponents al preu de l’opció.

He comprat un pis mitjançant un contracte privat de compravenda, però la possessió no es farà efectiva fins d'aquí a sis mesos. Puc estar tranquil?

Tal com hem manifestat en diverses ocasions l’òptim és que l’espai de temps entre les arres i el contracte privat de compravenda sigui el mínim possible, a fi d’evitar riscos, per possibles càrregues que puguin aparèixer després de la signatura del document.

En una ocasió vam llegir una sentència que si bé s’ajustava a dret, no semblava justa, tal com nosaltres enteníem. En aquesta sentència es feia referència a un cas en què s’havia adquirit un immoble en document privat i arribada la data de l’escriptura el venedor no compareixia a atorgar-la tot i haver estat requerit pel comprador en diverses ocasions, fins al punt que el comprador s’havia vist en la necessitat d’interposar una demanda judicial. Interposada la demanda, va entrar al Registre de la Propietat una càrrega sobre l’immoble en qüestió, el comprador va interposar una terceria de domini intentant demostrar que l’immoble ja era de la seva propietat, tot i no tenir la possessió, però el jutge va estimar que si bé tenia uns drets, havia de assumir la càrrega posterior, ja que en el moment en què l’esmentada càrrega va entrar en el Registre no tenia la propietat completa, perquè no s’havia produït el lliurament de la possessió.

Aquest cas no és molt habitual, però sempre hi ha una excepció que confirma la regla i és aquí on resideix la nostra recomanació.

Vull vendre el meu pis amb tots els mobles i electrodomèstics instal·lats i el conjunt de tot té un valor considerable. Pot afectar al comprador des d'un punt de vista fiscal?

Sovint en el mercat immobiliari de segona mà es produeix aquesta situació, per la qual el venedor vol vendre el pis o casa en la qual viu, amb tots els seus mobles i electrodomèstics, ja que no pot utilitzar-los en el nou domicili. Evidentment això representa un augment en el preu en el moment de la venda.

En una gran majoria de casos aquests temes no es consulten i passen absolutament desapercebuts, però si ens entretenim en estudiar-los a fons, segurament ens podrem estalviar una quantitat de diners, que si bé no serà molt important, segurament serà un estalvi que sempre ens ajudarà a rebaixar l’import del valor dels elevats impostos que graven la compravenda d’un immoble.

¿Com fer-ho?

En primer lloc, cal fer constar en l’escriptura de compravenda el valor de l’habitatge i el dels mobles de forma diferenciada, adjuntant un inventari amb la valoració.

Què ens estalviarem?

Pel valor de l’habitatge liquidarem el tipus del 10% mentre que pel valor assignat als mobles es liquidarà al tipus del 4%.

Pot ocasionar-nos algun problema el fet de fer la doble liquidació?

Ni un, sempre que el valor assignat a l’habitatge sigui com a mínim el valor cadastral multiplicat pel coeficient corresponent a la població on està situat l’immoble. Aquests són els valors considerats com a mínims per la Generalitat de Catalunya per considerar l’operació com comprovació no prioritària.

¿Quan sorgeix l'obligació d'abonar els honoraris (la comissió) pactats en una compravenda?

Aquest és un dels punts que suscita més desconfiança en la relació entre els clients -vendedor i les empreses que ens dediquem a la intermediació.

Els clients – venedors ens pregunten:

Quan hem d’abonar els honoraris ?; ¿En el moment de la signatura de les arres? En element de l’atorgament de l’escriptura?

El tema és important, i les suspicàcies són lògiques ja que, qui més qui menys, ha tingut una experiència d’aquest tipus o té algun amic o conegut que s’ha trobat en la desagradable situació d’abonar els honoraris en el moment de subscriure les arres , tot seguit produir-se la desaparició literal de l’intermediari ia partir d’aquest moment tenir la necessitat imperiosa de contractar un advocat perquè vetlli l’operació fins a l’escriptura i com és lògic, aquestes situacions creen inseguretat i desconfiança.

És cert que jurídicament l’obligació d’abonar els honoraris neixen en el moment de les arres, i així queda clar en una recent sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona, ​​de data 25 de Maig de 2004, en la qual es determina que si hi ha un encàrrec de venda, s’ha de trobar comprador, s’ha pactat un preu, i s’han signat una arres penitencials, ha nascut ja el dret advertir els honoraris, independentment de consumar o no, de forma definitiva la compravenda.

Malgrat aquesta sentència, en Amat. creiem que la forma més equitativa de resoldre aquest tema per ambdues parts, és que els honoraris (la comissió) es cobri la meitat en el moment de la signatura de les arres i l’altra meitat en el moment de l’atorgament de l’escriptura, així el venedor quedarà més tranquil que vetllarem pels seus interessos fins al final de l’operació.

Acabo de comprar un nou habitatge i no m'interessa que ningú conegui el meu domicili. Tinc alguna obligació en aquest sentit?

Doncs sí, d’entrada possiblement caldria distingir l’obligació civil i l’obligació administrativa.

Respecte a l’obligació civil, la Llei de la Propietat Horitzontal estableix, en el seu article 9.1 l’obligació de comunicar al secretari de la comunitat, la major part de les vegades a l’administrador de finques i per qualsevol mitjà que permeti tenir constància, el domicili en Espanya a efectes de notificacions i citacions per temes relacionats amb la Comunitat de Propietaris.

En cas de no ocupar l’habitatge i no haver indicat el domicili a efectes de notificacions, la comunitat d’enviar les notificacions a l’habitatge, tot i ser conscients que no serà recollida i també al tauler d’anuncis, mitjançant un document que contindrà la signatura del secretari i el vistiplau del president. L’esmentat document haurà de romandre en el tauler d’anuncis durant tres dies.

Pel que fa a l’obligació administrativa, el no empadronament té un altre tipus de conseqüències, alguna d’elles de recent aplicació.

D’una banda, si encara està empadronat a l’habitatge que constitueix el seu domicili habitual, evidentment no té el dret polític de votar. D’altra banda, no podrà rebre les notificacions que fan els diferents ajuntaments per al cobrament dels impostos i les taxes municipals. Així mateix i des de fa poc temps a Catalunya i no a tots els municipis, si en un pis no hi ha ningú empadronat el mateix pot quedar inclòs en el Registre de pisos desocupats, tot i que la conseqüències que es derivin d’aquesta inclusió no estan molt clares encara però pot arribar a representar el pagament de més impostos … o situacions similars.

Quines són les càrregues més habituals que podem trobar-nos al registre quan vam comprar un habitatge? 1a part-HIPOTEQUES

En el Registre de la Propietat podem trobar-nos amb diferents tipus de càrregues. Les més habituals són les següents:

HIPOTEQUES

És habitual que en la compra d’un habitatge, a l’hora de demanar la nota simple al Registre de la propietat, comprovem que l’immoble que volem comprar té una hipoteca inscrita com a càrrega.

La hipoteca es constitueix sempre en garantia d’una obligació que s’ha d’assumir (préstec, lletres, etc.) enfront d’un tercer, que és el creditor. Si no complim amb l’obligació, el creditor té un dret sobre l’immoble per poder cobrar el deute, fins i tot si aquest immoble ha canviat de propietari.

Així, és essencial que la hipoteca existent sigui liquidada per part del venedor prèviament a la compravenda i el creditor (normalment una entitat bancària) lliure el certificat de saldo zero.

Però hem d’saber que una cosa és que el venedor pagui el seu deute (cancel·lació administrativa) i una altra cosa és que aquesta hipoteca sigui cancel·lada en el Registre (cancel·lació registral).

Per fer la cancel·lació registral, cal formalitzar una escriptura notarial de cancel·lació i que el venedor dipositi una provisió de fons a qui tramiti aquesta gestió; un cop realitzada la gestió i cancel·lada la hipoteca en el Registre, la gestoria ha de tornar els diners sobrants de la provisió.

El que pot passar, i passa sovint, és que a l’hora de vendre s’efectua la cancel·lació administrativa i es diposita la provisió de fons necessària per a la cancel·lació en el Registre, però aquesta gestió de cancel·lació no es realitza o s’efectua tard … el venedor mai recupera la sobrant de la provisió de fons i la hipoteca segueix inscrita al Registre. Això és sempre un efecte del mal funcionament de la gestoria a qui s’ha encarregat la gestió de la cancel·lació o per falta de seguiment d’aquesta gestió.

En Amat., Com a servei de valor afegit, en les operacions de compravenda, tutelem que al Registre quedi efectivament cancel·lada la hipoteca anterior, fent el seguiment a la gestoria i informant al venedor de l’estat de la cancel·lació.

Encara que sembli mentida, la major part de les vegades la cancel·lació en el Registre es fa efectiva passats més de 6 mesos de la data que teòricament es considera que ja s’ha cancel·lat la hipoteca. Aquesta demora en la cancel·lació en el Registre ens va decidir a prestar gratuïtament als nostres clients aquest servei que tutela, fent un seguiment mensual fins que comprovem que la hipoteca ha estat realment cancel·lada i podem enviar al venedor i al comprador la nota simple que ho confirma.

Quines són les càrregues més habituals que podem trobar-nos al registre quan anem a comprar un habitatge? -2ª part-SERVITUDS

També és habitual trobar-se inscrites en el Registre determinades servituds:

Una servitud és una càrrega que s’imposa sobre un bé immoble (predi servent) en favor d’un altre bé immoble (predi dominant).

Les servituds han d’estar inscrites en el Registre de la Propietat per poder obligar el propietari de l’immoble a respectar-les.

Alguns exemples de servituds són els següents:

Servituds d’aqüeducte (canalització d’aigües) no tenen més efecte d’impedir, de vegades, que s’edifiqui sobre el lloc per on passa aquesta servitud
Servitud de desballestament, que permet que les clavegueres passin a través d’una finca per anar a trobar la claveguera general.
Servitud de llums i vistes, que imposa restriccions a l’hora de fer el projecte d’edificació, impedint que es facin obertures on hi ha la servitud.
Servitud de pas: obliga el titular de la finca a permetre el trànsit de persones i / o coses per la seva propietat, generalment per poder accedir a altres finques confrontants amb la seva.
Les servituds romanen en el Registre al llarg dels anys i únicament es poden cancel·lar si existeix un consentiment d’ambdues parts. És per això que és habitual trobar-se servituds constituïdes a la fi del segle XIX i que encara avui són vigents.

Una servitud es pot extingir entre altres motius per:

– El desús durant trenta anys (acreditar-ho)

– El compliment de termini en les temporals o de la condició en les condicionals

– La renúncia per part de la finca dominant

– La pèrdua total de la finca dominant.

Quines són les càrregues més habituals que podem trobar-nos al registre quan vam comprar un habitatge? -3ª part- EMBARGAMENTS

EMBARGAMENTS

No es veuen freqüentment, finques embargades, però tampoc és estrany. Cal tenir molta prudència si es vol adquirir una finca on hi ha embargaments. Això no vol dir que es pugui permetre transmetre la finca, però sí que cal posar-se en contacte amb cadascuna de les persones físiques o jurídiques que figuren com a creditors i negociar amb ells la forma en què es produirà la cancel·lació, prestant atenció a concretar exactament, no només el capital pendent, sinó també els interessos pendents, interessos de demora, comissions i totes les despeses inherents a l’aixecament, al Registre, d’aquesta càrrega. Cal negociar bé, i en la majoria de les ocasions, el posseïdor de l’embargament té ganes de liquidar el tema i està en bona disposició per arribar a una entesa. En moltes ocasions depèn de l’import i de les possibilitats de subhastar, es pot negociar una rebaixa.

CAL TENIR SEMPRE PRESENT QUE SI ES COMPRA AMB EMBARGAMENTS PREVENTIUS, el comprador ES FA CÀRREC DELS MATEIXOS. ES SUBROGA AL LLOC DEL DEUTOR.

Per aixecar un embargament del Registre caldrà que l’advocat de la part creditora present en el corresponent Jutjat i Registre de la Propietat el manament de cancel·lació de conformitat esta tot liquidat i no hi ha res pendent de pagament.

afeccions

Moltes persones se sorprenen en llegir a la Nota del Registre una sèrie d’afeccions. Les afeccions no són càrregues, són notes marginals.

La diferència entre una càrrega i una nota marginal està en el fet que la càrrega és real i per tant, qui adquireix la finca adquireix la càrrega, ja que “són part” de la finca. Les afeccions, per contra són personals i afecten exclusivament al deutor, no a un tercer.

Cada vegada que s’inscriu en el Registre una venda, una permuta … es genera una afecció i que significa que respecte a aquella finca s’han liquidat els impostos relatius a la transmissió perquè l’autoliquidació aquest subjecta a revisió, en el Cas de Catalunya per la Generalitat, 2 anys en el cas de compravendes i 4 en el cas de les herències.

Quan llegeixo la publicitat relativa a immobles o demano informació, em faig un embolic amb el tema de les superfícies, tothom ho explica de forma diferent. M'ho poden aclarir?

És cert que en relació a la informació sobre el tema de les superfícies hi ha una certa confusió.

Anem per parts.

¿Que entenem per metres construïts? La superfície compresa entre el perímetre de l’habitatge
¿Que entenem per metres útils? Doncs aquells que podem trepitjar, per entendre’ns, els que ens quedessin lliures per poder posar els mobles. Surten de descomptar els metres construïts, les parets divisòries interiors. Aquesta superfície és aproximadament entre un 15 a 20% menor que la superfície construïda.
Què entenem per metres construïts ampliats? Són els metres construïts afegint la part proporcional dels elements comuns de la construcció, és a dir, escala, vestíbul, replans, passadissos comunitaris, etc.
Què entenem per volum? S’utilitza aquest terme quan multipliquem el paràmetre de superfície per paràmetres d’altura. La veritat és que aquest terme no s’utilitza molt, tan sols quan es tracta d’habitatge de gran alçada i especialment de “lofts”. En aquests nous conceptes d’habitatge, el volum és realment important, ja que és el paràmetre que serveix perquè un “loft” pugui ser utilitzat com a habitatge.
A l’hora de la veritat i més concretament a Catalunya, es parla habitualment de metres útils i metres construïts i concretament en les promocions d’obra nova, són aquests dos conceptes els que s’utilitzen.

En la publicitat dels habitatges de segona mà, moltes vegades no queda clar quin és el paràmetre utilitzat. És recomanable demanar un aclariment.

Els dos conceptes, útils i construïts tenen importància per al comprador, ja que l’informen sobre el que realment comprant.

La Generalitat, en les seves inspeccions periòdiques a les promocions, exigeix ​​que, en la informació que es facilita al possible comprador figurin les dues dades.

Quina documentació he de demanar en comprar un habitatge d'obra nova? 1a part-

En primer lloc, cal diferenciar si la compra es realitza sobre plànol, és a dir, abans d’acabar la promoció o bé quan aquesta ja aquest acabada.

1. Compra sobre plànol

Si la compra de l’habitatge es concreta encara que l’obra està en construcció és molt important que ens informin de tots els detalls de l’obra futura, no solament els constructius sinó també els legals. Per això, cal que ens informin amb detall i que demanem, en el moment de signar el contracte de compravenda, la documentació següent:

Plànols de l’habitatge, en planta i en alçat, amb les corresponents mesures de metres quadrats construïts i útils
Plànols del conjunt de l’edifici per tal de tenir clar el vestíbul, zones de serveis, zones comunitàries, etc.
Plans de l’aparcament i del traster (si és el cas)
Memòria d’acabats de l’habitatge així com, la de tot el conjunt de l’edifici
Llicència d’edificació atorgada per l’Ajuntament (no la carta de pagament de la llicència) la que ens permetrà saber si l’Ajuntament ha posat prescripcions i fins a quin punt aquestes poden afectar la nostra futura propietat.
Nota simple del Registre per conèixer la situació jurídica de l’immoble
Fotocòpia de l’escriptura d’obra nova per conèixer la descripció exacta de l’immoble que s’adquireix així com el coeficient que li correspondrà en la futura comunitat de propietaris (si és el cas)
Estatuts i normes de la comunitat (si és el cas)
Fotocòpia de l’escriptura de la hipoteca per tenir coneixement de les clàusules pactades entre el promotor i l’entitat bancària. Cal tenir present que, en la majoria de les ocasions, en el moment de subrogar al comprador en la hipoteca contractada pel promotor és possible renegociar les condicions.
Acabada la construcció s’ha de preparar l’escriptura de compravenda i en aquest moment és necessari que el promotor ens faci lliurament d’una sèrie de documents, acreditant que l’habitatge està en condicions de ser lliurada al comprador. Aquesta documentació és la següent:

Certificat final de l’obra
Cèdula d’habitabilitat
Llicència de primera ocupació
Certificat relatiu a l’assegurança decennal
Certificat del banc sobre la situació de la hipoteca si ens Subroguem o certificat de cancel·lació hipotecària i rebut de la provisió de fons dipositada per tal de realitzar la cancel·lació registral, si és el cas.
Butlletí de les companyies subministradores dels diferents serveis de què gaudeixi l’habitatge (aigua, llum, gas, etc.)
Llistat d’industrials que han intervingut en l’obra
Garantia dels electrodomèstics.

Quina documentació he de demanar en comprar un habitatge d'obra nova? -2ª part-

2. Compra un cop finalitzada l’obra

En aquest cas, el promotor en el moment de fer el contracte de compravenda o el contracte d’arres, ens haurà de lliurar la següent documentació:

Nota simple del Registre per conèixer la situació jurídica de la finca
Fotocòpia de l’escriptura d’obra nova
Fotocòpia dels estatuts i les normes de la comunitat de propietaris
Fotocòpia de l’escriptura de la hipoteca
Aquesta documentació haurà de ser completada en l’acte d’atorgament de l’escriptura de compravenda. Segurament, en aquest moment si l’obra fa dies que aquesta acabada, presumiblement viuran algun dels copropietaris i la comunitat de propietaris estarà ja constituïda. En aquestes circumstàncies, el promotor, en el moment de l’escriptura, estarà obligat a lliurar:

Cèdula d’habitabilitat
Certificat del banc sobre la situació de la hipoteca si ens Subroguem o certificat de cancel·lació hipotecària i rebut de la provisió de fons dipositada per tal de realitzar la cancel·lació registral, si és el cas.
Butlletí de les companyies subministradores dels diferents serveis que gaudeixi l’habitatge (aigua, llum, gas, etc.)
Llistat d’industrials que han intervingut en l’obra
Garantia dels electrodomèstics. instal·lats
Certificat de la comunitat d’acord el promotor està al corrent en el pagament de les despeses relatives a l’habitatge objecte de transmissió
En Amat. tenim molt clar que tot i que és responsabilitat del promotor facilitar tota aquesta documentació que hem comentat, és la nostra obligació vetllar perquè sigui lliurada correcta i completa al comprador.

Si compro un pis d'obra nova i encara està en procés de construcció, em han de lliurar una memòria de qualitats amb molts detalls?

La nostra opinió és que, per evitar problemes posteriors, la memòria de qualitats ha de ser el més detallada possible i ha de contenir els següents documents:

1. Descripció general que estarà feta l’obra, començant pels fonaments, el tipus d’estructura, el tipus d’aïllant, de coberta, etc.

2. La descripció de com seran els exteriors, parets, tancaments, vidres, etc.

3. Descripció de les instal·lacions:

Elèctrica (punt de llum, endolls, …)
Aigua (punts de connexió)
gas
Calefacció (descripció de com serà)
Aire condicionat (com i on)
4. Descripció dels acabats interiors, si hi ha o no armaris encastats, i si aquests estan folrats o no, tipus de fusta, armaris de la cuina: com i quants seran, tipus de sanitaris, color, tipus de revestiments a les zones de aigües …

5. Descripció que equipaments disposarà l’habitatge (electrodomèstics, demòtica, alarma, antena TV …)

Un altre punt important a tenir en compte és que en les promocions d’obra nova no es deixa efectuar canvis pel que fa als acabats, ja que provoquen moltes discussions en la marxa de l’obra, retards i confusions. En el supòsit que si fossin possibles aquests canvis, el més habitual és fer una valoració prèvia dels canvis amb el pressupost corresponent que haurà de ser acceptat pel comprador i del que abonarà la meitat del seu valor, per avançat, en el moment de l’acceptació del pressupost i la resta en el moment de l’escriptura.

Tinc un local per vendre, però com és molt gran, costa trobar un comprador. Puc fer una divisió?

Per poder dividir un local si és factible fer-ho físicament, cal que es compleixin diversos requisits:

1. Caldrà segregar en el Registre de la Propietat. Per a aquest tràmit ens caldrà obtenir la llicència municipal i demostrar que jurídicament la segregació és possible.

Des d’un punt de vista civil, la Llei de Propietat Horitzontal reconeix la facultat de tot propietari a dividir, afegir o segregar, sempre que estigui previst en les normes estatutàries. Però cal que en els estatuts consti expressament que no està prohibida.

2. Caldrà obtenir de l’Ajuntament la corresponent llicència d’obres per efectuar la divisió, en base a un projecte signat per un tècnic.

3. Caldrà atorgar davant de notari l’escriptura de segregació.

4. És necessari que no es modifiquin els coeficients de la resta de l’immoble

Evidentment, tots aquests tràmits representen un cost, però segurament val la pena assumir-ja que en el mercat immobiliari es ven molt millor els locals comercials petits que els grans.

Fiscal i Jurídic

Si tenim una casa sobre la qual ens hem anat aplicant deduccions en relació a l'impost sobre la renda i ara volem vendre-la i comprar una altra més gran, Què ens podrem deduir de la hipoteca de la casa nova?

Amb efectes 1 de gener de 2013 suprimeix la deducció per inversió en habitatge habitual. No obstant això, s’estableix un règim transitori en virtut del qual podran continuar practicant la deducció en exercicis futurs els següents contribuents:

Els que hagin adquirit el seu habitatge habitual o satisfet quantitats per a la seva construcció amb anterioritat a 1 de gener de 2013.
Els que haguessin satisfet quantitats per obres de rehabilitació o ampliació de l’habitatge habitual amb anterioritat a 1 de gener de 2013, sempre que les esmentades obres estiguin acabades abans d’1 de gener de 2017.
Els contribuents que haguessin satisfet quantitats per a la realització d’obres i instal·lacions d’adequació de l’habitatge habitual de les persones amb discapacitat amb anterioritat a 1 de gener de 2013, sempre que les esmentades obres o instal·lacions estiguin concloses abans d’1 de gener de 2017 .
En tot cas, per poder aplicar el règim transitori de deducció s’exigeix ​​que els contribuents hagin aplicat la deducció per aquest habitatge el 2012 o en anys anteriors, llevat que no l’hagin pogut aplicar encara perquè l’import invertit en la mateixa no hagi superat el import exempt per reinversió o les bases efectives de deducció d’habitatges anteriors.

Per tant, en el cas de la consulta, i sempre que la compra de la nova casa s’hagi efectuat amb anterioritat a 1 de gener de 2013, les quantitats pagades no seran deduïbles fins que l’import de les mateixes no superi l’import de les quantitats deduïdes en el primer habitatge, sempre que efectivament s’hagin pogut deduir.

Si, com en el nostre cas, a més ens trobem amb un benefici patrimonial exempt, ja que l’import de la primera casa ha revertit totalment en la segona, i per tant l’increment de patrimoni generat per la diferència entre el preu de venda de la primera casa i el preu de compra no ha tributat, per començar a deduir-se les quotes pagades per la compra del segon habitatge, els imports pagats han de ser superiors a les quantitats deduïdes per la primera casa més el benefici que ha quedat exempt pel increment de patrimoni.

Per contra, si la casa ha estat adquirida a partir l’1 de gener de 2013 el contribuent no podrà gaudir de la deducció per inversió en habitatge habitual.

A títol d’exemple (si el nou habitatge ha estat adquirida abans de l’1 de gener del 2013):

Considerem que el preu de compra de l’habitatge és 12, el preu de venda en 20, que les quotes deduïdes del primer han estat 7 i que el preu de la compravenda del segon habitatge habitual és 25.

En aquest cas, l’increment de patrimoni generat per la venda del primer habitatge pot quedar exempt si els 20 rebuts per la venda de la primera es reinverteixen en la compra de la segona casa.

La deducció per la compra de la casa segona no podrà començar-se a aplicar fins que les quotes pagades superin els 7 ja deduïts per la compra del primer més el benefici exempt de 8.

Estic en negociacions per comprar un solar i en comprovar en el registre si existia alguna càrrega, m'he assabentat de l'existència d'una nota en què es fa constar que el solar aquesta afecte al pagament de la liquidació definitiva del compte de reparcel·lació. Em pot perjudicar aquesta inscripció? Què he de fer perquè desaparegui?

Quan apareixen aquestes càrregues ens trobem davant d’un solar que procedeix d’un expedient de reparcel·lació, possiblement com a resultat de l’execució d’un pla parcial i com a conseqüència, perquè hi ha el solar com a tal, ha estat necessari fer unes obres d’urbanització i uns equipaments, que han estat abonats pel conjunt dels propietaris del Pla. Aquest tipus d’inscripcions es fan precisament per garantir que seran atesos aquests pagaments. El solar respon en cas que el propietari no pagui les quotes corresponents de la Junta de Compensació i podria, arribar el cas, ser subhastada a fi d’atendre els pagaments. Cal també tenir present que aquest deute és preferent a altres deutes que es facin constar sobre el solar en el Registre de la Propietat.

Com el comprador del solar li recomano 03:00 comprovacions:

1. Que les obres d’urbanització hagin finalitzat completament

2. Que l’Ajuntament estigui d’acord amb el que s’ha dut a terme

3. Que el venedor les hagi pagat íntegrament

Fetes aquestes comprovacions per aconseguir la cancel·lació de l’anotació registral, cal d’una banda que l’Ajuntament acrediti que les obres d’urbanització han estat aprovades i rebudes i per una altra que la Junta de Compensació acrediti que s’han satisfet totes les quotes d’urbanització.

He heretat un solar en el qual es poden construir vuit habitatges. Un promotor m'ofereix una permuta del solar a canvi de 4 habitatges o bé 360.000 € i 2 habitatges. Quina seria la tributació per IVA en cada cas, i en quin moment he de pagar?

1. En l’operació de lliurament del solar, l’hereu que transmet a títol particular, és a dir, que no actua com empresari tal com aquest està definit en la Llei de l’IVA, no ha de repercutir l’IVA al promotor, ja que no té la consideració d’obligat tributari a l’efecte d’aquest impost.

2. Els lliuraments de diners a títol de contraprestació no estan subjectes a IVA.

3. En l’operació d’adquisició dels habitatges, siguin aquestes dues o quatre, l’hereu haurà de pagar l’IVA al promotor, al tipus del 10% (sempre que estiguin destinats a habitatges). La base serà el valor del mercat dels habitatges que es rebin. Serà el promotor, en la seva condició d’empresari, l’obligat a ingressar aquest IVA rebut del particular al Tresor Públic.

És important saber que l’IVA s’ha de pagar en el mateix moment del lliurament del solar, abans per tant de la construcció i recepció dels habitatges. El motiu és que Hisenda interpreta que el lliurament del solar constitueix un pagament anticipat de les futures vivendes, i per tant, l’impost es merita en aquell precís moment.

Vivim en un pis que està ubicat en un edifici que disposa d'un gran solar i els veïns del costat volen comprar una part. Podem vendre?

Si que es pot realitzar la venda sempre que es compleixin dues condicions, que detallem a continuació i que corresponen a dues perspectives diferents:

1. La perspectiva urbanística

Des d’aquest punt de vista, perquè puguem fer efectiva la venda d’una part de la finca, caldrà obtenir prèviament una llicència de segregació, que s’haurà de sol·licitar a l’Ajuntament corresponent, i que aquest atorgarà si la finca “mare” 1 vegada produïda la segregació, continua complint amb els paràmetres i requeriments urbanístics de la zona

2. La perspectiva civil

Des d’un punt de vista de la Llei de Propietat Horitzontal, per a poder segregar i vendre posteriorment, serà necessària l’autorització dels copropietaris de la finca, ja que el terreny en qüestió és un element comú (segons estableix l’article 396 del Codi Civil) . L’acord haurà de ser adoptat per unanimitat, ja que es tracta de modificar el títol constitutiu de la finca i cal que aquest acord s’adopti segons el que estableix l’article 17 de la Llei de Propietat Horitzontal

Visc, des de fa molts anys, en una casa unifamiliar separada per una tanca de la casa veïna. Ara el veí ha plantat una filera d'arbres arran del mur de separació, cosa que ha originat que s'hagi tapat la vista del paisatge que tenia. Pot fer-ho?

Casos molt semblants al que vostè explica han arribat a l’Audiència, basant-se per part de qui ha perdut les vistes, en què es tracta d’una immissió, i per part del que ha plantat els arbres en què aquesta protegint la seva propietat.

Evidentment, ens trobem davant d’un cas clar de col·lisió entre el dret de vista que té vostè i el dret de protecció que té el seu veí. En la majoria dels casos, en què un tema d’aquestes característiques ha arribat al jutjat, el jutge i l’Audiència han estimat que és més important protegir el dret a la intimitat que el dret a les vistes. Això queda molt clar en la Sentència de 17 de Març de 2005 … “davant la col·lisió entre el dret a tenir vistes sobre el paisatge de l’entorn de la casa de l’actora, amb el dret a la intimitat al·legat pel demandat, ens hem de decantar per la protecció preeminent d’aquest últim … “

Tinc un habitatge en una comunitat que disposa d'una gran zona de jardí comunitari. Ara han edificat la finca del costat i el promotor ens demana que li venguem una petita part del nostre jardí que no fem servir, per tal de poder construir una piscina. Al principi ens sembla bé, ja que el preu que ens ofereix és raonable, però tenim un dubte. Podem decidir la venda per majoria?

La resposta en aquest cas és rotunda: NO. Per poder vendre una part del jardí es necessita el consentiment unànime de tota la comunitat, no hem d’oblidar que aquest jardí, amb independència de les seves característiques físiques, és un element comú de l’immoble, sobre el qual recau el dret de copropietat inherent a la propietat separada que cada un dels propietaris té sobre els diferents pisos o locals (Art. 396 Codi Civil), de tal manera que no es pot segregar cap part del jardí sense l’acord unànime de tots els propietaris i adoptat d’acord amb els quals estableix l’art. 17 de la Llei de Propietat Horitzontal.

La celebració d'un contracte d'arrendament d'un habitatge comporta el pagament d'algun impost?

Sí. Els arrendaments d’immobles que no estiguin subjectes a IVA hauran de tributar a l’efecte d’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) en el moment de celebració del corresponent contracte. Així doncs, no entrarien en aquest àmbit els arrendaments de locals comercials o habitatges per a ús d’oficina o despatx o l’arrendament d’habitatge quan l’arrendatari sigui una persona jurídica o professional en el marc de la seva activitat econòmica, ja que en aquests casos, el arrendament estaria subjecte a IVA.

Amb l’entrada en vigor de la Llei 2/2014, de 27 de gener, de Mesures fiscals, administratives, financeres i del sector público, la Generalitat de Catalunya regula, fent ús de la seva potestat per primera vegada per modificar certs aspectes del ITPyAJD, la tributació dels arrendaments aprovant un tipus fix (fins ara era d’aplicació l’escala estatal) de l’0,3% a partir del 31 de gener de 2014 a funció de la renda mensual i per a tota la durada del contracte en relació a aquells contractes que no tributin per IVA (amb un mínim de tres anys) i del 0,5% a partir del 2015. En cas que no constés la durada del contracte es girarà la liquidació computant sis anys.

Així mateix, cal esmentar que a l’esmentada Llei introdueix el règim d’autoliquidació de l’ITP per aquests arrendaments (a través del model 600) el qual substitueix us efectes timbrats utilitzats fins ara com a mitjà de pagament, sent el termini de liquidació el d’un mes des de la celebració del contracte.

Finalment, i no menys important, cal recordar que encara que sigui l’arrendatari el subjecte passiu de l’impost en qüestió, l’arrendador té la condició de responsable subsidiari en cas que l’inquilí no present i pagui l’impost.

Pot una promotora en el transcurs de l'obra fer canvis en els elements comuns si ja ha venut departaments amb document privat?

Aquesta pràctica ha estat habitual en els últims anys en què els pisos es venien sobre plànol, fins i tot abans que s’haguessin decidit tots els detalls, és d’altra banda normal que en una obra, com a element viu, que en el transcurs de la seva execució , pateixi algunes variacions, sovint per facilitar, per molt temps que s’hagi dedicat anteriorment a dissenyar-la.

Si els canvis afecten en concret a departaments ja venuts, està clar que aquests canvis no es podran realitzar sense el consentiment del comprador.

Però què passa si els canvis es realitzen en els elements comuns?

En principi i així ho determinen diverses sentències, si els canvis no afecten la descripció ni a la quota dels departaments venuts, no poden ser objecte de reclamació. Tot i això i per a més seguretat, és pràctica habitual fer constar en els documents privats una clàusula on s’autoritza a la promotora a realitzar modificacions en l’escriptura d’obra nova i divisió ia redactar els estatuts de la comunitat, o bé a modificar-los si ja estaven redactats en el moment del document privat.

Al costat de casa meva (habitatge unifamiliar), es va començar a edificar una construcció i les excavadores van fer el rebaix. Passats uns quatre mesos, observem que havien sortit unes esquerdes a casa nostra i semblava que aquesta havia realitzat algun moviment. Ens vam posar en contacte amb el promotor i ens va remetre al constructor. De qui és la responsabilitat?

Normalment, els temes pel que fa a designar responsabilitats són molt complicats, ja que en una obra intervenen diferents empreses, amb les seves respectives companyies asseguradores.

El primer que cal fer és un peritatge per comprovar que el moviment que aparentment s’ha produït ha estat com a conseqüència de les obres realitzades a la finca confrontant. Cal realment demostrar-ho i el cost de la prova correspon a la part que planteja la reclamació, en aquest cas vostès. Si realment queda demostrada la causa efecte per l’excavació realitzada, creiem que la demanda la posaria tant contra el constructor com contra el promotor. Per què?

Doncs perquè és difícil endevinar amb anterioritat al procediment judicial, la relació existent entre el promotor i el contractista. Hi ha moltes sentències que deixen molt clar que la responsabilitat és del promotor, quan aquest, en virtut del contracte que l’uneix al contractista, es reserva la direcció i supervisió de l’obra. Generalment la promotora realitza aquesta gestió quan la direcció facultativa és la contractada per la promotora i no pel contractista.

Com segurament a vostè, que és l’afectat, no li és possible conèixer el contingut del contracte entre promotor i contractista, el més segur és demanar als dos i en la fase probatòria del corresponent procediment, ja es preocupessin de demostrar les responsabilitats respectives.

Tinc un amic estranger que té un apartament a la Costa Brava. ¿L'hi pot vendre a un compatriota seu davant d'un notari del seu país? Si fan aquesta escriptura, s'inscriurà en el registre de la propietat d'Espanya?

S’han donat alguns casos com el que és el motiu de la consulta. En principi sembla que no ha d’haver cap problema, ja que el notari estranger sobretot si es tracta d’un país de la UE, demanarà certs requisits en l’operació, molt semblants als que demanaria el notari espanyol. Segur que examinarà els títols, càrregues, la titularitat, la legitimació de les parts que intervenen; el que segurament no serà igual és la forma del contracte. El dubte ve quant si la forma és substancial per a la seva inscripció.

De moment, la direcció general del registre i el notariat troba imprescindible que els documents de transmissió de propietats en sòl espanyol, siguin atorgats també per notaris espanyols, independentment dels països d’origen dels contractants. De totes maneres queda pendent de resoldre un cas com l’exposat en un contenciós davant de l’audiència.

Tinc una casa en propietat i voldria saber si puc cedir el dret d'ús i habitació.

La constitució del dret del real dret d’ús i habitació no és una pràctica molt corrent avui en dia, això no vol dir que no pugui constituir-se un dret d’aquestes característiques.

Per constituir aquest dret la manera més habitual és fer-ho mitjançant escriptura pública, i inscriure’l en el registre de la propietat, amb la finalitat que tingui efecte davant de terceres persones. És semblant a l’usdefruit, normalment és amb temps prefixat i és un dret de caràcter personal, tot i que en algunes ocasions en la mateixa escriptura de constitució es fa constar que es pot transmetre per “mortis causa” a favor, per exemple, del cònjuge.

Pot ser gratuït o de pagament, habitualment és de pagament, tot això no vol dir que es pagui una quantitat periòdicament. Pot ser que el que s’acordi sigui que el beneficiari d’aquest dret es faci càrrec de totes les despeses de manteniment de la finca, o bé que es faci càrrec de rehabilitar-la i que al final aquestes obres quedin com a benefici de la finca, també es poden pactar altres acords d’aquesta naturalesa.

Aquest tipus de dret real s’utilitza moltes vegades si un vol adquirir una finca en què viuen persones amb les que s’ha pactat que seguiran residint durant un temps determinat.

El meu veí ha fet la tanca mitgera entre les dues finques més alta del que les normes urbanístiques ho permeten. Ho pot fer?

No, no ho pot fer, de cap manera. El que estableix l’article 305 de la llei del sòl de forma molt clara és que els propietaris de qualsevol dret real podran anar als tribunals per exigir l’enderrocament de les obres i / o instal·lacions que vulnerin les normes establertes pel que fa a distàncies, altures etc. En moltes ocasions, el que passa és que generalment es produeixen més infraccions urbanístiques, de manera que l’altura de la tanca pot ser res més que la punta de l’iceberg.

En la práctica sucede que la mayoría de propietarios que se encuentran en situación parecida, antes de ir a la jurisdicción civil, inician el procedimiento por vía administrativa, o sea, denuncian el hecho en primer lugar delante del ayuntamiento de la localidad y en todo caso acuden después a la vía contenciosa administrativa.

Insistimos, hemos de tener muy claro que existe la posibilidad de actuar por la vía civil.

Pot ser que en una obra de promoció es facin canvis en relació al projecte original?

Sobre el paper no hauria de passar, però la realitat és que moltes vegades es produeixen canvis respecte al projecte inicial, tant per iniciativa del promotor com l’arquitecte i que poden tenir conseqüències importants si s’han signat documents privats de compravenda.

En tot cas, cal diferenciar segons el tipus de canvi:

Canvis que afectin només a temes ornamentals, que en moltes ocasions són posteriorment reflectits per l’arquitecte en un document tècnic complementari o bé en una modificació de projecte i que normalment no ocasionen cap desconfiança ni cap problema a la part compradora
Canvis que afecten l’estructura, la configuració dels habitatges o al seu habitabilitat … En qualsevol d’aquests casos, la promotora ha de tenir molt clar que els habitatges ja estan venudes, tot i que sigui en un document privat molt senzill i que tindrà que notificar-ho als compradors, pactar-ho amb ells i que ho acceptin, amb independència de l’arquitecte de realitzar les modificacions que siguin necessàries en el projecte i d’aconseguir la modificació de la llicència corresponent.

He comprat un habitatge d'obra nova i la promotora, en el contracte, va fixar una data d'entrega de forma unilateral, sense intervenció per part nostra. Arribada la data de lliurament aquesta es va retardar 6 mesos, el que ens va obligar a llogar un pis i un guardamobles. Podem reclamar-li la totalitat de les despeses o almenys una part?

Evidentment, el termini de lliurament d’un habitatge forma part de l’essència del contracte de compravenda, que segurament en el seu dia vostès van signar, no són només indicatius sinó contractuals, de ben segur que quan van prendre la decisió de comprar un dels factors que van considerar va ser el termini de lliurament i d’acord amb el que s’establia en el contracte van decidir el moment de posar a la venda el seu anterior habitatge.

En temes com el consultat hi ha avui dia diverses sentències que deixen molt clar que en el supòsit de l’incompliment dels terminis, llevat que sigui per força major (causes en què el promotor no pot fer res), el promotor haurà d’abonar no només l’import del lloguer dels mesos de retard en el lliurament, sinó també les despeses originades davant el fet d’haver de guardar els mobles en un lloc adequat, així com les despeses de transport.

De tota manera, val la pena aclarir que pocs casos com aquest arriben als jutjats, ja que normalment els promotors són conscients d’aquesta situació i estan disposats a buscar una solució per la via de la negociació.

Què passa fiscalment si compro un habitatge a un no resident?

Jurídicament s’estableixen una sèrie de mecanismes de control del tràfic immobiliari intern per prevenir el frau i el blanqueig de capitals. Així doncs, les persones que vulguin comprar un immoble a una persona no resident s’han de tenir en compte que a més d’estar obligats a fer una retenció en la transmissió, han d’utilitzar la forma de pagament adequada a l’operació.

La persona que adquireix l’immoble, sigui o no resident, està obligada a retenir i ingressar en el Tresor Públic el 3 per 100 del preu total de la compravenda. Aquesta retenció s’ha de dur a terme en el moment de formalitzar l’escriptura de compravenda i constitueix un pagament a compte que s’ha d’ingressar a l’Agència Tributària en el termini d’un mes a partir de la data de transmissió per part del comprador. A més de la retenció, els compradors han de saber que els no residents disposen de comptes per a no residents i que per tant els xecs que s’han de preparar han de ser especials per a no residents.

Finalment s’ha de tenir en compte que la residència fiscal s’acredita mitjançant certificat expedit per l’Autoritat Fiscal competent del país de què es tracti. El termini de validesa d’aquests certificats s’estén a un any.

Pot passar que una mateixa finca estigui inscrita amb dos nombres diferents en el Registre de la Propietat i en conseqüència hi hagi dos propietaris legítims?

Succeeix molt poques vegades, però si que s’han donat casos com aquest i evidentment és un tema de difícil resolució perquè, a priori, hi ha dos drets de les mateixes característiques sobre un mateix immoble.

Des del punt de vista jurídic, la primera qüestió que cal determinar per part dels tribunals és si en un supòsit com aquest cal aplicar la llei hipotecaria o el dret civil comú i aquí no hi ha unanimitat. Per a alguns el tractament hauria de ser com si s’hagués produït una doble venda, però en realitat no ho és, per a ser una doble venda hauria d’existir un sol venedor i dos compradors i en aquest cas està clar que qui ostentaria el dret és qui primer hagués inscrit la compra al registre de la Propietat, però en aquest cas els dos drets procedeixen no de dues compres, sinó de dos immatriculacions de la mateixa finca, que provoquen dos seients registrals del mateix rang i naturalesa, contradictoris i incompatibles.

Com hem dit anteriorment, la major part de la jurisprudència s’inclina per l’aplicació del dret civil, però també aquí trobem diferents doctrines:

Preval el full registral de la finca que tingui el domini de millor condició, segons el dret civil.
Preval el full registral de la finca que tingui la immatriculació més antiga, per ser la primera que va entrar al registre.
En aquests casos ens trobem amb temes difícils, en els quals cal molta doctrina i s’ha d’interpretar, no només el Codi Civil, sinó també la Compilació i els usos antics.

Què passa si els venedors d'un immoble no m'informen de les possibles càrregues de les que ells són coneixedors?

Evidentment, els venedors tenen l’obligació d’informar no només de les càrregues que ja figuren inscrites en el Registre de la Propietat, sinó també de les que saben que existeixen i coneixen la seva existència ia les quals poden accedir al Registre tot i que no figurin en el moment de l’atorgament d’arres, com per exemple, poden saber que són deutors d’un crèdit que pot originar un embargament preventiu al Registre.

En aquests casos, els venedors tenen l’obligació no només moral, sinó també jurídica d’informar de la situació real de càrregues de la finca i si no ho fan es poden veure obligats a tornar les arres duplicades, o bé a ser demandats per danys i perjudicis, ja que la manca d’informació ha provocat que el comprador es trobi en una situació d’inseguretat jurídica.

Per aquest motiu, ratifiquem que ja s’ha dit en altres ocasions, que cal sol·licitar la nota registral de les finques que es posen a la venda en el mateix moment en què es dóna l’autorització de comercialització, tornar-la a demanar en el moment de signar les arres i de nou en el moment de l’atorgament de l’escriptura de compravenda, ja que les càrregues poden ser diferent en cada un d’aquests tres trams.

Puc tenir algun problema de tipus fiscal si venc una propietat als meus fills?

El fet que hi hagi una relació de parentiu entre les dues parts no impedeix que pugui vendre la propietat ni ha de comportar titllar l’operació de donació encoberta. Si realment es demostra que es tracta d’una venda, no té perquè haver-hi cap tipus de problema. Perquè hi hagi una venda ha d’existir una sèrie de requisits: que la transmissió sigui onerosa, el que significa que té un preu (a valor de mercat) i en conseqüència un pagament i que es faci escriptura pública i es liquidin els impostos oportuns.

Una altra cosa és determinar quina de les dues opcions -donació o compravenda-, interessa més des del punt de vista financer i, sobretot, des del punt de vista fiscal, ja que poden decantar la balança cap a un costat o l’altre, depenent de cada situació. Hi ha diferències respecte al règim fiscal de les donacions entre les diferents comunitats autònomes, sent més favorable en algunes d’elles, de manera que la venda d’immobles als fills es postula com una alternativa.

Actualment a Catalunya el tipus impositiu de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses, és del 10% davant els tipus impositius de les donacions a fills, mitjançant escriptura pública, que van del 5% al ​​9% (en funció del valor del que s’ha donat).

Finalment, cal recordar que, en qualsevol dels dos casos (donació o compravenda), qui transmet l’immoble haurà de tributar en la seva declaració de la renda, en concepte de guany patrimonial, ja que ha generat unes plusvàlues que provoquen una alteració en el seu patrimoni. Així mateix, en ambdós casos, la transmissió està subjecta a l’Impost sobre Increment de Valor de Terrenys de Naturalesa Urbana que haurà de ser abonat pel transmetent o el donatari, en funció de la naturalesa de l’operació.

Soc una Sra. De 77 anys, sense família, però amb un pis de propietat. La pensió que tinc no és alta i per aquest motiu em plantejo buscar algun inversor perquè em proporcioni un vitalici que em permeti viure millor els anys que em queden de vida. Com hauria de calcular el que em haurien de pagar mensualment?

És evident que com l’esperança de vida és un fet aleatori, no és gens fàcil determinar quina és la xifra més ajustada per a establir-la com a pensió vitalícia. És clar, això sí, que ha de tractar-se d’una xifra justa.

Un dels criteris més aconsellable és la renda resultant de dividir el valor de la finca per les anualitats que es considera viurà la persona propietària de l’immoble objecte de la cessió, el nombre d’anys que s’estimaran seran en funció de la salut de la persona que es proposa fer el vitalici.

Una altra característica a tenir en compte a l’hora de fer aquest vitalici i que és generalment la més habitual, és que la persona cedent segueixi vivint en l’immoble i que si ho desitja pugui arrendar algunes parts.

És imprescindible a l’hora de decidir-se a realitzar una transmissió d’aquest tipus d’estar molt segura de l’honradesa de l’inversor amb qui vam decidir fer l’operació, per tenir la màxima garantia en el compliment de les obligacions contretes.

Si té algun dubte o vol informar-se, truqui’ns, Amat., Li facilitarà totes les explicacions que necessiti.

Tinc intenció de vendre un habitatge que és a més la meva residència habitual. Quines alternatives tinc des del punt de vista fiscal?

Respecte a la consulta comentar que des del punt de vista fiscal haurà de declarar el benefici patrimonial generat per la diferència entre el valor d’adquisició i el valor de transmissió de l’habitatge.

No obstant això, si té intenció de vendre el seu habitatge habitual per a adquirir una altra podria:

Fer ús de l’exempció per reinversió: aquest avantatge fiscal permet als contribuents que han decidit canviar el seu habitatge habitual no tributar pel benefici patrimonial derivat de la venda de l’anterior habitatge, també habitual. Si es reinverteix tota la quantitat que s’ha obtingut en la venda del seu habitatge, no es tributarà per aquest concepte. Si la reinversió és parcial només estarà exempta la part proporcional de l’increment que correspongui amb la quantitat invertida.

Fer ús de la deducció per compra de l’habitatge habitual: és a dir, deduir les quantitats satisfetes per l’adquisició de l’habitatge. A aquesta quantitat se li aplicaran els percentatges de deducció i en tot cas no podrà sobrepassar la base màxima. No obstant això, cal tenir molt present que si l’adquisició del nou habitatge habitual s’ha produït amb posterioritat a 31 de desembre de 2012 ja no serà aplicable la deducció per inversió d’habitatge habitual.

Quan s’adquireixi un habitatge habitual havent gaudit de la deducció per adquisició d’altres habitatges habituals anteriors, no es podrà practicar deducció per l’adquisició o rehabilitació del nou mentre les quantitats invertides en ella no superin les invertides en les anteriors, en la mesura en què hagin estat objecte de deducció.

Per últim, si és major de 65 anys en el moment de procedir a la venda del seu habitatge habitual sàpiga que el possible guany patrimonial que es pogués produir estaria exempt de tributació a efectes de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, en virtut d’allò que estableix l’article 33.4 del citat impost.

Tinc intenció d'adquirir un immoble en un edifici antic, dels anys 70, però m'ha comentat que pot patir aluminosi. Què m'aconsellen?

Al final dels anys 80, es va viure una veritable explosió de sinistres i un gran nombre d’edificis d’habitatges estaven afectats per greus patologies i vicis, que van determinar l’enderroc i reedificació o bé la simple substitució d’alguns elements afectats que van necessitar a partir de aquell moment un seguiment estricte del conjunt, mitjançant inspeccions periòdiques.

Per tant, donat la tipologia de l’edifici, que com vostè comenta va ser construït en la dècada dels 70, li RECOMANEM que demani un test d’aluminosi (que es pot completar amb un informe de diagnosi) i al mateix temps contacti amb la comunitat de propietaris per informar-se sobre les obres que s’han fet i les previsions futures, per tal de detectar qualsevol problema d’aquest tipus.

Dit això, cal diferenciar entre dues figures: l’aluminosi i el ciment aluminós.

Pot ser que el pis no pateixi aluminosi i el problema es trobi en el fet que l’estructura de la finca sigui de ciment aluminós, el que pot implicar la necessitat de realitzar actuacions de manteniment i conservació, ja que el ciment aluminós en determinades condicions genera problemes i s’ha de preservar de la humitat. L’estructura d’aquest tipus de ciment és potencialment un perill si es donen les condicions necessàries, però quan es detecten els problemes hi ha mesures per corregir-los amb un èxit total. D’altra banda, es pot donar que el pis no presenti estructura de ciment aluminós, però tingui una lesió estructural o d’un altre tipus, oculta, que faci el tema inadequat i per tant sigui del tot recomanable no adquirir l’immoble

En qualsevol cas, insistim en la conveniència de demanar la pràctica del test d’aluminosi i la necessitat de contactar amb la comunitat i assegurar-se tot el que pot afectar l’habitatge que ha de comprar, sobretot tractant-se d’un edifici de més de trenta anys , aspecte que el situa cronològicament en el mateix moment constructiu que altres edificis que han presentat patologies importants per l’ús i degeneració per humitats del ciment aluminós en les seves estructures.

He signat un contracte d'arres amb un dels propietaris que diu actuar com a mandatari de la resta de titulars. Puc tenir problemes per formalitzar l'escriptura de compravenda?

Segons estableix l’article 1295 del codi civil: cap pot contractar en nom d’un altre sense estar per aquest autoritzat o sense que tingui, per llei, la seva representació i afegeix que “el contracte celebrat a nom d’un altre de qui no es tingui autorització o representació legal serà nul “sempre que no es ratifiqui per la persona representada. Per tant, us recomanem que si realment els altres propietaris no han intervingut en la formalització del contracte els reclami la seva ratificació.

Això no vol dir que el contracte no sigui vàlid ja que va ser concertat amb un dels propietaris que va actuar en nom seu, sense perjudici de les responsabilitats que es poden derivar si la compravenda no es pot consumar per la falta d’aquesta representació.

En moltes ocasions, per problemes de desplaçament no poden assistir tots els propietaris a la signatura de les arres. En aquests casos es pot substituir la seva representació per un poder de representació atorgat davant notari.

M'havien explicat que abans existia una figura jurídica que es deia rescissió per lesió, existeix encara?

Es podia demanar la rescissió d’una compravenda per lesió, quan el valor en què es realitzava la compravenda era inferior en més de la meitat del valor de mercat, això es produïa fa uns anys, en bastants ocasions, sobretot quan el valor pel qual es escripturava era inferior al valor real, avui dia en què tots, almenys a Catalunya escriptura pel valor real de la compra, no és possible que es doni aquesta figura jurídica.

Tot i això, és veritat que hi ha un cas en el qual es pot donar la rescissió per lesió i és quan es cedeix un habitatge a canvi d’una renda vitalícia.

En qualsevol dels supòsits de cessió d’habitatge per renda vitalícia, si la renda pactada multiplicada pels anys d’expectativa de vida de la persona cedent dóna un import inferior a la meitat del que valdria el bé immoble en el mercat, es podria demanar la rescissió, amb absoluta independència dels anys que en realitat arribi a viure la persona cedent i en aquest sentit hi ha una sentència del Tribunal Suprem amb data 18 de setembre del 2006.

Tinc una finca que tot i ser nova, ha diversos defectes que impedeixen poder habitar-la. És responsabilitat de l'arquitecte?

Hi ha moltes sentències que reconeixen la responsabilitat de l’arquitecte en la mala execució de les obres, considerant que en l’arquitecte recau la responsabilitat de: disseny de l’obra, planificació i inspecció.

També diuen les sentències que l’arquitecte respon dels vicis de la direcció, li correspon doncs inspeccionar i controlar que l’obra s’executi d’acord amb el projecte pel creat i en cas de no ser així, té l’obligació de prendre les mesures adequades .

És cert que és l’arquitecte tècnic qui té mes informació del dia a dia de l’obra, ja que la seva missió és controlar mesures, materials instal·lats, detalls d’acabats, etc. però això no treu que l’arquitecte tingui també la seva part de responsabilitat en tant que és el màxim responsable de l’obra i vigilant general de tot el procés constructiu.

Tinc un pis per vendre i l'he portat a una agència que em demana que signi una nota d'encàrrec. És normal? Si no la signo, he obligacions davant ells?

L’actuació més correcta per part de l’agència immobiliària és demanar-li que signi una nota d’encàrrec. Aquest document, contràriament al que pensen moltes persones, no serveix únicament per garantir el cobrament d’uns honoraris, sinó que en aquest document normalment l’agència es compromet a fer un seguit d’actuacions, publicitat, comercialització, negociació … el compliment podrà exigir el venedor. Aquest document de nota d’encàrrec o mandat té també el valor de ser l’autorització perquè l’agència pugui fer publicitat del producte.

S’accepta judicialment que es puguin demanar els honoraris sense tenir la nota d’encàrrec, disposant només de l’autorització per fer publicitat.

En el món immobiliari, com en tots els que creixen ràpidament i de vegades amb poc rigor, no és estrany trobar anunciats béns immobles dels quals no es té cap autorització de venda, ni tan sols es coneix a la propietat. En aquests casos els propietaris poden emprendre accions legals, cosa que moltes vegades no fan per desconeixement que el seu immoble apareix en una o altra revista o en un portal d’Internet, anunciats per una empresa que ni tan sols coneixen.

Què passa si lliuro les arres per a l'adquisició d'un immoble i posteriorment apareix una càrrega de la qual no he estat informat?

Com ja hem posat de manifest en diverses ocasions, en el moment d’abonar les arres per la compra d’un immoble cal exigir a la promotora oa l’agència immobiliària que intermèdia i assessora l’operació que posi a disposició de la part compradora la certificació del Registre de la Propietat que acompanyi el document d’arres que se signa i així quedin clares i manifestes les càrregues que puguin existir de la finca.

En alguna ocasió pot succeir que entre aquest document d’arres i la signatura de l’escriptura aparegui alguna càrrega més en el Registre. En aquests casos es poden donar dues circumstàncies diferents: una, que la part venedora no tingui coneixement i per tant ella quedi tan sorpresa com la part compradora, i l’altra és que tingués coneixement i no hagués informat a la part adquirent.

El més habitual és que s’intenti, dins el termini establert en el document d’arres, solucionar aquesta situació, allargant si fos necessari el termini per atorgar l’escriptura de propietat. Això no treu, que si la part compradora ho desitja, pot requerir a la part venedora i demanar-li la devolució doblegada de les arres, sempre que el tema no se solucioni en el termini previst en el document signat, basant-se en un incompliment manifest de les condicions contractuals.

Pot el promotor incloure en el contracte de compravenda una clàusula genèrica d'acceptació del reglament de comunitat o dels estatuts de la comunitat que s'inclouran en l'escriptura d'obra nova?

En principi és legal i correcte, generalment com la venda de pisos d’obra nova, almenys fins ara, si s’ha realitzat en el transcurs de l’edificació, abans que s’atorgués l’obra nova i es redactaran els estatuts de la comunitat, és habitual incloure en el contracte d’adquisició de l’habitatge una clàusula genèrica d’acceptació dels futurs estatuts.

Normalment els estatuts de la comunitat els redacten els promotors o els seus serveis jurídics pensant sempre en la manera d’evitar problemes en les futures relacions entre veïns o problemes relacionats amb la utilització d’elements comuns. Normalment la redacció dels estatuts consisteix a posar per escrit el que el sentit comú dicta per a una bona convivència i per al bon ús de les instal·lacions.

En algunes ocasions, el promotor utilitza aquesta eina per reservar-se a favor seu algun benefici, però són casos molt esporàdics i de difícil solució.

Recentment, en un cas que creiem que és d’abús per part del promotor (reservar-se una sèrie d’instal·lacions dels elements comuns) el Tribunal Suprem va dictaminar que els compradors podien haver conegut abans de la signatura de l’escriptura aquesta circumstància per la qual cosa no ha hagut abús, sentència de la qual nosaltres discrepem, ja que si bé el podien haver conegut abans de la signatura de l’escriptura, no els va ser possible abans del contracte de compravenda.

Vull comprar una casa i per fer-ho he de donar l'entrada i subrogar la hipoteca, però encara em faltaria per pagar una quantitat que segur que podré abonar d'aquí a un any, ja que tinc pendent de rebre uns diners d'una venda. Puc organitzar-ho d'alguna manera?

Doncs si que pot comprar la casa i organitzar-lo. Hi ha diverses fórmules, però la mes fàcil i habitual és la de garantir la xifra que s’ajorna amb una condició resolutòria, que és una figura jurídica que s’utilitzava molt sovint abans del boom immobiliari dels últims anys i que creiem que caldrà recuperar per facilitar algunes operacions. Consisteix en reflectir en l’escriptura de compravenda la quantitat pendent, el termini en què es farà efectiva i establir una garantia real que és la condició resolutòria. Per poder utilitzar aquesta figura jurídica es necessita evidentment l’aprovació i el consentiment per una part del venedor i d’altra banda de l’banc pel qual s’ha tramitat la hipoteca.

I per que es necessita l’autorització del venedor? Doncs perquè per al té una conseqüència important a part d’ajornar el pagament i és que haurà de posposar el seu crèdit al del banc, el crèdit hipotecari dels bancs són prioritaris a l’efecte de registre i imagini si vostè no complís. És evident que el venedor ho recuperaria, però també recuperaria el pis i es quedaria amb el crèdit del banc.

De totes maneres en la nostra llarga trajectòria professional de 67 anys en cap ocasió ens hem trobat en aquesta situació, ja que els compradors compleixen.

Vull vendre una casa i quan he buscat la documentació he vist que la casa no està inscrita en el Registre i teòricament no existeix. És possible que passin aquestes coses?

Si que és possible i més habitual del que generalment es pensa, sobretot quan la casa s’ha rebut d’herència familiar. Als anys seixanta era habitual construir cases i no fer escriptura d’obra nova, ja que habitualment es construïa a partir d’estalvis i no es necessitava hipoteca; ningú pensava en inscriure-la, ja que la inscripció no era necessària.

En l’actualitat això ja no és possible que succeeixi, però la veritat és que encara perviuen moltes situacions anteriors i molts propietaris no en són conscients fins que es plantegen fer una transmissió o una hipoteca.

Com es pot resoldre? Per poder-ho fer cal obtenir una sèrie de documentació. D’una banda, cal veure si en el cadastre apareix la casa donada d’alta i segurament serà així, perquè durant molts anys registre i cadastre han anat per camins diferents i quan es feien revisions cadastrals es donaven d’alta totes les finques, estiguessin inscrites o no.

La documentació necessària, depenent de les circumstàncies de cada cas, és la següent: certificat del cadastre on apareix la superfície i l’antiguitat de la finca; certificat de l’ajuntament on constarà també l’antiguitat i sobretot la no existència de cap expedient urbanístic en marxa; finalment, cal, habitualment, un certificat d’algun arquitecte on consti la descripció detallada de la finca.

Amb tota aquesta documentació es pot atorgar l’escriptura d’obra nova i la inscripció en el Registre de la Propietat.

Vaig atorgar una opció de compra fa 4 anys per a un immoble i he fet l'escriptura fa un any. Hi ha la possibilitat que els hereus de la part venedora plantegin una demanda de rescissió per lesió, es em planteja el dubte de Quin és el seu valor? ¿El del moment en què vaig signar l'opció de compra o el que valia en realitat en el moment de signar l'escriptura?

La rescissió per lesió és un dret que té la part venedora transmissible als hereus per exigir la nul·litat de l’operació de compravenda quan el preu de la mateixa és inferior en més de la meitat al seu valor en el mercat.

En el cas que ens exposa, evidentment amb l’increment de preus que hi ha hagut en el sector immobiliari en els darrers anys, és segur que la diferència de preu de l’immoble des del dia en què es va signar l’opció i el dia en què es va signar la compravenda pot ser molt superior al criteri establert per poder dur a terme la rescissió per lesió. Però és evident, que l’operació es va negociar, va concretar i va signar fa quatre anys d’acord amb els valors del moment i per tant entenc que no hi ha res a reclamar, si realment el valor era l’adequat en el moment de la signatura de l’opció .

Visc en una torre a Valldoreix, tinc uns veïns que tenen dos gossos que no ens deixen dormir des de fa anys, a part no netegen i tot l'entorn fa molt mala olor. Podria demandar?

Evidentment, d’acord amb el que estableix el llibre 5è del Codi Civil Català, podria demandar-los per immissions intolerables, el problema principal és que és a vostè a qui li correspon provar aquesta situació, i com pot fer-ho?

Segurament vostè durant aquests anys de molèsties ha efectuat moltes denúncies davant de l’Ajuntament de Sant Cugat, segur que a conseqüència d’aquestes denúncies l’Ajuntament ha obert expedient sancionador, són aquests expedients els que li serviran com a prova a l’hora d’anar al jutjat, no valen els testimonis, ja que segur que els mateixos que porti vostè portaran els demandats, això és el més habitual. També es poden aportar proves d’acústica on quedin gravats els lladrucs dels gossos en diferents ocasions.

Aquest tipus de judicis s’han convertit en molt habituals, el que passa en moltes ocasions és que en el moment del judici demandats canvien els gossos de lloc o se’ls treuen de sobre, tot i això la demanda pot continuar endavant i passa a ser una reclamació per danys i perjudicis.

La nova llei d'arrendaments urbans permet fer el que vulguem a l'hora de llogar un pis?

Haurem d’aclarir primer que no tenim una nova llei d’arrendaments urbans, sinó que la llei 4/2013 és una llei de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges, per tant ara conviuen amb aquesta llei, la llei d’arrendaments de 1994 i la llei d’arrendaments de 1964, on han quedat derogats articles determinats però subsisteixen altres.

Dit això tot i que parla de flexibilització i és cert que és molt més flexible, acaba igualment regulant alguns temes, com seria per exemple la durada mínima.

De fet el que ha fet aquesta nova llei es va modificar l’ordre de prelació de manera que primer es tindrà en compte sempre el pactat entre les parts en el contracte, després el que digui la llei d’arrendaments en el seu Títol II i supletòriament el codi civil , quan fins ara teníem primer la llei, després el contracte i finalment el codi civil.

Tot això només vol dir una cosa, i és que el contracte passa a ser a partir d’ara la peça clau de tota la relació amb l’inquilí, ja no podrem pensar que ja ens ho arreglarà la llei, si no ho hem preveu l’ contracte podem tenir greus disgustos.

Per tant un bon contracte és la clau de tot futur arrendament.

AVUI ÉS
PORTEM DIES MOLT A PROP TEU