La colocación de un letrero supone la alteración de un elemento común: la fachada. Debería de tener, por lo tanto, la autorización de la Comunidad. Sin embargo, las escrituras de división horizontal actuales suelen prever esta posibilidad (sometida a medidas de orden estético) de instalar letreros sin autorización, en este caso prevalecen las estipulaciones de la escritura. Dos precisiones al respecto, la decisión de la Junta se deberá tomar por mayoría, y puede que resulte de su interés saber que el dintel de su puerta no se entiende que forme parte de la fachada y no le afecta, por este motivo, la regla de la unanimidad. Le aconsejamos, no obstante, solicitar permiso de la comunidad, aunque sólo sea por cortesía.

Por último, y desde el punto de vista más práctico, debemos tener en cuenta que la mayoría de los municipios (por no decir todos), para instalar un letrero se debe solicitar el correspondiente permiso y para obtenerlo se habrá de adjuntar el permiso de la comunidad o bien la escritura que autoriza la colocación.

Cuando en los estatutos o en una escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal se prevé la posibilidad de poder subdividir un local, evidentemente se piensa que los dos locales resultantes pueden tener esta condición y para tener la condición de local independiente es necesario que a los dos locales se pueda acceder directamente desde la vía pública.

Este tema ha provocado muchos procedimientos judiciales, ya que en muchos casos las comunidades se han negado a que se abriera una nueva puerta a la calle desde el local segregado. ¿Qué dice la jurisprudencia?

Hay una sentencia de la Audiencia de Barcelona de fecha 3 de mayo del 2005, que utilizando el sentido común, autoriza expresamente la apertura de una puerta del local a la vía pública, ya que en caso contrario no podría considerarse finca independiente y no tendría sentido la autorización prevista en los estatutos. En este sentido, encontramos también diversas sentencias en los últimos años.

Por contra, en la mayor parte de las sentencias anteriores al año 2000, la interpretación es muy restrictiva.

Puede que sepa que el quórum exigido para el acuerdo de instalación es de tres quintas partes de propietarios y cuotas. Su voto debe ser negativo, y en este caso, puede abstenerse de participar el coste del ascensor, pero hasta que no abone el importe que le corresponde más los intereses no podrá utilizarlo.

Sobre su preocupación de no obstaculizar la instalación del ascensor por el hecho de que haya personas mayores, hemos de informarle que en el caso que su negativa implicara no obtener la mayoría de 4/5 partes, la jurisprudencia viene comparando la instalación de un ascensor a la desaparición de una barrera arquitectónica si entre los vecinos hay personas mayores de 70 años y en este caso, de desaparición de barrera arquitectónica, el quórum exigido es la mayoría simple.

Al margen de lo que tenga estipulada la comunidad (ya sea en escritura, ya sea en normas estatutarias), creemos que hay un factor todavía más importante que hay que tener en cuenta: la seguridad de todos –cómo sabe el riesgo de incendio es alto en un parking–, por eso la normativa es estricta en el caso de mantener alejado de los vehículos cualquier material que pueda ayudar a propagar el fuego. Otro factor importante que hay que tener en cuenta y que ayuda en el cumplimiento de las normativas anti-incendio es que las compañías aseguradoras pueden negarse, en el caso que desgraciadamente se produjera un siniestro, a hacerse cargo de los daños, ya que todas las compañías establecen, en su clausulado, normas muy restrictivas en esta materia.

Efectivamente la convivencia y recientemente el tan famoso civismo, son valores por los cuales las comunidades deben hacer más esfuerzos. En este sentido, el camino iniciado –circular, notas y avisos– son un buen instrumento, pero puede que no sea suficiente para crear una consciencia por un uso responsable y pacífico de los elementos comunitarios. Nuestro consejo es establecer un estatuto de normas de la comunidad que deberá ser aprobado por unanimidad y, en tanto que sea posible, elevado a público y inscrito en el registro con el fin de dotarlo de seguridad jurídica. Esta formalización sólo desplegará sus efectos prácticos si se procura informar a todos y especialmente a los nuevos propietarios. Estamos seguros que su administrador así lo hará.

Los motivos para dejar pasar el turno de presidencia no están establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y raramente están el Título Constitutivo. Eso nos deja dos caminos: la libre decisión de la Junta de propietarios, es decir, usted puede proponerlo en la reunión y los vecinos pueden aceptar (o no) sus razones. En caso de que la Junta le denegara la posibilidad de saltar el turno de presidencia, también puede solicitar, el plazo de un mes desde la celebración de la junta, el auxilio judicial. En este sentido, debemos decirle que en términos generales los jueces suelen eximir de esta obligación por motivos de salud (entre otros casos). En este caso, el certificado le será necesario. Si desea más información sobre el procedimiento judicial que debería seguir no dude en consultarnos de nuevo, pero para su tranquilidad, le tenemos que decir que un buen administrador suele liberar al presidente de las tareas del día a día, dado que asume íntegramente todas las responsabilidades, excepto la de representación ante terceros.

Aun existiendo un acuerdo adoptado por unanimidad de los propietarios, en el cual se aprueban unas normas comunitarias entre las cuales figura la prohibición de tener perros en los pisos, si el acuerdo no está escriturado y posteriormente inscrito en el Registro de la Propiedad no es exigible a terceros propietarios- y todavía menos a terceros no propietarios- ajenos a toma de la decisión y a sus consecuencias. Incluso inscrito el acuerdo en el Registro, un inquilino no estaría obligado (excepto en el caso de que así lo estipulara su contrato de alquiler).

Creemos que en estos casos lo más importante, más que el cumplimiento estricto de las normas, es la garantía de la convivencia, con una actitud flexible por las dos partes, comunidad e inquilinos.

Querido lector, en primer lugar sería conveniente que examinara el título constitutivo, en él se mencionará el régimen de contribución y de gastos que le corresponde. En el caso de que no diga nada, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que los locales participen de los gastos comunes y necesarios de la comunidad. Por lo tanto deberá seguir pagando los gastos de comunidad de acuerdo con su coeficiente.

Recientemente, en el momento de constituir las comunidades muchos promotores ya prevén dejar exentos a los locales de la participación en los gastos de escalera, tan sólo obligándoles a participar de los gastos generales del edificio (cubiertas, seguros, desembozos, etc.).

Se debería mirar la escritura de división en régimen horizontal si su local participa de los gastos propios del vestíbulo y escalera, como limpieza, consumo de electricidad y agua, reparaciones de la puerta de entrada, etc. En caso afirmativo, tendrá derecho. Si no participa en estos gastos, por el hecho de ser un local totalmente independiente, no puede utilizar el vestíbulo y, en consecuencia, no puede exigir un buzón.

Apreciado lector, como una innovación y mejora de la calidad de vida el aire acondicionado tiene un tratamiento bastante favorable. En primer lugar, de debe pedir permiso a la comunidad, que por mayoría simple debe informarle de cuál es el lugar más adecuado para la instalación. Se debe dejar claro que no se lo pueden impedir, sólo pueden exigir que lo coloque en el lugar escogido por la comunidad.

En caso que la suya sea la primera petición de autorización, sería muy bueno que la comunidad aprovechara para escoger un lugar idóneo tanto por el rendimiento de las máquinas cómo por la estética o por los ruidos, y que tenga espacio suficiente como para dar servicio a la mayoría de los propietarios.

Sólo debe comunicar el cambio de uso si en el título constitutivo (la división horizontal) está expresamente prohibido, y en el caso que el cambio de uso modifique los coeficientes respecto a las partes comunes. Si resulta que no está permitido, necesitaría la aprobación unánime de la Junta de Propietarios.

Queremos aprovechar esta ocasión para hacer dos comentarios adicionales:

• El cambio de uso de local a vivienda requerirá además el seguimiento de la normativa urbanística que le afecte (sin ir más lejos la tramitación de la correspondiente cédula de habitabilidad).
• Si la conversión en vivienda requiere obras que modifiquen la estructura, también se requerirá la aprobación por unanimidad de la comunidad. Por el contrario, si no afecta a elementos estructurales, sólo será necesario comunicarlo al presidente.

Nuestra primera respuesta es SI, debe pagar la totalidad de los gastos comunitarios, aunque no utilice la mayor parte de los elementos comunes. De todos modos ésta respuesta tiene algunos matices:

1. Es habitual que los promotores en el momento de otorgar la escritura de obra nueva incorporen unos mínimos estatutos para garantizar el tranquilo funcionamiento posterior de la Comunidad. Estos estatutos prevén en los casos de locales con acceso independiente, que estos nos contribuyan a determinados gastos de mantenimiento de la escalera, como son la luz la limpieza o el mantenimiento del ascensor
2. En los supuestos en los que el promotor no tuvo en cuenta esta eventualidad, es bastante habitual que en la primera reunión de Comunidad a sugerencia de los propios locales bajos, un acuerdo de las características del párrafo anterior.

Los problemas más grandes suelen producirse cuando los gastos de escalera no son propiamente de mantenimiento como por ejemplo, la adaptación de la escalera- vestíbulo a la normativa sobre eliminación de barreras arquitectónicas. En este caso, entendemos que los locales deben contribuir a los gastos de acuerdo con su coeficiente.

Esta pregunta se nos plantea cada vez con más frecuencia.

Según la normativa catalana vigente, que desarrolla la Normativa básica de los edificios CPI/96, que trata sobre las condiciones para la protección contra incendios, debe afirmarse que no es posible cerrar la puerta de salida al exterior del edificio.

La normativa exige que las puertas situadas en los recorridos de evacuación sean “fácilmente operables”, razón por la cual generalmente se impide que las puertas que deban ser utilizadas en caso de evacuación mientras os edificios estén ocupados puedan estar cerradas con llave por el lado desde el que esté prevista la evacuación (interior a exterior). Caso por supuesto de aplicación a la puerta de salida al exterior de los edificios de viviendas.

Efectivamente y ello de acuerdo con el REGLAMENTO ELECTRICO PARA BAJA TENSION REBT-2002 aprobado por real Decreto 842/2002.

Esta legislación crea nuevas obligaciones y responsabilidades periódicas a las comunidades de propietarios y a los administradores o presidentes que las representen, en lo que respecta a la buena conservación de las instalaciones eléctricas y al mantenimiento de las medidas de seguridad de las mismas.

Se concede un plazo que finaliza en septiembre de 2008 (prorrogable en los expedientes de regularización en curso) para proceder a la primera revisión obligatoria y a partir de aquel momento, se procederá (cada 5 o 10 años) dependiendo de la potencia y de las características del equipo a una revisión periódica obligatoria.

Consideramos que es sin duda una medida muy oportuna. De todos es conocido el mal estado en que encuentran muchas instalaciones y la inexistencia de una cultura del mantenimiento en nuestro país.

Pero a la hora de ponerlo en práctica, es un proceso trabajoso y complejo, puesto que en primer lugar debe realizarse una importante labor burocrática, y en segundo lugar requerirá la intervención de ingenieros, instaladores autorizados y empresas colaboradoras de la administración que deben emitir -las certificaciones oportunas. Como puede intuirse la coordinación de todo ello no es fácil.

Por lo expuesto le recomendamos dos cosas:

• En primer lugar proceda a la revisión lo antes posible, sin esperar a la finalización del plazo, puesto que la falta de profesionales especializados hará que el coste de los mismos se incremente.
• En segundo confíe toda esta labor a su administrador, el profesional más preparado para conseguir que su inmueble supere con éxito la primera revisión y las siguientes.

No podemos contestar sin, como mínimo, intentar aclarar diversos términos que menciona en su pregunta. En primer lugar deben distinguirse diversas graduaciones de “problemas”: no es lo mismo un mal acabado que un defecto de construcción, ni que el mal funcionamiento de una puerta, cada uno de ellos está sometido a distintos plazos de responsabilidad i/o garantía i en consecuencia de forma y plazo para reclamar.

Dicho esto, lo que sí puede afirmarse es que la máxima por no decir única responsabilidad del administrador es la de salvaguardar la posibilidad del eventual ejercicio de las acciones que ustedes como propietarios deben decidir emprender o no. En este sentido nuestra experiencia nos indica que es primordial aconsejar un trabajo de mantenimiento constante y desde el inicio 8 para poder hacer efectivas y preservar las garantías que existen) y aconsejar en casos severos la elaboración de un dictamen pericial que incluya una valoración económica con vistas a una eventual reparación y/ o reclamación judicial.

Para su tranquilidad quiero informarle que los tribunales aceptan como modo de paralizar la prescripción de la acción contra el promotor por vicios y/o defectos constructivos las más variadas formas de reclamación (fax, burofax, correos electrónicos etc.).

Recuerde que en esta como en cualquier otra decisión, la soberanía reside en la Junta de la Comunidad.

Sí, sin lugar a dudas. La comunidad de propietarios debe garantizar la seguridad de sus trabajadores en todos los aspectos que tengan relación con el desarrollo de su trabajo, en cumplimiento de la Ley de Prevención de riesgos Laborales (LPRL) y la normativa que desarrolla la misma, aplicando las medidas que resulten pertinentes, como cursos de formación, equipamientos adecuados, etc.

Una empresa especializada debe encargarse de confeccionar una evaluación de riesgos, donde se identificará el lugar de trabajo, los riesgos existentes, listado de trabajadores, resultado de la evaluación y las medidas preventivas que deban adoptarse, métodos y procedimientos. Además se impartirá formación de los conocimientos mínimos necesarios para el desarrollo de las actividades de prevención. En consecuencia antes del in inicio de cualquier tarea a realizar por un trabajador contratado por la Comunidad, deberá entregarse a las empresas contratadas la evaluación de los riesgos inherentes al edificio y sus instalaciones.

Si cuenta usted con la figura del administrador, no se preocupe, es una de las labores que acostumbran a asumir la mayoría de profesionales, si no deberá ser el presidente quien asuma la responsabilidad de dar cumplimiento a estas obligaciones.

Esto suele ocurrir a menudo, cae alguien dentro de la finca y reclama responsabilidades a la Comunidad, seguramente por esta cultura de reclamación que viene implantándose.

Debemos decir que en este caso la Jurisprudencia es muy unánime a la hora de determinar que no existe ninguna responsabilidad de la comunidad si la finca está en perfectas condiciones de mantenimiento.

Diferente seria, si existiese alguna deficiencia de mantenimiento que pudiera provocar un accidente, por ejemplo un peldaño en mal estado, una zona mal iluminada, una baldosa levantada, y tantas otras cosas que en una finca pueden ser causa de accidentes.

En este último caso evidentemente la comunidad seria responsable y la compañía aseguradora debería hacer frente a los gastos e indemnizaciones correspondientes.

El cargo es obligatorio y gratuito, aunque la junta puede tomar en consideración las alegaciones por motivos de excusa fundamentados. Se trata de una función unipersonal, la duración es de un año que se entiende prorrogado hasta la celebración de la junta ordinaria siguiente al periodo para el cual resultó designado.

Las funciones consisten en convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente, elevar a públicos los acuerdos si procede, velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de los elementos y los servicios comunes y velar por el cumplimiento de los deberes de los propietarios de los titulares de la secretaria y la administración.

De todos modos si ustedes tienen un administrador únicamente la representación judicial es indelegable, puesto que el resto de funciones las asume de facto el administrador en su nombre.

La lucha contra la morosidad es uno de los principales problemas que debe afrontar el presidente de la Comunidad y su administrador, las leyes arbitran mecanismos para evitar que estas situaciones queden en punto muerto.

La ley ha creado una serie de medidas como la creación de un fondo de reserva, la afectación real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición, el establecimiento de un procedimiento ágil i eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad. Resulta una obligación de cada propietario contribuir de acuerdo con su cuota de participación a los gastos generales, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.

En caso contrario la comunidad podrá exigirlo judicialmente. El procedimiento judicial una vez interpuesta demanda y admitida a trámite, consistirá en un procedimiento de desarrollo rápido, para que se proceda al pago al demandante o se alegue lo que proceda en escrito e oposición.

El propietario que tenga gastos pendientes vencidos y no abonados, quedara privado de su derecho a voto , su presencia y su cuota no será computada efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la Ley.

Las deudas con la comunidad de propietarios se consideran como un crédito preferente o siempre o siempre que procedan de la negativa al pago de los gastos generales de las aportaciones al fondo de reserva o derramas por obras de reparaciones necesarias.

Caso que el piso sea vendido, los transmisores en la escritura de venta deben declarar que están al corriente de pago mediante la presentación de un certificado de deuda, en el que se deberá incluir el gasto aprobado y no repartido.

Caso que las no fueran abonadas el nuevo titular estará obligado al pago de los gastos generales pendientes durante todo el año en que se adquiriese el inmueble así como de todos las deudas vencidas correspondientes al año anterior a su transmisión, el vendedor no podrá se excusado de los pagos pendientes sino aporta el referido certificado.

Los propietarios que se propongan realizar obras en elementos privativos deben comunicarlo previamente al Presidente o al administrador de la comunidad. Si la obra comporta la alteración de algún elemento común debe aprobarse por acuerdo que signifique una mayoría de 4/5. Es importante saber que la nueva Ley establece una presunción de consentimiento si la existencia de obras que se considere, no disminuyen la solidez del edificio ni comporten la ocupación de elementos comunes de manera notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el termino de 6 años desde que concluyeron. Art. 553.36

No debe olvidarse la existencia de las Ordenanzas Municipales, ya que están prohíben en muchos casos explícitamente este tipo de cerramientos.

La Comunidad puede exigir la reposición al estado original de los elementos comunes alterados sin su consentimiento dirigiéndose al departamento correspondiente del Ayuntamiento de su población, que iniciará un expediente sancionador que puede incluso acabar en un procedimiento contencioso-administrativo.

A pesar de la protección legal, en la mayoría de casos la solución pasa por la contratación de un abogado y requiere tiempo.

El administrador aconseja que esta decisión se tome una vez que un arquitecto técnico haya realizado un informe sobre el estado de la fachada, la principal finalidad de contratar a un profesional es evitar el gran número de decisiones erróneas que se toman y por este motivo es necesario elaborar un esquema básico y lógico a seguir en el proceso de rehabilitación como forma de trabajo. En este caso concreto hace falta eliminar con urgencia el peligro, consultar a un técnico si es preciso proteger la fachada y comunicarlo previamente al consistorio para dejar constancia de las actuaciones realizadas i de las que a Comunidad tiene previsto realizar.

Una vez tomada la decisión de iniciar las obras y habiéndose realizado por parte del técnico el proyecto de rehabilitación con la elección de las soluciones concretas, ya sean parciales o totales, es preciso contactar con diversas empresas para solicitar varios presupuestos siempre de acuerdo con la Comunidad y seguir el criterio del técnico a la hora de escoger la empresa que ejecutará las obras. Será el arquitecto el que facilite las instrucciones sobre lo que debe hacerse, como hacerlo y coste aproximado y finalmente asumirá la dirección de las obras para controlar y certificar el conjunto de trabajos.

Es importante comentar las responsabilidades que adquiere la comunidad en el tema de la seguridad durante la obra, debe indicarse que en la mayoría de casos queda obligada a contratar un coordinador en materia de Seguridad y Salud durante su transcurso cargo que suele ser asumido por los propios técnicos.

La contratación de un técnico para redactar un Proyecto ejecutivo y dirección facultativa para realizar el control de los trabajos en proceso además de ser obligatoria por ley en la mayoría de casos conlleva ventajas indudables para la comunidad, aunque en principio pueda parecer que se trata de un gasto que podría economizarse, al final de las obras su rentabilidad será más que evidente.

Todos los edificios deberían realizar revisiones periódicas y cumplir con un calendario de inspecciones regulares en el tiempo analizado aspectos como las cubiertas, estructura, fachadas, red de aguas y saneamiento entre otros, ello significa una garantía que sus edificios están en suficiente estado de seguridad dentro del periodo garantizado.

Precisamente para poder cumplir con lo expuesto en los anteriores párrafos Amat. creó hace ya años un departamento de mantenimiento de Comunidades que coordina todas las relaciones entre técnicos industriales y la Comunidad de Propietarios.

Ésta es uno de los miedos más generalizados que tienen los propietarios cuando se plantean la posibilidad de alquilar una vivienda.

¿Que prevé la Ley para evitar esta posibilidad?

La Ley de arrendamientos sólo prevé la posibilidad que se pueda rescindir el contrato de alquiler por la realización de daños cuando estos se realizan de forma dolosa y voluntaria, pero no si se producen de forma fortuita o por negligencia.

Nuestra experiencia después de 55 años gestionando alquileres de viviendas es que de forma dolosa y voluntaria no se producen nunca o casi nunca. Solamente en una ocasión nos hemos encontrado con una actuación de este tipo. Por negligencia o por falta de cuidado si que se producen daños en las fincas, aunque en muchos menos de los que la vox populi explica.

¿Como podemos evitarlo o al menos minimizar el coste?

Lo que hace Amat. para resolver este tema es firmar un documento muy esmerado del estado de la vivienda en el momento de otorgarse el arrendamiento, al mismo tiempo que se solicita al inquilino una cantidad monetaria, en efectivo o en aval bancario, como garantía adicional. En el momento, que se da por finalizado el contrato, el documento nos sirve como referencia para analizar el estado en que se deja la vivienda. Solamente se puede exigir responsabilidad al inquilino, de aquellos desperfectos no atribuibles a un uso normal de la vivienda. El coste, una vez solicitados los correspondientes presupuestos, podrán ser deducidos de la garantía adicional.

Leído así parece un proceso complicado, pero no lo es, en todo caso un poco laborioso, aunque es posible simplificarlo notablemente con unos modelos de documentos esmerados. Lo que si podemos afirmar es que el resultado es siempre satisfactorio y garantiza a los propietarios recibir el inmueble en un estado adecuado.

La ley habla de tiempo mínimo por lo tanto es perfectamente lícito ampliar este tiempo , de hecho nosotros en estos momentos de tanta incertidumbre nos parece estrictamente necesario, y bueno, tan por el propietario que para que le sea rentable el arrendamiento lo más importante es tener la finca alquilada al máximo tiempo posible como por el inquilino que necesita y reclama estabilidad.

Hay inquilinos que ya les está bien tres años que es el período mínimo pero si nos ponemos en el lugar de una familia con hijos que busca piso de alquiler y pensamos que esto implica nuevas escuelas , nuevos amigos por los hijos etc, será bueno poder ofrecer más años , los cinco que ya tenían todos asumidos o más si fuera posible.

Todo dependerá de cómo enfocamos el resto de condiciones del contrato , la renta y sobre todo los futuros incrementos serán determinantes en el momento de pensar en un contrato más largo.

Si realmente se encuentra un buen equilibrio entre tiempo y precio tendremos el objetivo conseguido.

En primer lugar tenemos que decir que la contestación a esta pregunta sirve tanto en el caso de que se quiera alquilar, como en el caso de que sea la propietaria quien quiera poner esta oficina.

Y a la vez, invirtiendo la situación, también es válida la misma respuesta en el caso de que tengamos un local que se quiera transformar en una vivienda, para alquilarla o para vivir el propietario.

La cuestión es saber si por cambiar el uso, que hasta ahora ha tenido, es necesario el permiso de la comunidad de propietarios y, si es así, cual será el quórum que ha de aplicarse.

Antiguamente se preveía que si el titulo constitutivo, es decir, la escritura, describía el piso como vivienda, el cambio de uso requería el voto por unanimidad de la comunidad.

Pero esta situación ha cambiado radicalmente y, según la interpretación de hoy en día, no es ni tan solo necesario el permiso de la comunidad de propietarios. Tan solo lo sería en el caso de que expresamente en los estatutos de la comunidad prohibiese el cambio de uso. Si fuera éste el caso, i teniendo presente que los estatutos están inscritos en el Registro de la Propiedad, será necesaria la unanimidad del voto.

Existe una resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado, de fecha 23 de Marzo de 1998, donde se indica que, pese que en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal se establece que un determinado departamento es vivienda, el derecho de la propiedad es de carácter absoluto y, por tanto, no se ha de entender como una prohibición de cambiar los usos salvo que no estén válidamente prohibidos en los estatutos y legalmente inscritos en el Registro de la Propiedad.

Aún así, este cambio de uso ha de estar totalmente sujeto a la normativa urbanística vigente en cada localidad, y son, pues, los ayuntamientos quienes tienen la última palabra sobre el tema.

Nos planteamos muchas veces este tipo de pregunta, porqué realmente las decisiones a tomar no son fáciles.

Se trata de saber, con conocimiento de causa, sí es posible y rentable poner de nuevo en valor su inmueble, o por contra, si su situación es muy pésima, como reconvertir este patrimonio en nuevos inmuebles.

El objetivo pero, en la mayoría de los casos, es conseguir salvar y mejorar totalmente el edificio.

Es, seguramente, una de las tareas de más responsabilidad y más creativa que tiene nuestra profesión, ya que, poder participar conjuntamente con la propiedad en dar un cambio de trescientos sesenta grados, en muchas ocasiones, de un patrimonio, es un privilegio y, sin ninguna duda, es hacia donde se dirige el ejercicio de la profesión de administrador de fincas y donde se encuentra su máximo sentido.

Lo que hacemos, en primer lugar, es una visita inicial al edificio para hacer una primera valoración del estado del inmueble y reclamar la inspección de un técnico, si así se considera oportuno, con el fin de hacer un análisis de la estructura y de los acabados del edificio.

Aunque no tenga una implicación directa ligada a la acción de rehabilitación, realizamos un estudio de los contratos de alquiler existentes. Habitualmente, nos encontramos que en las fincas hay inquilinos con contratos antiguos i otros con contractos realizados con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando tenemos una visión clara y total de la situación estudiamos las posibles alternativas, realizando una propuesta a cinco años de como vemos, bajo nuestra dilatada experiencia de administradores, la manera de reconvertir este patrimonio en una oferta saneada, atractiva y rentable.

Depende del estado real del inmueble se pueden hacer rehabilitaciones parciales o totales de los elementos comunes, reformas de las viviendas que vayan quedando disponibles, adecuación de las viviendas, aceptando las posibles limitaciones, las nuevas formas de vida etc.

Hemos de tener siempre en consideración que todas aquellas obras que se hallan de realizar por conservación imprescindible del edificio las podemos repercutir sobre los inquilinos que tengan contratos de la anterior LAU (anteriores al 1 de Enero de 1995), en base al 12% anual, cifra, que por si sola, ya hace atractiva, de entrada, la inversión.

De todas formas, tanto si son obras de conservación como si son de mejora, hoy en día, con los sistemas de financiamiento tan atractivos que nos ofrece el mercado financiero, hay muchas y buenas oportunidades de llevar a cabo estos proyectos a cinco años. Amat. tiene suscritas alianzas con entidades financieras para poder hacer frente a este tipo de obras y son de una ayuda sustancial a la hora de tomar decisiones.

Por esto, alentamos a nuestros clientes y a toda persona que disponga de un patrimonio envejecido, para que se ponga en marcha a fin de renovarlo i hacer de su patrimonio un valor realmente seguro.

Si en el último momento, observamos que las actuaciones a realizar son de tal nivel y gravedad que su amortización es a muy largo plazo, o comportará algún tipo de riesgo, en especial de responsabilidad frente terceros, sean inquilinos, peatones, etc., analizaremos la posibilidad de vender este patrimonio y comprar nuevos inmuebles que inicien un nuevo ciclo con garantías de rentabilidad y mantenimiento.

En temas de seguros, cualquier precaución es poca, al menos esta es nuestra manera de pensar y trabajar.

Somos muy conscientes que en nuestro país existe poca cultura del seguro y estamos muy lejos del resto de Europa. Pero no por eso hemos de dejar de insistir sobre el tema, al contrario, hemos de ayudar a crear una mejor cultura sobre el tema en cuestión.

Forma parte de nuestra responsabilidad profesional velar para que el patrimonio que nos han confiado para administrar tenga todas las garantías en este sentido.

Es por eso que requerimos al inquilino como parte de la negociación del contrato que tenga debidamente asegurada la responsabilidad civil como mínimo.

Todo y que, si pasará cualquier accidente imputable al inquilino, él seria el responsable, el problema lo tendríamos si éste hubiera abandonado la vivienda, y dejará un proceso judicial en marcha. Todas estas molestias, a partir de este momento son para el propietario: requerimientos o posibles responsabilidades subsidiarias.

Una problemática que puede evitarse si en el momento de concretar el alquiler se ha tenido la previsión de pensar en este tema.

Lo mejor en estos casos es firmar, preferentemente ante notario, un contrato de comodato, en virtud del cual, el propietario (comodante) de una finca cede el uso de la misma al cesionario (comodatario) y, a cambio, este se obliga a mantener la finca en prefectas condiciones y a devolverla al propietario en el momento que se haya pactado. Por la cesión, la propiedad no cobrará cantidad alguna durante la vigencia del contrato, la durada del cual se puede pactar libremente. Si no se pacta expresamente o implícitamente ninguna durada, el propietario puede solicitar al cesionario que le devuelva la posesión de la finca en cualquier momento.

Además, el cesionario se obliga a hacerse cargo de los gastos originados por el uso habitual de la finca y los de su mantenimiento.

Con este contrato, si se ha firmado ante notario, además se obtiene un efecto muy importante ante Hacienda, y es que se tiene un medio de prueba más para demostrar que el inmueble cedido no genera rendimientos del capital que se hayan de declarar en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (cosa que daría lugar, consecuentemente, a un aumento en la tributación por este impuesto). Esto no evita la imputación de rentas inmobiliarias, que representan como máximo el 2% del valor catastral.

El hecho que usted sea propietario de una vivienda, sea piso, casa o chalet, no tienen nada que ver con el hecho de si finalmente se hará un contrato con IVA o no.

El que marcará la obligación de aplicar el IVA, será el tipo de inquilino que encontremos para esa vivienda.

Si el inquilino es una persona física, que alquila el chalet para utilizarlo exclusivamente como vivienda, la Ley establece que no se ha de aplicar IVA al inquilino y éste tan sólo ha de pagar la renta de la vivienda.

Si esta misma vivienda se alquila a una empresa, para que resida uno de los empleados de forma habitual y permanente, la Ley 37/1992 establece que se ha de aplicar el impuesto de IVA, que en estos momentos es del 21%, dado que para que esté exento de IVA el uso como vivienda ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario.

Por último hay que tener en cuenta que si el arrendatario es una persona jurídica, a efectos del IRPF, no será aplicable la reducción del 60% sobre el rendimiento neto generado puesto que, con independencia de la posterior utilización de la vivienda por parte de esta persona jurídica, no constituye la vivienda del arrendatario, por lo que se debe entender que se trata de un arrendamiento distinto del de vivienda, no satisfaciendo el inmueble arrendado las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario.

Es cierto que la Ley de medidas de Flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas prevé que los inquilinos puedan hacer cualquier tipo de reforma y que su coste se pueda computar como rentas.

Nuestra opinión pero no es muy favorable al menos de momento al planteamiento que hace la ley, vemos más inconvenientes que ventajas, nos parece sólo una buena alternativa en aquellos casos que la propiedad no tenga recursos, ni manera de obtener su y antes dejar un piso cerrado se mucho mejor optar por esta alternativa.

Las dificultades que enviamos son las siguientes:

a) Usted mismo ha explicado que así harán el piso a su gusto, pero nuestro consejo es que usted dé si un acaso su visto bueno al proyecto, pues se podría encontrar soluciones que no encajaran nada con las demandas habituales del mercado y que por tanto con unas obras recién hechas cuando marchas el inquilino le costara mucho que encajas con nuevos inquilinos.

b) El grado de confianza con quien hace la obra debe ser alta, tanto del inquilino como su constructor, pues no sería ni la primera ni la última vez que nos encontráramos con buenos proyectos pero muy mal ejecutados, de nuevo le recomendaríamos su supervisión personal.

c) No nos ha aclarado esta nueva ley como computará fiscalmente esta solución, si por un valor de renta estimado o por el valor de las facturas presentadas etc. Tanto por la parte de los ingresos no obtenidos monetariamente como por la parte de la inversión que se hecha por una persona que no es titular de la vivienda

Hoy es perfectamente posible que usted pacte con el propietario que la renta no tenga el incremento del IPC, pero recuerde que cualquier pacto que haga tiene que quedar debidamente inscrito en el contrato que se formalice , pues con ello podría tener algún susto, ya que la ley nos dice en el caso de los incrementos que si no se contempla ningún tipo de incremento por defecto se aplicará el IPC , claro dones que debemos dejar constancia de la voluntad de no aplicar ningún tipo de incremento, el hecho de no poner nada precisamente lo llevaría hacia tener el IPC de forma automática, es primordial pues que se haga un buen contrato y no se deje nada al azar, ya que la interpretación de la ley muchas veces puede ser un poco confusa.

La propuesta es perfectamente legal, pues hay total libertad de pactos desde la nueva ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de viviendas en alquiler del pasado 6 de Junio, en relación a este tema.

La ley dice que se puede pactar cualquier tipo de incremento de la manera que sea y si no se pacto nada de nada, entonces sería el IPC el sistema de incremento que se aplicaría.

En caso de que usted nos cuenta es habitual prever dada la situación actual del mercado de renta muy, muy baja, que si alargamos la duración el incremento esté un poco por encima del IPC, pues todos confiamos en que la situación tan dura que vivimos hoy, a pocos años vista tenga que cambiar.

De hecho si no se produjera esta previsión es de suponer que su propietario actuaría como todos los buenos propietarios, que saben perfectamente que lo más importante es no perder un buen inquilino, por lo tanto lo que han hecho es ir bajando y bajando las rentas por mucho que tenían pactado incrementos en base al IPC.

Lo que si tiene que entender y valorar, se cuál es su prioridad, si el tiempo o el precio, el esfuerzo que hace el propietario al doblar el tiempo que la propia ley prevé, le significa precisamente que renuncia a la posibilidad dentro de tres años de poner el precio que en ese momento el mercado permita y que no sabemos si podría ser más alto que los incrementos que ahora le propone, por tanto como forma de regular un poco esta situación hace una previsión de incrementos que le permita nivelar una posible subida del mercado del alquiler.

Todo ello la propiedad lo tiene que aplicar con la prudencia necesaria y si se pasa y pide unos incrementos fuera de medida, sencillamente ni usted ni nadie le alquilará la vivienda.

La Ley prevé que en el caso de defunción del titular, una subrogación por un periodo de 2 años, en el caso de personas de más de 25 años, que es su caso.

La confusión por parte de algunos, viene dada por el hecho de que la Ley preveía, en el caso de personas mayores de 65 años, que éstas podían tener derecho a la subrogación hasta su defunción, pero esta suposición tan solo fue prevista para los primeros 10 años de duración de la Ley, es decir, que acabó definitivamente el día 31 de Diciembre de 2004.

Teniendo en cuenta tan sólo la única posibilidad que hay en estos momentos, y considerando que la muerte es un hecho imprevisible, el legislador, con mucho acierto, da un tiempo prudencial de dos años para que el subrogado pueda buscarse una nueva vivienda. Hay que tener muy presente que el acto de la subrogación no es nunca automático y que la Ley da exactamente tres meses para manifestar al propietario la voluntad de acogerse a la subrogación. Pasado este periodo si no se ha hecho la manifestación, como especifica la Ley, queda definitivamente extinguido el contrato de alquiler.

A la pregunta que nos hace no nos dice la fecha del contrato, tan sólo que hace muchos años.

Ya que la Ley, precisamente, trata de forma diferente los contratos de antes del 1 de Enero de 1995 de los posteriores a esta fecha, correspondiente a la puesta en vigor de la nueva Ley de arrendamientos urbanos, nuestra respuesta hará referencia a las dos suposiciones.

Contratos anteriores a la nueva Ley.

Independientemente de cuando estén hechos, no modifican su situación. Es decir, el contrato no queda rescindido a no ser que el propietario, el cual se nombra hasta la defunción del usufructuario (nuda propiedad) pueda demostrar que el contrato se había hecho perjudicando de forma muy clara sus intereses. Podría ser un ejemplo el contrato, que por el motivo que fuera, se hubiera formalizado a un precio por debajo del precio de mercado en el momento de la firma.

Contratos firmados con fecha posterior a la vigencia de la nueva Ley.

Los contratos que ha firmado el usufructuario, quedan resueltos en el momento en que desaparece el derecho del arrendado usufructuario, sea por defunción o por extinción del usufructo.

Es por eso que aconsejamos, en especial en el caso de un contrato de larga duración, que el contrato lo firme el usufructuario, y dé el visto bueno el que se nombra nuda propiedad o propietario.

Entendemos que se refiere a un piso antiguo y a un contrato también antiguo, de los que de forma coloquial decimos “contrato indefinido”.

La Ley ni ahora ni nunca no permite que un inquilino abandone su vivienda. En concreto un abandono de más de 6 meses seguidos, que se puedan probar, da derecho al propietario a la resolución del contrato de alquiler.

Existe una excepción, y es por enfermedad probada del inquilino, que le obligue a estar meses fuera de su domicilio.

Aún y así las últimas sentencias permiten rescindir el contrato de alquiler, en caso que la posibilidad de retorno del inquilino sea imposible, como sería el caso de personas enfermas de Alzheimer, o de alguna enfermedad parecida, que son consideradas por los jueces, situaciones sin retorno.

El caso que Vd. expone es, desgraciadamente, muy habitual, debido a que las rentas son muy bajas y el inquilino intenta convertir el piso en su segunda residencia. Pero precisamente la Ley deja muy claro que un contrato de alquiler de vivienda lo es mientras sea residencia habitual y permanente del inquilino.

En el supuesto que se quisiera actuar contra una situación como ésta se habría de poner en marcha una investigación de las circunstancias, reunir pruebas del abandono y de allí donde reside habitualmente el inquilino y proceder, posteriormente, por la vía judicial.

En Amat, en casos como éste, somos muy expeditivos y actuamos con toda la firmeza que nos permite la Ley, ya que al fin y al cabo lo que hacen estas personas es un claro abuso, perjudicando a los propietarios con alquileres por debajo del precio de mercado y a la vez a posibles nuevos inquilinos, ocupando ilegalmente una vivienda.

Casos como estos lo encontraríamos normalmente con contratos antiguos, anteriores a la Ley de arrendamientos urbanos de 1995, ya que los contratos actuales suelen tener una duración lo suficiente corta como para que no les sea rentable, a los inquilinos, hacer obras en la finca.

Nos centraremos, pues, en el primer supuesto.

En contra de la opinión, a veces generalizada, de que los arrendatarios no pueden hacer ningún tipo de obras al bien alquilado, la Ley y sobre todo los tribunales tienen un criterio diferente.

La Ley de arrendamientos prevé que solo hará falta notificar al propietario las obras necesarias para adecuar la vivienda a la situación de minusválido: de él, de su esposa o alguno de su familia que conviva. Parece pues, en consecuencia, que cualquier otro tipo de obras necesitarán la autorización expresa y por escrito del propietario.

En la realidad los jueces sólo acostumbran a estimar que será causa de resolución contractual, las obras sin autorización que modifiquen la configuración de la vivienda, de los accesorios de la misma o que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la misma y son mucho más tolerantes con el resto de obras.

Si un copropietario desea comprar la parte del otro, y en especial en el caso de referencia, el inquilino no tiene ningún derecho preferente de compra por dos razones fundamentales:

1. Porque en este caso concreto estamos hablando que es inquilino de un piso que forma parte de un inmueble que constituye una única entidad registral, es decir, que no está dividido en propiedad horizontal.
2. Porque el propietario de un indiviso tiene respecto al resto de la copropiedad, un derecho de preferente adquisición que es superior a cualquier derecho que correspondiera al arrendatario.

Ha de quedar claro que, por el hecho de que se consolide la propiedad en una sola mano, no implica ningún riesgo para el inquilino, ya que lo continuará siendo en las mismas condiciones que tenía hasta la fecha.

Por descontado usted no ha de marchar, pues la ley ya tiene prevista esta situación y es una de las pocas causas de subrogación que han quedado dentro de la vigente ley de arrendamientos urbanos.

En su artículo 12 nos dice expresamente que el propietario podrá requerir al cónyuge del inquilino en el caso que reciba una renuncia de este, para que tenga la posibilidad de manifestar su voluntad de quedarse en el piso o no.

Lo que sí ha de tener en cuenta son los plazos riguroso que marca la Ley, que son de quince días desde la recepción del requerimiento por parte del propietario; si transcurrido este plazo, usted no ha manifestado su voluntad de quedarse se entenderá que renuncia definitivamente.

En el caso que su marido marchara sin hacer ningún tipo de renuncia, usted tendrá máximo un mes para notificar al propietario su voluntad de ser ahora la inquilina.

En todas las circunstancias, el contrato no se modifica, si no que se limita a continuar hasta la finalización en las mismas condiciones.

La inscripción de su contrato no es una obligación, sino un derecho que le da la ley para proteger su contrato en caso de que se resuelve los derechos del arrendador para venta o un retracto convencional, una sustitución fideicomisaria, una ejecución hipotecaria etc. .

Por lo tanto no ya usted, si no todos los inquilinos tendrían que estar inscribiendo los contratos ya que este riesgo puede corre todo el mundo y sobre todo en estos momentos que la crisis es tan dura y por lo tanto, cualquier propietario sin querer, puede acabar perdiendo propiedad.

En el caso de usted pero todavía es más recomendable para la inversión que entendemos que va a hacer y por las expectativas de años que tiene previsto estar en la finca.

El sistema para llevar a cabo es el siguiente:

• Primero se tiene que elevar a público el contrato de alquiler, por eso usted y propietario tienen que comparecer ante Notario y hacer la escritura correspondiente.
• En segundo lugar se tiene que pagar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales
• Finalmente se tiene que llevar la escritura en el Registra de la propiedad

El problema como ya debe imaginar es el coste que todo esto puede significar, en estos momentos estamos a la espera de que el gobierno modifique los aranceles notariales según él mismo se ha comprometido, pero el costo más alto no es este sino el impuesto que se tiene que pagar por toda la duración del contrato y en su caso le puede significar una suma importante

Existen diversas fórmulas para ceder el piso al hijo, entendiendo que usted quiere conservar la propiedad. La más habitual, y por nosotros la más aconsejable, es firmar con su hijo un contrato de alquiler.

Esta solución, todo y que a menudo escandaliza a los clientes cuando la recomendamos, consideramos que tiene muchas ventajas. Si lo miramos desde la perspectiva de su hijo, la comodidad de tener por propietario a su padre hace que acentúe el sentimiento de casa propia, hecho que no se produciría si la disfruta de forma gratuita.

Si en cambio lo analizamos desde su perspectiva, usted tendrá cada cinco años la posibilidad de modificar la situación si por cualquier circunstancia pasara alguna cosa que así lo recomendara; el caso más frecuente por desgracia es el de las parejas que se separan y tienen un hijo en común; si la pareja ha vivido allí en calidad de cesión gratuita el juez declara aquel domicilio como domicilio conyugal y la madre y el hijo podrán estar hasta la mayoría de edad del hijo. Esta situación comporta en muchos casos que los propietarios (ex-suegros) de la persona que ocupará la vivienda hayan de ver muy probablemente como allá con los años vaya a vivir una tercera persona, nueva pareja, mientras su hijo, a quien realmente le han cedido la vivienda, ha de alquilar otra vivienda y no pueda disfrutar del piso de sus padres.

En un caso como el expuesto, si la situación hubiera sido la misma pero usted hubiera firmado con su hijo un contrato de alquiler, solo quedaba esperar la finalización del contrato de arrendamiento par poder recuperar la posesión.

Esta es una situación que lamentablemente necesitará una actuación rápida y drástica, ya que aunque esta persona no tiene ningún derecho (no tenía ninguna relación familiar con el difunto, solo laboral) nos obliga a actuar por la vía del precario; es decir, tendremos que interponer una demanda para poder recuperar la posesión real de la vivienda. Este pleito no es ni fácil ni rápido, por lo tanto la hemos de interponer lo más rápido posible.

¡¡¡Muy importante!!! Se ha de interrumpir cualquier intento por parte de esta persona de pagar ninguna renta o alquiler, no se puede aceptar ningún pago por este concepto, puede pasar que exista una domiciliación bancaria y aún se puedan ir girando rentas a la cuenta corriente del difunto.

Tenemos una larga experiencia en poner al día patrimonios envejecidos. Su caso es bastante común a causa de las circunstancias de haber sufrido cuarenta años una LAU obsoleta.

En muchos casos todos tienen un punto en común y es la excelente situación de las fincas, sea cual sea su estado. Este es un criterio bastante bueno y suficiente para conservarlas.

Aunque no se puede dar un diagnóstico concreto e individualizado sin conocer en profundidad el patrimonio, sí que tenemos un criterio claro que es conservar las mejores fincas del patrimonio, prescindiendo de las que estén en peor estado o peor situadas.

Con la venta de estas fincas se pueden capitalizar y reinvertir íntegramente los ingresos sobre el resto del patrimonio, con actuaciones planificadas a 4 ó 5 años.

Como administradores de patrimonio es responsabilidad nuestra facilitar todos los planes de viabilidad económica, técnica, pactos con inquilinos y todo aquello que significa una actuación integral sobre los mismos.

Esté seguro que, aunque es una labor a medio plazo, el resultado es sorprendente tanto para el propietario, que consigue un patrimonio saneado, moderno y rentable, como para los inquilinos que, si las cosas se hacen correctamente, colaboran con ganas, aunque les suponga un esfuerzo tanto económico como de molestias, porque ganan después en habitabilidad y confort.

Lamentablemente tengo que dar un NO rotundo, se han mezclado todo de conceptos, es cierto que podemos hacer el requerimiento vía Notarial y que probablemente por ahí a ganar un poquito pero hoy por hoy y hasta que no tengamos Jurisprudencia al respecto, el requerimiento notarial no es ejecutivo en sí mismo. Hecho el requerimiento tendremos que ir a los Juzgados a presentar un desahucio por falta de pago.

Sí es cierto que ha habido pequeñas modificaciones del procedimiento del desahucio que pueden aliviar y acortar la duración del mismo.

La más significativa es la que hace referencia a la oposición o no del inquilino al requerimiento de pago hecha por el Secretario Judicial, ya que si no se opone se dicta un Decreto dando por finalizado el procedimiento y que es título ejecutivo al igual que la Sentencia. Dicho de otro modo, la no actividad por parte del inquilino nos permite ahorrarnos la vista del juicio y podemos pasar directamente a cerrar el procedimiento.

Una segunda modificación que simplifica el procedimiento es que ahora ya no será necesario presentar demanda para pedir la ejecución de la sentencia. Con un simple escrito demanant. esto ya será suficiente. Volvemos al procedimiento que ya se utilizaba antes de 2000, al tiempo que reducimos la duración y gastos del propietario.

Y para terminar la exposición cabe destacar también un cambio que facilitará el desarrollo del procedimiento, tanto en fase inicial como ejecutiva, y que hace referencia a las notificaciones al inquilino. Hasta ahora, la dificultad en notificar al inquilino era máxima, la mayoría de veces era impracticable y no quedaba más remedio que ir a los edictos, con el coste y ralentización que ello supone.

Desde la Reforma, las notificaciones se harán al inquilino en el domicilio indicado en la demanda, y si no se puede llevar a términos, por Estratos al Juzgado (poniendo la notificación en el tablón de anuncios del propio Juzgado)., permitiendo que el procedimiento continúe su curso

Realmente la situación que se le presenta es complicada. Efectivamente la respuesta de su hijo es legalmente correcta. Aunque Ud. no haya firmado con él ningún contrato de alquiler por escrito, en realidad ha existido un contrato verbal de alquiler por el cual se ha percibido una renta mensual. Dada la fecha de inicio de esta situación (anterior al 1.995) realmente se ha consolidado un arrendamiento indefinido.

Las posibles soluciones creemos que son dos:

• En primer lugar, tendría que hablar con su hijo a ver si voluntariamente accede a firmar un contrato de alquiler con duración pactada y precio actualizado.
• Si esto no fuese viable, la otra posibilidad es actualizar el alquiler que su hijo está pagando de acuerdo con la LAU de 1.994, aplicando todos aquellos conceptos que la LAU prevé para los contratos indefinidos (Impuesto sobre bienes inmuebles, servicios generales del inmueble, IPC, gastos de comunidad, seguros, etc.)

Siempre son de lamentar situaciones de este tipo pero dadas las circunstancias no le queda más remedio que hacer cumplir a su hijo hasta el último requisito de la ley, ya sean obras no consentidas, incrementos, mal uso, es decir, todo aquello a que la ley ampare como propietario.

Realmente la nueva ley prevé que el propietario pueda pedir pasado un año de haber hecho el contrato el piso por él o por los hijos y familiares en primer grado y que naturalmente las sociedades no pueden aplicar esta condición, por lo tanto a primera vista parecería un buen consejo .

De todos modos es bueno que valore en especial cuál es el piso que más encaja con sus necesidades, no suele ser esa duda que nos plantea determinante para alquilar un piso pérdidas razones:

Por un lado el número de propietarios que piden un piso por causa de necesidad (al menos visto desde la experiencia de 65 años) es muy y muy bajo, sólo para que tenga una idea con los últimos 10 años sólo lo hemos tenido que aplicar dos golpes y llevamos una cartera de más de 4.000 departamentos.

Por otra parte si bien es cierto que una sociedad no puede pedir un piso por causa de necesidad, lo que si puede hacer una sociedad es vender el piso y en el caso de que usted tenga el derecho de tanteo renunciado podría ocurrir que la persona que compre fuera persona física y por tanto inmediatamente entrar de nuevo en el riesgo que creía había evitado.

No podemos evitar si un inquilino quiere irse, pero yo de usted no hemos preocuparía demasiado por este tema pues el mercado es mucho más estable de lo que usted plantea, si bien durante los años de euforia la media de años que un inquilino estaba en un piso era de tres años y finalmente todos querían comprar, desde que se inició la crisis la media ha subido rápidamente y ya estamos superando los cinco años de media.

Tiene que considerar que por el inquilino cada cambio es un coste, un esfuerzo y muchas veces una nueva adaptación a un entorno y sobre todo si tiene familia esto es muy importante.

Nosotros consideramos que hemos entrado en un cambio de modelo, que se tiene que acercar forzosamente más a lo que ocurre en el resto de Europa y que por lo tanto habrá mucha más gente que irá de alquiler y buscará alquileres estables.

A pesar de ello y precisamente porque no se puede poner barreras a nadie, el inquilino hoy tiene derecho a marchar del piso a los seis meses de haber entrado, pero usted también tiene derecho a pedir le en este caso una compensación de un mes por año no consumido o su parte proporcional, creemos que la ley busca la manera de que el inquilino tenga total libertad pero a la vez no perjudicar en lo posible a la propiedad con las compensaciones previstas.

Le recordamos de todos modos que el contrato es la clave de todo y que por lo tanto tiene que procurar tener correctamente pactadas las indemnizaciones o cualquier otro pacto que se considere fundamental.

Según la legislación, el precario consiste en la tenencia o utilización de una cosa ajena sin pago de precio, ni razón de derecho diferente a la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner fin a esta tenencia. Dentro de este supuesto encontramos, tanto la posesión concedida por la liberalidad del propietario, como la posesión tolerada, como la posesión ilegítima o sin título, que el caso que nos ocupa, esta posesión ilegítima puede deberse a que no haya existido nunca título o a que éste haya perdido vigencia.

En todos los casos corresponde a la parte demandada la carga de la prueba sobre la existencia de algún título que ampare la ocupación.

Desde hace años existen compañías aseguradoras que ofrecen un seguro por impago de alquileres, y desde este año, la Generalitat ha aprobado el decreto aval alquiler que tiene la misma finalidad.

Para nuestros administrados, Amat. tiene fijadas unas condiciones muy favorables de garantía sobre alquileres de viviendas hasta 3.000€ de renta mensual, cubriendo el impago de hasta 12 mensualidades, los gastos de desahucio hasta 3.000€ y también hasta la misma cantidad por actos vandálicos, si en el momento de acceder al inmueble se determina la existencia de dichos actos. Al mismo tiempo también informarle de que la póliza para nuestros administrados nos permite pedir adelantos de impago de alquileres una vez presentada la demanda, para que el propietario no tenga que esperar a la finalización del procedimiento para recibir los alquileres impagados; todas estas prestaciones por un coste muy razonable y asequible para todos los propietarios de fincas arrendadas.

También los Organismos Públicos tienen coberturas previstas para favorecer la puesta en el mercado de inmuebles de alquiler; en este caso concreto la Generalitat de Catalunya tiene la voluntad de cubrir hasta 5 mensualidades de rentas no pagadas (máximo de 1.500€ mensuales para Barcelona ciudad, decreciendo los importes en función de las poblaciones y demanda social). No obstante, tampoco actualmente tiene previsto cubrir los gastos por desahucio ni los posibles actos vandálicos , los propietarios podrán solicitar el cobro del avalloguer una vez transcurridos 6 meses desde la sentencia judicial de desahucio o del acuerdo extrajudicial.

Tanto una como otra solución son un gran paso adelante para que personas como Usted tengan confianza y hagan una apuesta clara por el mercado de alquiler. Actualmente nuestro país está muy lejos de la oferta europea de inmuebles en alquiler, y realmente creemos que estas nuevas iniciativas (ya sean a nivel privado o público) ayudarán a incrementar la oferta, tanto para las fincas vacías como para que los inversores vuelvan a confiar en el negocio del alquiler como una apuesta segura para incrementar su patrimonio.

No es nada fácil contestar su pregunta ya que el concepto de mal uso es muy extenso y a la vez muy poco concreto.

Debe tener en cuenta que el usufructuario tiene el derecho a percibir las rentas, alquilar y gestionar el inmueble, siempre precisamente actuando como lo haría un buen padre de familia, por lo tanto, nunca puede perjudicar los intereses de la nuda propiedad ya que su obligación es que este patrimonio llegue a las manos de la nuda propiedad en el mejor de los estados posibles.

Hay que decir que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (24/11/1994) ha dado un paso adelante en este tema en el sentido de que los contratos sucritos por el usufructuario quedarán automáticamente rescindidos con la extinción del usufructo (muerte del usufructuario), resolviendo uno de los primeros problemas que provocaba la anterior legislación con la vigencia de contratos por debajo del valor de mercado, donde se podía presuponer una compensación al usufructuario de forma directa.

Excepto este pequeño avance nos sigue quedando la incertidumbre de como el usufructuario conservará la finca, siendo el peor escenario cuando el titular del usufructo se limita a percibir rentas sin atender a lo que responsablemente le corresponde, dejando la finca en un estado de abandono absoluto.

Si llegara el caso que Usted tuviese la percepción o pequeños indicios de que el usufructuario pudiera comportarse irresponsablemente respecto a la tutela y/o mantenimiento de la finca a todos los niveles, actualmente no le quedará más remedio que obtener el mayor número de pruebas posibles de este comportamiento, e ir a los Tribunales a defender sus derechos como nudo propietario; pero lamentablemente en la mayoría de casos hay un componente de relación personal/familiar entre nudo propietario y usufructuario que complica más, si cabe, estas situaciones.

Desgraciadamente nuestro Ordenamiento Jurídico no le permite acceder al interior del local alquilado sino hay una previa entrega de la posesión y llaves, ya sea voluntariamente por parte del inquilino si este decide unilateralmente resolver el contrato y reintegra la posesión al propietario con entrega de llaves, o bien por ejecución forzosa cuando después de un desahucio se hace la apertura judicial el día del lanzamiento.

En la mayoría de desahucios interpuestos, ya sea por falta de pago o bien por alguna otra de las causas legalmente estipuladas, el propietario tiene conocimiento cierto de que el inquilino ya no está en el interior del inmueble, y que este se encuentra en un estado de abandono total y absoluto. Todo ello hace que la angustia de los propietarios crezca, no ya por la no percepción de rentas, sino por el estado en que encontrarán su propiedad una vez les sea restituida judicialmente la posesión.

A pesar de esta rigurosidad, el Ordenamiento Jurídico puede en casos excepcionales autorizar el acceso a los inmuebles para resolver este tipo de situaciones puntuales y perjudiciales para la propia finca y los terceros a quienes el Ordenamiento Jurídico denomina de buena fe.

En estos casos, hay que pedir al Juez que lleva el desahucio que autorice el acceso al interior del local para la limpieza del mismo. Una vez autorizado el acceso del propietario, y del industrial encargado de hacer la limpieza, todas las actuaciones se harán en presencia de la Policía Local para garantizar que se respeten todos los parámetros judiciales previstos por la autoridad judicial.

No le aconsejamos otro tipo de actuación que pueda realizar para resolver este problema que no sea la descrita, pues las consecuencias pueden ser más perjudiciales que las que intentamos resolver.

Desde nuestra empresa y más concretamente desde el Departamento de Gestión de Alquileres y Administración de Patrimonios, con el soporte del Departamento de Mantenimientos, hemos creído siempre mucho en la inversión y mejora de las fincas. Por otro lado, creemos que la posibilidad que nos da el art. 108 de la antigua LAU (repercutir el 12% de estas obras a los alquileres indefinidos) es una oportunidad que no deberíamos perder nunca.

Creemos que ahora más que nunca es una buena decisión empresarial por parte de los propietarios, que apuesten por mejoras todas y cada una de las fincas, ya sea a nivel individual (rehabilitando pisos/locales) y de esta manera la salida de estos inmuebles al mercado provocan automáticamente la subida de su precio de alquiler, ya sea mejorando las instalaciones colectivas de la finca (bajantes, patios interiores, cubiertas…) para poder aplicar el citado artículo.

No nos cansamos de insistir a nuestros propietarios que no hay producto bancario o análogo en el mercado que les pueda dar una rentabilidad del 12%, a la vez que la propia inversión ya incrementa por sí sola el valor de su inmueble; hablaríamos por tanto de una doble rentabilidad.

Para acabar de ver esta crisis como una oportunidad, todo esto se podrá hacer con una selección mucho más minuciosa de los proveedores, puesto que se puede encontrar ahora industriales a mucho mejor precio y de excelente cualidad.

Por lo tanto, después de este largo preámbulo, la respuesta es sí, y un sí sin lugar a dudas.

Para poder comprar tranquilamente, la empresa responsable de la comercialización tendría que facilitar la siguiente documentación de la vivienda en cuestión:

•  Nota simple del Registro, que nos permitirá ver si hay cargas o no y el estado de las mismas
• En el supuesto de existir una hipoteca, el último recibo de la misma. En el recibo podremos ver si está la corriente de pago, el saldo pendiente y las condiciones de la hipoteca. Esto nos permitirá decidirnos, si nos interesa o no, subrogarnos a la misma
• Recibo del IBI, para comprobar si está al corriente en el pago y conocer el importe anual que por este concepto tendremos que pagar
• Si la vivienda forma parte de una comunidad, información sobres los gastos comunitarios, sobre el estado general del edificio, y en especial si la comunidad tiene en marcha algún proceso de rehabilitación o algún gasto de mantenimiento extra y su importe.
• Si la vivienda es de segunda mano y fue construida entre las décadas de los años 50 y 70, una prueba de aluminosis de la vivienda en concreto.
• Información de si en la zona está en marcha alguna actuación urbanística, si esta prevista alguna, o si existe algún proyecto municipal que pueda comportar el pago de alguna tasa no prevista.

En Amat. consideramos muy importante que el comprador este perfectamente informado de la situación de la finca, tanto desde un punto de vista físico como jurídico. Esto le permitirá tomar una decisión de compra con más tranquilidad.

Nuestro lema, en este aspecto, es: la buena información genera confianza y seguridad.

Es responsabilidad de la agencia inmobiliaria comprobar en el Registro de la Propiedad el estado jurídico de la finca que se transmite, en especial los datos relativos al titular y a las cargas existentes, y posteriormente  informar al futuro comprador.

En Amat. creemos que esta obligación nace en el mismo momento en que se inicia la comercialización de la vivienda y no en el momento de preparar el documento de arras o compraventa. ¿Y por que lo creemos así?

Porque es posible y de hecho pasa a menudo, que la parte vendedora sea desconocedora de la existencia de alguna carga sobre el inmueble que pone a la venta, como por ejemplo en el  supuesto en que existen censos, o hipotecas pagadas pero no canceladas en el Registro, o existencia de algún embargo…

En este sentido, citar una Sentencia de la Audiencia de Barcelona del año 2004, en la que se dejaba claro que es obligación del agente inmobiliario devolver los honorarios recibidos, después de firmar unas arras, por no cumplir la obligación de comprobar al Registro, la titularidad del inmueble vendido. En este caso concreto, la agencia pensaba que el único titular era la persona con quien tenia contacto y hablaba, cuando el inmueble según el Registro, pertenecía a más de un propietario. El resto de propietarios, no aceptó las condiciones de la venta acordadas y consecuentemente no se formalizó la misma.

La doctrina considera que existen tres tipos de arras:

1. Confirmatorias: Pensadas para reforzar la existencia del contrato y normalmente representan el principio de su ejecución.
2. Penales: Tienen por finalidad garantizar la ejecución del contrato, mediante la pérdida en caso de incumplimiento.
3. Penitenciales: Permiten que las partes puedan desistir del contrato de forma lícita, perdiéndolas el comprador y devolviéndolas dobladas el vendedor.

Hoy es absolutamente habitual que las ventas, sobretodo en el mercado de segunda mano se realicen mediante el otorgamiento de un documento de arras penitenciales al amparo del Artículo 1424 del Código Civil. Entendemos que, este tipo de contrato es bueno para las dos partes que intervienen en la compraventa, ya que para el vendedor significa que si hay incumplimiento puede, con un simple requerimiento notarial, anular la operación realizada y quedarse la cifra percibida como indemnización de daños y perjuicios y para el comprador es garantía que el vendedor no se desdecirá de la operación, ya que en todo caso, le tendrá que devolver el doble del que él ha pagado.

En principio y desde un punto de vista jurídico, el documento privado de compraventa tiene la misma validez que la escritura, de forma que este documento es suficiente. A pesar de ello, los años de experiencia nos hacen recomendar que se otorgue la escritura lo más pronto posible.

Y, ¿por que esto? Porque el documento privado de compraventa, a pesar de ser válido a partir del momento en que se firma, si no se otorga la escritura y se inscribe en el Registro de la Propiedad, no produce efectos frente a terceros.

En Amat., a lo largo de nuestra dilatada experiencia profesional, nos hemos encontrado en diversas ocasiones con problemas graves, con fincas que por diferentes circunstancias no se escrituraron en su momento. Podemos poner como ejemplos:

• Parcelas de urbanización compradas en los años setenta y ochenta, con documentos privados, al cabo de unos años cuando los propietarios han querido formalizar la escritura, se han encontrado que la promotora o sociedad que les vendió las parcelas ya no existe o no se localiza. Esto representa un verdadero “calvario” para encontrar el hilo de la propiedad registral.
• Viviendas de las que nos han pedido la comercialización destinada a la venta y con la nota simple del Registro solicitada, como es habitual en nosotros -antes de ponerlo en cartera- nos hemos encontrado que o bien, todavía estaba a nombre del anterior propietario o propietaria, o había salido a subasta y se la habían adjudicado. En este caso en concreto, el propietario tuvo que presentar en el Juzgado una tercería de dominio para hacer valer sus derechos.

¿Se pueden imaginar al propietario cuando le informamos que no era propietario del piso donde vivía? ¿Se pueden imaginar los años de procedimientos judiciales y los costes, para poder recuperar la propiedad?

Por esto y por otros ejemplos que nos podemos encontrar, recomendamos que se otorguen siempre las escritura públicas lo más pronto posible.

En el momento de la compraventa, además del importe, se generaran unos costes adicionales, que hemos de tener presentes en el momento de valorar globalmente el coste real de la compra de la vivienda. Estos gastos son los siguientes:

1. Impuesto con motivo de la compraventa

Ha de diferenciarse si estamos ante una primera entrega de la vivienda en cuestión (vivienda nueva, obra nueva) o ante la segunda o ulterior entrega de la misma (vivienda usada, vivienda de segunda mano).

En el supuesto que estemos ante una primera entrega (obra nueva), tendremos que pagar un 10% en concepto de Impuesto sobre el Valor Añadido y además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre un 0,50 y un 1,5%, según la Comunidad Autónoma. En Cataluña es 1,5%.

Si estamos ante una segunda entrega o ulterior (segunda mano) habrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que asciende al 10% sobre el valor de venta.

2. Gastos de Notario y Registro

Están en función de la cuantía de la compraventa.

3. Hipoteca

La hipoteca no es un gasto en sí mismo pero conlleva una serie de gastos accesorios como son:

•   Gasto derivado de la tasación del inmueble
•   Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el importe total garantizado con la hipoteca y que es 1,5%
•   Honorarios de la Notaria, Registro y Gestoría
•  Comisión bancaria con motivo de la constitución de la hipoteca

Si en lugar de constituir una nueva hipoteca el comprador se subroga en la hipoteca existente, los gastos se reducen, por estar la subrogación exenta de Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) y no existir el gasto de la tasación. Sin embrago, habitualmente, se producirá el gasto correspondiente a la comisión por subrogación.

Toda persona propietaria de una vivienda que decide ponerlo a la venta, tendrá una serie de gastos que ha de asumir y son los siguientes:

1. Hipoteca

Si la vivienda está grabada con una hipoteca y la parte compradora no está interesada en subrogarse a la misma, el vendedor ha de hacer frente a los gastos de cancelación. ¿Cuales son estos gastos?

§  Es necesario comprobar las condiciones de constitución de la hipoteca. En la escritura de constitución se fijan las condiciones en el supuesto de cancelación anticipada (es necesario fijarse en las diferencias entre cancelación parcial y total)

§  Gastos de Notaria, impuesto y Registro.

2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía)

Es un impuesto que se acredita a favor del municipio, en función de los años transcurridos desde la última transmisión hasta la venta actual. Para su cálculo se toma como base el valor catastral de la finca.

Si bien en el supuesto de venta de un piso, este importe no es habitualmente importante, ya que se aplica en función del coeficiente asignado, cuando se trata de viviendas unifamiliares o con zonas comunitarias muy grandes, es recomendable pedir un avance del importe al Ayuntamiento.

3. Certificado de la Comunidad de Propietarios (si es necesario)

Certificado conforme se está al corriente en el pago de las cuotas comunitarias. El importe se abonará al administrador del inmueble.

4. Cédula de habitabilidad

Tiene una validez de 15 años, y por lo tanto, si han pasado más años desde que la vivienda es de su propiedad, se tendrá que pedir una de nueva.

5. Incremento de patrimonio

En relación a este tema, aconsejamos consultar con el asesor fiscal, a fin de evaluar el incremento de patrimonio que se producirá como consecuencia de la venta. Este capítulo puede quedar minimizado en el supuesto de existir una reinversión.

6. Honorarios de la agencia inmobiliaria

Se tendrá que guardar la factura para la próxima declaración de la renta.

Evidentemente, hay muchas sentencias que dejan claro que, pase lo que pase, las cantidades pendientes de liquidar que forman parte del pago pactado entre comprador y vendedor, si existe condición resolutoria, se han de pagar en el plazo convenido, en caso contrario, la parte vendedora podrá, solicitar la devolución del bien inmueble sino que además podrá reclamar daños y perjuicios por la desvaloración del inmueble con motivo de la ocupación y uso realizado por la parte compradora. Tampoco puede la parte compradora abonar las cantidades pendientes de la compraventa deduciéndose las cantidades correspondientes a la reparación de los vicios constructivos que pueda tener el inmueble objeto de la transmisión.

Lo que puede hacer la parte compradora, cumpliendo con sus obligaciones y teniendo en cuenta los defectos existentes es reclamar su derecho a fin de que le sean solucionados lo más pronto posible. Es por ello que la Ley pone a su disposición la posibilidad de ejercer las acciones de saneamiento por vicios ocultos, instando la correspondiente demanda judicial.

El contrato privado de opción de compra es perfectamente legal y obliga a las dos partes. Creemos pero que para estar totalmente tranquilo seria necesaria la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Y esto, ¿para qué? Para evitar muchos riesgos jurídicos que a continuación detallamos:

1. Si el vendedor fuera una persona o una sociedad sin escrúpulos, mas bien dicho, fuese una estafadora, podría hacer la misma operación con varias personas a la vez. Esto había pasado muchas veces en el pasado y por suerte, hoy es muy infrecuente pero no podemos decir que el problema esté al cien por cien erradicado.

2. Podría suceder que en el momento en que se firmase la opción de compra se comprobase que la finca esta libre de cargas, pero lo que no se puede asegurar es que lo esté en el momento de ejercer el derecho de opción y consumarse la compraventa.

3. Podría también suceder que la parte vendedora, siendo una sociedad, se declarase en suspensión de pagos o en quiebra, y en consecuencia se perderían todos los derechos

Muy al contrario, si se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad de la opción de compra, cualquier carga posterior no implica pérdida de sus derechos y en el supuesto de quiebra, los Síndicos nombrados judicialmente pueden otorgar la escritura definitiva, después de la consignación de las cantidades correspondientes al precio de la opción.

Tal y como hemos manifestado en diversas ocasiones  lo óptimo es que el espacio de tiempo entre las arras y el contrato privado de compraventa sea el mínimo posible, a fin de evitar riesgos, por  posibles cargas que puedan aparecer después de la firma del documento.

En una ocasión leímos una sentencia que si bien se ajustaba a derecho, no parecía justa, tal y como nosotros entendíamos. En esta sentencia se hacia referencia a un caso en que se había adquirido un inmueble en documento privado y llegada la fecha de la escritura el vendedor no comparecía a otorgarla a pesar de haber estado requerido por el comprador en varias ocasiones, hasta el punto que el comprador se había visto en la necesidad de interponer una demanda judicial. Interpuesta la demanda, entró en el Registro de la Propiedad una carga sobre el inmueble en cuestión, el comprador interpuso una tercería de dominio intentando demostrar que el inmueble ya era de su propiedad, a pesar de no tener la posesión, pero el juez estimó que si bien tenia unos derechos, tenia que asumir la carga posterior, ya que en el momento en que la citada carga entró en el Registro no tenia la propiedad completa, porque no se había producido la entrega de la posesión.

Este caso no es muy habitual, pero siempre hay una excepción que confirma la regla y es aquí donde reside nuestra recomendación.

A menudo en el mercado inmobiliario de segunda mano se produce esta situación, por la que el vendedor quiere vender el piso o casa en la que vive, con todos sus muebles y electrodomésticos, ya que no puede utilizarlos en el nuevo domicilio. Evidentemente esto representa un aumento en el precio en el momento de la venta.

En una gran mayoría de casos estos temas no se consultan y pasan absolutamente desapercibidos, pero si nos entretenemos en estudiarlos a fondo, seguramente nos podremos ahorrar una cantidad de dinero, que si bien no será muy importante, seguramente será un ahorro que siempre nos ayudará a rebajar el importe del valor de los elevados impuestos que gravan la compraventa de un inmueble.

¿Como hacerlo?

En primer lugar, es necesario hacer constar en la escritura de compraventa el valor de la vivienda y el de los muebles de forma diferenciada, adjuntando un inventario con la valoración.

¿Qué nos ahorraremos?

Por el valor de la vivienda liquidaremos el tipo del 10% mientras que por el valor asignado a los muebles se liquidará al tipo del 4%.

¿Puede ocasionarnos algún problema el hecho de hacer la doble liquidación?

Ni uno, siempre que el valor asignado a la vivienda sea como mínimo el valor catastral multiplicado por el coeficiente correspondiente a la población donde está situado el inmueble. Estos son los valores considerados como mínimos por la Generalitat de Catalunya para considerar la operación como comprobación no prioritaria.

Este es uno de los puntos que suscita mas desconfianza en la relación entre los clientes –vendedor y las empresas que nos dedicamos a la intermediación.

Los clientes – vendedores nos preguntan:

¿Cuándo tenemos que abonar los honorarios?; ¿en el momento de la firma de las arras? ¿En elemento del otorgamiento de la escritura?

El tema es importante, y las suspicacias son lógicas ya que, quien más quien menos, ha tenido una experiencia de este tipo o tiene algún amigo o conocido que se ha encontrado en la desagradable situación de abonar los honorarios en el momento de suscribir las arras, a renglón seguido producirse la desaparición literal del intermediario y a partir de ese momento tener la necesidad imperiosa de contratar un abogado para que vele la operación hasta la escritura y como es lógico, estas situaciones crean inseguridad y desconfianza.

Es cierto que jurídicamente la obligación de abonar los honorarios nacen en el momento de las arras, y así queda claro en una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 25 de Mayo de 2004, en la cual se determina que si existe un encargo de venta, se ha de encontrar comprador, se ha pactado un precio, y se han firmado una arras penitenciales, ha nacido ya el derecho apercibir los honorarios, independientemente de consumarse o no, de forma definitiva la compraventa.

A pesar de esta sentencia, en Amat. creemos que la forma más equitativa de resolver este tema por ambas partes, es que los honorarios (la comisión) se cobre la mitad en el momento de la firma de las arras y la otra mitad en el momento del otorgamiento de la escritura, así el vendedor quedará mas tranquilo que velaremos por sus intereses hasta el final de la operación.

Pues sí, de entrada posiblemente habría que distinguir la obligación civil y la obligación administrativa.

Respecto a la obligación civil, la Ley de la Propiedad Horizontal establece, en su artículo 9.1 la obligación de comunicar al Secretario de la comunidad, la mayor parte de las veces al Administrador de fincas y por cualquier medio que permita tener constancia, el domicilio en España a efectos de notificaciones y citaciones por temas relacionados con la Comunidad de Propietarios.

En caso de no ocupar la vivienda y no haber indicado el domicilio a efectos de notificaciones, la comunidad enviará las notificaciones a la vivienda, a pesar de ser conscientes de que no será recogida y también en el tablón de anuncios, mediante un documento que contendrá la firma del Secretario y el visto bueno del Presidente. Dicho documento tendrá que permanecer en el tablón de anuncios durante tres días.

En cuanto a la obligación administrativa, el no empadronamiento tiene otro tipo de consecuencias, alguna de ellas de reciente aplicación.

Por un lado, si aún está empadronado en la vivienda que constituye su domicilio habitual, evidentemente no tiene el derecho político de votar. Por otra parte, no podrá recibir las notificaciones que hacen los diferentes Ayuntamientos para el cobro de los impuestos y las tasas municipales. Asimismo y desde hace poco tiempo en Cataluña y no a todos los municipios, si en un piso no hay nadie empadronado el mismo puede quedar incluido en el Registro de pisos  desocupados, todo y que  la consecuencias que se deriven de esta inclusión no están muy claras todavía pero puede llegar a representar el pago de  más impuestos… o situaciones similares.

En el Registro de la Propiedad podemos encontrarnos con diferentes tipos de cargas. Las más habituales son las siguientes:

HIPOTECAS

Es habitual que en la compra de una vivienda, a la hora de pedir la nota simple al Registro de la propiedad, comprobemos que el inmueble que queremos comprar tiene una hipoteca inscrita como carga.

La hipoteca se constituye siempre en garantía de una obligación que se ha de asumir (préstamo, letras, etc.) frente a un tercero, que es el acreedor. Si no cumplimos con la obligación, el acreedor tiene un derecho sobre el inmueble para poder cobrar la deuda, incluso si este inmueble ha cambiado de propietario.

Así, es esencial que la hipoteca existente sea liquidada por parte del vendedor previamente a la compraventa y el acreedor (normalmente una entidad bancaria) libre el certificado de saldo cero.

Pero hemos de saber que una cosa es que el vendedor pague su deuda (cancelación administrativa) y otra cosa es que esta hipoteca sea cancelada en el Registro (cancelación registral).

Para hacer la cancelación registral, es necesario formalizar una escritura notarial de cancelación y que el vendedor deposite una provisión de fondos a quien tramite esta gestión; una vez realizada la gestión y cancelada la hipoteca en el Registro, la gestoría ha de devolver el dinero sobrante  de la provisión.

Lo que puede suceder, y sucede a menudo, es que a la hora de vender se efectúa la cancelación administrativa y se deposita la provisión de fondos necesaria para la cancelación en el Registro, pero dicha gestión de cancelación no se realiza o se efectúa tarde… El vendedor nunca recupera el sobrante de la provisión de fondos y la hipoteca sigue inscrita en el Registro. Esto es siempre un efecto del mal funcionamiento de la gestoría a quien se ha encargado la gestión de la cancelación o por falta de seguimiento de dicha gestión.

En Amat., como servicio de valor añadido, en las operaciones de compraventa, tutelamos que en el Registro quede efectivamente cancelada la hipoteca anterior, haciendo el seguimiento a la gestoría y informando al vendedor del estado de la cancelación.

Aunque parezca mentira, la mayor parte de las veces la cancelación en el Registro se hace efectiva pasados más de 6 meses de la fecha que teóricamente se considera que ya se ha cancelado la hipoteca. Esta demora en la cancelación en el Registro nos decidió a prestar gratuitamente a nuestros clientes este servicio que tutela, haciendo un seguimiento mensual hasta que comprobamos que la hipoteca ha estado realmente cancelada y podemos enviar al vendedor y al comprador la nota simple que lo confirma.

También es habitual encontrarse inscritas en el Registro determinadas SERVIDUMBRES:

Una servidumbre es una carga que se impone sobre un bien inmueble (predio sirviente) a favor de otro bien inmueble (predio dominante).

Las servidumbres han de estar inscritas en el Registro de la Propiedad para poder obligar al propietario del inmueble a respetarlas.

Algunos ejemplos de servidumbres son los siguientes:

•   Servidumbres de acueducto (canalización de aguas) no tienen más efecto que impedir, en ocasiones, que se edifique sobre el lugar por donde pasa esta servidumbre
•   Servidumbre de desguace, que permite que las alcantarillas pasen a través de una finca para ir a encontrar la alcantarilla general.
•   Servidumbre de luces y vistas, que impone restricciones a la hora de hacer el proyecto de edificación, impidiendo que se hagan oberturas donde existe la servidumbre.
•   Servidumbre de paso: obliga al titular de la finca a permitir el tránsito de personas y/ o cosas por su propiedad, generalmente para poder acceder a otras fincas colindantes con la suya.

Las servidumbres permanecen en el Registro a lo largo de los años y únicamente se pueden cancelar si existe un consentimiento de ambas partes. Es por ello que es habitual encontrarse servidumbres constituidas a finales del siglo XIX y que todavía hoy están vigentes.

Una servidumbre se puede extinguir entre otros motivos por:

–   El desuso durante treinta años (acreditarlo)

–   El cumplimiento de plazo en las temporales o de la condición en las condicionales

–   La renuncia por parte de la finca dominante

–   La pérdida total de la finca dominante.

EMBARGOS

No se ven frecuentemente, fincas embargadas, pero tampoco es extraño. Es necesario tener mucha prudencia si se quiere adquirir una finca donde hay embargos. Esto no quiere decir que se pueda permitir  transmitir la finca, pero si que es necesario ponerse en contacto con cada una de las personas físicas o jurídicas que figuran como acreedores y negociar con ellos la forma en que se producirá la cancelación, prestando atención en concretar exactamente, no solo el capital pendiente, sino también los intereses pendientes, intereses de demora, comisiones y todos los gastos inherentes al levantamiento, en el Registro, de esta carga. Hace falta negociar bien, y en la mayoría de las ocasiones, el poseedor del embargo tiene ganas de liquidar el tema y está en buena disposición para llegar a un entendimiento. En muchas ocasiones depende del importe y de las posibilidades de subastar, se puede negociar una rebaja.

ES NECESARIO TENER SIEMPRE PRESENTE QUE SI SE COMPRA CON EMBARGOS PREVENTIVOS, EL COMPRADOR SE HACE CARGO DE LOS MISMOS. SE SUBROGA EN EL LUGAR DEL DEUDOR.

Para levantar un embargo del Registro será necesario que el abogado de la parte acreedora presente en el correspondiente Juzgado y Registro de la Propiedad el mandamiento de cancelación conforme esta todo liquidado y no hay nada pendiente de pago.

Afecciones

Muchas personas se sorprenden al leer en la Nota del Registro una serie de afecciones. Las afecciones no son cargas, son notas marginales.

La diferencia entre una carga y una nota marginal esta en el hecho que la carga es real y por tanto, quien adquiere la finca adquiere la carga, ya que “son parte” de la finca. Las afecciones, por el contrario son personales y afectan exclusivamente al deudor, no a un tercero.

Cada vez que se inscribe en el Registro una venta, una permuta… se genera una afección y que significa que respecto a aquélla finca se han liquidado los impuestos relativos a la transmisión para que la autoliquidación este sujeta a revisión, en el Caso de Cataluña por la Generalitat, 2 años en el caso de compraventas y 4 en el caso de las herencias.

Es cierto que en relación a la información sobre el tema de las superficies hay una cierta confusión.

Vamos por partes.

•  ¿Que entendemos por metros construidos? La superficie comprendida entre el perímetro de la vivienda
•   ¿Que entendemos por metros útiles? Pues aquellos que podemos pisar, para entendernos, los que nos quedaran libres para poder poner los muebles. Salen de descontar los metros construidos, las paredes divisorias interiores. Esta superficie es aproximadamente entre un 15 al 20% menor que la superficie construida.
•   ¿Qué entendemos por metros construidos ampliados? Son los metros construidos añadiendo la parte proporcional de los elementos comunes de la construcción, es decir, escalera, vestíbulo, rellanos, pasillos comunitarios, etc.
•  ¿Qué entendemos por volumen? Se utiliza este término cuando multiplicamos el parámetro de superficie por parámetros de altura. Lo cierto es que este término no se utiliza mucho, tan solo cuando se trata de vivienda de gran altura y especialmente de “lofts”. En estos nuevos conceptos de vivienda, el volumen es realmente importante, ya que es el parámetro que sirve para que un “loft” pueda ser utilizado como vivienda.

A la hora de la verdad y más concretamente en Cataluña, se habla habitualmente de metros útiles y metros construidos y concretamente en las promociones de obra nueva, son estos dos conceptos los que se utilizan.

En la publicidad de las viviendas de segunda mano, muchas veces no queda claro cual es el parámetro utilizado. Es recomendable pedir una aclaración.

Los dos conceptos, útiles y construidos tienen importancia para el comprador, ya que le informan sobre lo que realmente comprando.

La Generalitat, en sus inspecciones periódicas a las promociones, exige que, en la información que se facilita al posible comprador figuren ambos datos.

En primer lugar, hace falta diferenciar si la compra se realiza sobre plano, es decir, antes de acabar la promoción o bien cuando esta ya este acabada.

1. Compra sobre plano

Si la compra de la vivienda se concreta aunque la obra esta en construcción es muy importante que nos informen de todos los detalles de la obra futura, no solamente los constructivos sino también los legales. Por ello, es necesario que nos informen con detalle y que pidamos, en el momento de firmar el contrato de compraventa, la documentación siguiente:

•   Planos de la vivienda, en planta y en alzado, con las correspondientes medidas de metros cuadrados construidos y útiles
•   Planos del conjunto del edificio a fin de tener claro el vestíbulo, zonas de servicios, zonas comunitarias, etc.
•   Planos del aparcamiento y del trastero (si es el caso)
•   Memoria de acabados de la vivienda así como, la de todo el conjunto del edificio
•   Licencia de edificación otorgada por el Ayuntamiento (no la carta de pago de la licencia) la que nos permitirá saber si el Ayuntamiento ha puesto prescripciones y hasta que punto éstas pueden afectar a nuestra futura propiedad.
•   Nota simple del Registro para conocer la situación jurídica del inmueble
•   Fotocopia de la escritura de obra nueva para conocer la descripción exacta del inmueble que se adquiere así como el coeficiente que le corresponderá en la futura comunidad de propietarios (si es el caso)
•   Estatutos y normas de la comunidad (si es el caso)
•   Fotocopia de la escritura de la hipoteca para tener conocimiento de las cláusulas pactadas entre el promotor y la entidad bancaria. Es necesario tener presente que, en la mayoría de las ocasiones, en el momento de subrogarse el comprador en la hipoteca contratada por el promotor es posible renegociar las condiciones.

Acabada la construcción se ha de preparar la escritura de compraventa y en este momento es necesario que el promotor nos haga entrega de una serie de documentos, acreditando que la vivienda esta en condiciones de ser entregada al comprador. Esta documentación es la siguiente:

•   Certificado final de la obra
•   Cédula de habitabilidad
•   Licencia de primera ocupación
•   Certificado relativo al seguro decenal
•   Certificado del banco sobre la situación de la hipoteca si nos subrogamos o certificado de cancelación hipotecaria y recibo de la provisión de fondos depositada a fin de realizar la cancelación registral, si es el caso.
•   Boletín de las compañías subministradoras de los diferentes servicios de que disfrute la vivienda (agua, luz, gas, etc.)
•   Listado de industriales que han intervenido en la obra
•   Garantía de los electrodomésticos.

2. Compra una vez finalizada la obra

En este caso, el promotor en el momento de hacer el contrato de compraventa o el contrato de arras, nos tendrá que entregar la siguiente documentación:

•   Nota simple del Registro para conocer la situación jurídica de la finca
•   Fotocopia de la escritura de obra nueva
•   Fotocopia de los estatutos y las normas de la comunidad de propietarios
•  Fotocopia de la escritura de la hipoteca

Esta documentación tendrá que ser completada en el acto de otorgamiento de la escritura de compraventa. Seguramente, en este momento si la obra hace días que esta acabada, presumiblemente vivirán alguno de los copropietarios y la comunidad de propietarios estará ya constituida. En estas circunstancias, el promotor, en el momento de la escritura, estará obligado a entregar:

•   Cédula de habitabilidad
•   Certificado del banco sobre la situación de la hipoteca si nos subrogamos o certificado de cancelación hipotecaria y recibo de la provisión de fondos depositada a fin de realizar la cancelación registral, si es el caso.
•   Boletín de las compañías subministradoras de los diferentes servicios que disfrute la vivienda (agua, luz, gas, etc.)
•   Listado de industriales que han intervenido en la obra
•   Garantía de los electrodomésticos. Instalados
•   Certificado de la comunidad conforme el promotor esta al corriente en el pago de los gastos relativos a la vivienda objeto de transmisión

En Amat. tenemos muy claro que a pesar de que es responsabilidad del promotor facilitar toda esta documentación que hemos comentado, es nuestra obligación velar para que sea entregada correcta y completa al comprador.

Nuestra opinión es que, para evitar problemas posteriores, la memoria de calidades tiene que ser lo más detallada posible y ha de contener los siguientes documentos:

1.   Descripción general de que estará hecha la obra, empezando por los fundamentos, el tipo de estructura, el tipo de aislante, de cubierta, etc.

2.   La descripción de cómo serán los exteriores, paredes, cierres, cristales, etc.

3.   Descripción de las instalaciones:

•   Eléctrica (punto de luz, enchufes,…)
•   Agua (puntos de conexión)
•   Gas
•   Calefacción ( descripción de cómo será)
•   Aire acondicionado (como y donde)

4.   Descripción de los acabados interiores, si hay o no armarios empotrados, y si estos están forrados o no, tipos de madera, armarios de la cocina: como y cuantos serán, tipos de sanitarios, color, tipos de revestimientos a las zonas de aguas…

5.   Descripción de que equipamientos dispondrá la vivienda (electrodomésticos, demótica, alarma, antena TV…)

Otro punto importante a tener en cuenta es que en las promociones de obra nueva no se deja efectuar cambios respecto a los acabados, ya que provocan muchas discusiones en la marcha de la obra, retrasos y confusiones. En el supuesto que si fueran posibles estos cambios, lo más habitual es hacer una valoración previa de los cambios con el presupuesto correspondiente que tendrá que ser aceptado por el comprador y del que abonará la mitad de su valor, por adelantado, en el momento de la aceptación del presupuesto y el resto en el momento de la escritura.

Para poder dividir un local si es factible hacerlo físicamente, es necesario que se cumplan varios requisitos:

1.   Hará falta segregar en el Registro de la Propiedad. Para este trámite nos hará falta obtener la licencia municipal y demostrar que jurídicamente la segregación es posible.

Desde un punto de vista civil, la Ley de Propiedad Horizontal reconoce la facultad de todo propietario a dividir, agregar o segregar, siempre y cuando esté contemplado en las normas estatutarias. Pero es necesario que en los estatutos conste expresamente que no está prohibida.

2.   Será necesario obtener del Ayuntamiento la correspondiente licencia de obras para efectuar la división, en base a un proyecto firmado por un técnico.

3.   Será necesario otorgar ante Notario la escritura de segregación.

4.   Será necesario que no se modifiquen los coeficientes del resto del inmueble

Evidentemente, todos estos trámites representan un coste, pero seguramente vale la pena asumirlos ya que en el mercado inmobiliario se vende mucho mejor los locales comerciales pequeños que los grandes.

Con efectos 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante, se establece un régimen transitorio en virtud del cual podrán continuar practicando la deducción en ejercicios futuros los siguientes contribuyentes:

•   Los que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para su construcción con anterioridad a 1 de enero de 2013.
•   Los que hubieran satisfecho cantidades por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre  que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.
•   Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.

En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

Por lo tanto, en el caso de la consulta, y siempre que la compra de la nueva casa se haya efectuado con anterioridad a 1 de enero de 2013, las cantidades pagadas no serán deducibles hasta que el importe de las mismas no supere el importe de las cantidades deducidas en la primera vivienda, siempre que efectivamente se hayan podido deducir.

Si, como en nuestro caso, además nos encontramos con un beneficio patrimonial exento, ya que el importe de la primera casa ha revertido totalmente en la segunda, y por lo tanto el incremento de patrimonio generado por la diferencia entre el precio de venta de la primera casa y el precio de compra no ha tributado, para empezar a deducirse las cuotas pagadas por la compra de la segunda vivienda, los importes pagados han de ser superiores a las cantidades deducidas por la primera casa más el beneficio que ha quedado exento por el incremento de patrimonio.

Por el contrario, si la casa ha sido adquirida a partir del 1 de enero de 2013 el contribuyente no podrá disfrutar de la deducción por inversión en vivienda habitual.

A titulo de ejemplo (si la nueva vivienda ha sido adquirida antes del 1 de enero de 2013):

Consideramos que el precio de compra de la vivienda es 12, el precio de venta en 20, que las cuotas deducidas del primero han sido 7 y que el precio de la compraventa de la segunda vivienda habitual es 25.

En este caso, el incremento de patrimonio generado por la venta de la primera vivienda puede quedar exento si los 20 recibidos por la venta de la primera se reinvierten en la compra de la segunda casa.

La deducción por la compra de la casa segunda no podrá empezarse a aplicar hasta que las cuotas pagadas superen los 7 ya deducidos por la compra de la primera más el beneficio exento de 8.

Cuando aparecen estas cargas nos encontramos ante un solar que procede de un expediente de reparcelación, posiblemente como resultado de la ejecución de un plan parcial y como consecuencia, porque existe el solar como tal, ha sido necesario hacer unas obras de urbanización y unos equipamientos, que han estado abonados por el conjunto de los propietarios del Plan. Este tipo de inscripciones se hacen precisamente para garantizar que serán atendidos estos pagos. El solar responde en caso de que el propietario no pague las cuotas correspondientes de la Junta de Compensación y podría, llegar el caso, ser subastada a fin de atender los pagos. Es necesario también tener presente que esta deuda es preferente a otras deudas que se hagan constar sobre el solar en el Registro de la Propiedad.

Como el comprador del solar le recomiendo tres comprobaciones:

1.   Que las obras de urbanización hayan finalizado completamente

2.   Que el Ayuntamiento este de acuerdo con lo que se ha llevado a cabo

3.   Que el vendedor las haya pagado íntegramente

Hechas estas comprobaciones para conseguir la cancelación de la anotación registral, hace falta por un lado que el Ayuntamiento acredite que las obras de urbanización han estado aprobadas y recepcionadas y por otra que la Junta de Compensación acredite que se han satisfecho todas las cuotas de urbanización.

1.     En la operación de entrega del solar, el heredero que transmite a titulo particular, es decir, que no actúa como empresario tal y como este está definido en la Ley del IVA, no ha de repercutir el IVA al promotor, ya que no tiene la consideración de obligado tributario a efectos de este impuesto.

2.     Las entregas de dinero a título de contraprestación no están sujetas a IVA.

3.     En la operación de adquisición de las viviendas, sean éstas dos o cuatro, el heredero tendrá que pagar el IVA al promotor, al tipo del 10% (siempre que estén destinados a viviendas). La base será el valor del mercado de las viviendas que se reciban. Será el promotor, en su condición de empresario, el obligado a ingresar este IVA recibido del particular al Tesoro Público.

Es importante saber que el IVA se ha de pagar en el mismo momento de la entrega del solar, antes por tanto de la construcción y recepción de las viviendas. El motivo es que Hacienda interpreta que la entrega del solar constituye un pago anticipado de las futuras viviendas, y por lo tanto, el impuesto se devenga en ese preciso momento.

Si que se puede realizar la venta siempre y cuando se cumplan dos condiciones, que detallamos a continuación y que corresponden a dos perspectivas diferentes:

1. La perspectiva urbanística

Desde este punto de vista, para que podamos hacer efectiva la venta de una parte de la finca, habrá que obtener previamente una licencia de segregación, que se tendrá que solicitar en el Ayuntamiento correspondiente, y que este otorgará si la finca “madre” una vez producida la segregación, continua cumpliendo con los parámetros y requerimientos urbanísticos de la zona

2. La perspectiva civil

Desde un punto de vista de la Ley de Propiedad Horizontal, para poder segregar y vender posteriormente, será necesaria la autorización de los copropietarios de la finca, ya que el terreno en cuestión es un elemento común (según establece el artículo 396 del Código Civil). El acuerdo tendrá que ser adoptado por unanimidad, ya que se trata de modificar el título constitutivo de la finca y es necesario que este acuerdo se adopte según lo que establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal

Casos muy parecidos al que usted explica han llegado a la Audiencia, basándose por parte de quien ha perdido las vistas, en que se trata de una inmisión, y por parte del que ha plantado los árboles en que esta protegiendo su propiedad.

Evidentemente, nos encontramos ante un caso claro de colisión entre el derecho de vista que tiene usted y el derecho de protección que tiene su vecino. En la mayoría de los casos, en que un tema de estas características ha llegado al Juzgado, el Juez y la Audiencia han estimado que es más importante proteger el derecho a la intimidad que el derecho a las vistas. Esto queda muy claro en la Sentencia de 17 de Marzo de 2005… “ante la colisión entre el derecho a tener vistas sobre el paisaje del entorno de la casa de la actora, con el derecho a la intimidad alegado por el demandado, nos hemos de decantar por la protección preeminente de este último…”

La respuesta en este caso es rotunda: NO. Para poder vender una parte del jardín se necesita el consentimiento unánime de toda la comunidad, no hemos de olvidar que este jardín, con independencia de sus características físicas, es un elemento común del inmueble, sobre el que recae el derecho de copropiedad inherente a la propiedad separada que cada uno de los propietarios tiene sobre los diferentes pisos o locales (Art. 396 Código Civil), de tal forma que no se puede segregar ninguna parte del jardín sin el acuerdo unánime de todos los propietarios y adoptado de acuerdo con los que establece el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Sí. Los arrendamientos de inmuebles que no estén sujetos a IVA deberán tributar a efectos de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el momento de celebración del correspondiente contrato. Así pues, no entrarían en este ámbito los arrendamientos de locales comerciales o viviendas para uso de oficina o despacho o el arrendamiento de vivienda cuando el arrendatario sea una persona jurídica o profesional en el marco de su actividad económica, puesto que en estos casos, el arrendamiento estaría sujeto a IVA.

Con la entrada en vigor de la Llei 2/2014, de 27 de gener, de mesures fiscals, administratives, financeres i del sector públic, la Generalitat de Catalunya regula, haciendo uso de su potestad por primera vez para modificar ciertos aspectos del ITPyAJD, la tributación de los arrendamientos aprobando un tipo fijo (hasta ahora era de aplicación la escala estatal) del 0,3% a partir del 31 de enero de 2014 en función de la renta mensual y para toda la duración del contrato en relación a aquellos contratos que no tributen por IVA (con un mínimo de tres años) y del 0,5% a partir del 2015. En caso que no constara la duración del contrato se girará la liquidación computando seis años.

Asimismo, cabe mencionar que al citada Ley introduce el régimen de autoliquidación del ITP para estos arrendamientos (a través del modelo 600) el cual sustituye os efectos timbrados utilizados hasta ahora como medio de pago, siendo el plazo de liquidación el de un mes des de la celebración del contrato.

Por último, y no menos importante, hay que recordar que aunque sea el arrendatario el sujeto pasivo del impuesto en cuestión, el arrendador ostenta la condición de responsable subsidiario en caso que el inquilino no presente y pague el impuesto.

Esta práctica ha sido habitual en los últimos años en que los pisos se vendían sobre plano, incluso antes de que se hubieran decidido todos los detalles, es por otro lado normal que en una obra, como elemento vivo, que en el transcurso de su ejecución, sufra algunas variaciones, generalmente para mejorar, por mucho tiempo que se haya dedicado anteriormente a diseñarla.

Si los cambios afectan en concreto a departamentos ya vendidos, está claro que dichos cambios no se podrán realizar sin el consentimiento del comprador.

Pero ¿qué sucede si los cambios se realizan en los elementos comunes?

En principio y así lo determinan diversas sentencias, si los cambios no afectan a la descripción ni a la cuota de los departamentos vendidos, no pueden ser objeto de reclamación. A pesar de esto y para mas seguridad, es práctica habitual hacer constar en los documentos privados una cláusula donde se autoriza a la promotora a realizar modificaciones en la escritura de obra nueva y división y a redactar los estatutos de la comunidad, o bien a modificarlos si ya estaban redactados en el momento del documento privado.

Normalmente, los temas en cuanto a designar responsabilidades son muy complicados, ya que en una obra intervienen diferentes empresas, con sus respectivas compañías aseguradoras.

Lo primero que hay que hacer es un peritaje para comprobar que el movimiento que aparentemente se ha producido ha sido como consecuencia de las obras realizadas en la finca colindante. Hace falta realmente demostrarlo y el coste de la prueba corresponde a la parte que plantea la reclamación, en este caso ustedes. Si realmente queda demostrada la causa efecto por la excavación realizada, creemos que la demanda la pondría tanto contra el constructor como contra el promotor. ¿Por qué?

Pues porque es difícil adivinar con anterioridad al procedimiento judicial, la relación existente entre el promotor y el contratista. Existen muchas sentencias que dejan muy claro que la responsabilidad es del promotor, cuando este, en virtud del contrato que le une al contratista, se reserva la dirección y supervisión de la obra. Generalmente la promotora realiza esta gestión cuando la dirección facultativa es la contratada por la promotora y no por el contratista.

Como seguramente a usted, que es el afectado, no le es posible conocer el contenido del contrato entre promotor y contratista, lo mas seguro es demandar a los dos y en la fase probatoria del correspondiente procedimiento, ya se preocuparan de demostrar las responsabilidades respectivas.

Se han dado algunos casos como el que es el motivo de la consulta. En principio parece que no tiene que haber ningún problema, ya que el notario extranjero sobretodo si se trata de un país de la UE, pedirá ciertos requisitos en la operación, muy parecidos a los que pediría el notario español. Seguro que examinará los títulos, cargas, la titularidad, la legitimación de las partes que intervienen; lo que seguramente no será igual es la forma del contrato. La duda viene en cuanto si la forma es substancial para su inscripción.

De momento, la dirección general del registro y el notariado encuentra imprescindible que los documentos de transmisión de propiedades en suelo español, sean otorgados también por notarios españoles, independientemente de los países de origen de los contratantes. De todas maneras queda pendiente de resolverse un caso como el expuesto en un contencioso delante de la audiencia.

La constitución del derecho del real derecho de uso y habitación no es una práctica muy corriente hoy en día, esto no quiere decir que no pueda constituirse un derecho de estas características.

Para constituir este derecho la manera más habitual es hacerlo mediante escritura pública, e inscribirlo en el registro de la propiedad, con el fin de que tenga efecto delante de terceras personas. Es parecido al usufructo, normalmente es con tiempo prefijado y es un derecho de carácter personal, a pesar de que en algunas ocasiones en la misma escritura de constitución se hace constar que se puede transmitir por “mortis causa” a favor, por ejemplo, del cónyuge.

Puede ser gratuito o de pago, habitualmente es de pago, todo que eso no quiere decir que se pague una cantidad periódicamente. Puede ser que lo que se acuerde sea que el beneficiario de este derecho se haga cargo de todos los gastos de mantenimiento de la finca, o bien que se haga cargo de rehabilitarla y que al final estas obras queden como beneficio de la finca, también se pueden pactar otros acuerdos de esta naturaleza.

Este tipo de derecho real se utiliza muchas veces si uno quiere adquirir una finca en la que viven personas con las que se ha pactado que seguirán residiendo durante un tiempo determinado.

No, no lo puede hacer, de ninguna manera. Lo que establece el artículo 305 de la ley del suelo de forma muy clara es que los propietarios de cualquier derecho real podrán ir a los tribunales para exigir el derribo de las obras y/o instalaciones que vulneren las normas establecidas en cuanto a distancias, alturas etc. En muchas ocasiones, lo que sucede es que generalmente se producen más infracciones urbanísticas, con lo que la altura de la valla puede ser nada más que la punta del iceberg.

En la práctica sucede que la mayoría de propietarios que se encuentran en situación parecida, antes de ir a la jurisdicción civil, inician el procedimiento por vía administrativa, o sea, denuncian el hecho en primer lugar delante del ayuntamiento de la localidad y en todo caso acuden después a la vía contenciosa administrativa.

Insistimos, hemos de tener muy claro que existe la posibilidad de actuar por la vía civil.

Sobre el papel no tendría que pasar, pero la realidad es que muchas veces se producen cambios respecto al proyecto inicial, tanto por iniciativa del promotor como del arquitecto y que pueden tener consecuencias importantes si se  han firmado documentos privados de compraventa.

En todo caso, hay que diferenciar según el tipo de cambio:

•   Cambios que afecten solamente a temas ornamentales, que en muchas ocasiones son posteriormente reflejados por el arquitecto en un documento técnico complementario o bien en una modificación de proyecto y que normalmente no ocasionan ninguna desconfianza ni ningún problema a la parte compradora
•   Cambios que afectan a la estructura, la configuración de las viviendas o a su habitabilidad… En cualquiera de estos casos, la promotora ha de tener muy claro que las viviendas ya están vendidas, a pesar de que sea en un documento privado muy sencillo y que tendrá que notificarlo a los compradores, pactarlo con ellos y que lo acepten, con independencia del arquitecto de realizar las modificaciones que sean necesarias en el proyecto y de conseguir la modificación de la licencia correspondiente.

Evidentemente, el plazo de entrega de una vivienda forma parte de la esencia del contrato de compraventa, que seguramente en su día ustedes firmaron, no son solamente indicativos sino contractuales, a buen seguro que cuando tomaron la decisión de comprar uno de los factores que consideraron fue el plazo de entrega y de acuerdo con lo que se establecía en el contrato decidieron el momento de poner a la venta su anterior vivienda.

En temas como el consultado hay hoy día diversas sentencias que dejan muy claro que en el supuesto del incumplimiento de los plazos, a menos que sea por fuerza mayor (causas en las que el promotor no puede hacer nada), el promotor tendrá que abonar no solo el importe del alquiler de los meses de retraso en la entrega, sino también los gastos originados ante el hecho de tener que guardar los muebles en un lugar adecuado, así como los gastos de transporte.

De todas maneras, vale la pena aclarar que pocos casos como este llegan a los juzgados, ya que normalmente los promotores son conscientes de esta situación y están dispuestos a buscar una solución por la vía de la negociación.

Jurídicamente se establecen una serie de mecanismos de control del tráfico inmobiliario interno para prevenir el fraude y el blanqueo de capitales. Así pues, las personas que quieran comprar un inmueble a una persona no residente han de tener en cuenta que además de estar obligados a hacer una retención en la transmisión, han de utilizar la forma de pago adecuada a la operación.

La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3 por 100 del precio total de la compraventa. Esta retención se ha de llevar a cabo en el momento de formalizar la escritura de compraventa y constituye un pago a cuenta que se ha de ingresar a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión por parte del comprador. Además de la retención, los compradores deben de saber que los no residentes disponen de cuentas para no residentes y que por tanto los cheques que se han de preparar han de ser especiales para no residentes.

Por último se ha de tener en cuenta que la residencia fiscal se acredita mediante certificado expedido por la Autoridad Fiscal competente del país de que se trate. El plazo de validez de dichos certificados se extiende a un año.

Sucede muy pocas veces, pero si que se han dado casos como este y evidentemente es un tema de difícil resolución porque, a priori, existen dos derechos de las mismas características sobre un mismo inmueble.

Desde el punto de vista jurídico, la primera cuestión que hace falta determinar por parte de los tribunales es si en un supuesto como este hay que aplicar la ley hipotecaría o el derecho civil común y aquí no hay unanimidad. Para algunos el tratamiento tendría que ser como si se hubiera producido una doble venta, pero en realidad no lo es, para ser una doble venta tendría que existir un solo vendedor y dos compradores y en este caso está claro que quien ostentaría el derecho es quien primero hubiera inscrito la compra en el registro de la Propiedad, pero en este caso los dos derechos proceden no de dos compras, sino de dos inmatriculaciones de la misma finca , que provocan dos asientos regístrales del mismo rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles.

Como hemos dicho anteriormente, la mayor parte de la jurisprudencia se inclina por la aplicación del derecho civil, pero también aquí encontramos diferentes doctrinas:

1. Prevalece la hoja registral de la finca que tenga el dominio de mejor condición, según el derecho civil.
2. Prevalece la hoja registral de la finca que tenga la inmatriculación más antigua, por ser la primera que entró en el registro.

En estos casos nos encontramos con temas difíciles, en los que hace falta mucha doctrina y se debe interpretar, no solo el Código Civil, sino también la Compilación y los usos antiguos.

Evidentemente, los vendedores tienen la obligación de informar no solamente de las cargas que ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, sino también de las que saben que existen y conocen su existencia y a las cuales pueden acceder en el Registro a pesar de que no figuren en el momento del otorgamiento de arras, como por ejemplo, pueden saber que son deudores de un crédito que puede originar un embargo preventivo en el Registro.

En estos casos, los vendedores tienen la obligación no solamente moral, sino también jurídica de informar de la situación real de cargas de la finca y si no lo hacen se pueden ver obligados a devolver las arras duplicadas, o bien a ser demandados por daños y perjuicios, ya que la falta de información ha provocado que el comprador se encuentre en una situación de inseguridad jurídica.

Por este motivo, ratificamos lo ya dicho en otras ocasiones, que es necesario solicitar la nota registral de las fincas que se ponen en venta en el mismo momento en que se da la autorización de comercialización, volverla a pedir en el momento de firmar las arras y de nuevo en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, ya que las cargas pueden ser diferente en cada uno de estos tres tramos.

El hecho de que exista una relación de parentesco entre ambas partes no impide que pueda venderse la propiedad ni debe conllevar tachar la operación de donación encubierta. Si realmente se demuestra que se trata de una venta, no tiene porque haber ningún tipo de problema. Para que haya una venta tiene que existir una serie de requisitos: que la transmisión sea onerosa, lo que significa que tiene un precio (a valor de mercado) y en consecuencia un pago y que se haga escritura pública y se liquiden los impuestos oportunos.

Otra cosa es determinar cuál de las dos opciones –donación o compraventa-, interesa más desde el punto de vista financiero y, sobre todo, desde el punto de vista fiscal, ya que pueden decantar la balanza hacia un lado o el otro, dependiendo de cada situación. Existen diferencias respecto al régimen fiscal de las donaciones entre las distintas Comunidades Autónomas, siendo más favorable en algunas de ellas, por lo que la venta de inmuebles a los hijos se postula como una alternativa.

Actualmente en Catalunya el tipo impositivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, es del 10% frente los tipos impositivos de las Donaciones a hijos, mediante escritura pública, que van del 5% al 9% (en función del valor de lo donado).

Por último, hay que recordar que, en cualquiera de los dos casos (donación o compraventa), quien transmite el inmueble deberá tributar en su declaración de la renta, en concepto de ganancia patrimonial, puesto que ha generado unas plusvalías que provocan una alteración en su patrimonio. Asimismo, en ambos casos, la transmisión estará sujeta al Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana que deberá ser abonado por el transmitente o el donatario, en función de la naturaleza de la operación.

Es evidente que como la esperanza de vida es un hecho aleatorio, no es nada fácil determinar cual es la cifra mas ajustada para establecerla como pensión vitalicia. Esta claro, eso sí, que ha de tratarse de una cifra justa.

Uno de los criterios mas aconsejable es la renta resultante de dividir el valor de la finca por las anualidades que se considera vivirá la persona propietaria del inmueble objeto de la cesión, el número de años que se estimarán serán en función de la salud de la persona que se propone hacer el vitalicio.

Otra característica a tener en cuenta a la hora de hacer este vitalicio y que es generalmente la más habitual, es que la persona cedente siga viviendo en el inmueble y que si lo desea pueda arrendar algunas partes.

Es imprescindible a la hora de decidirse a realizar una transmisión de este tipo estar muy segura de la honradez del inversor con quien decidimos hacer la operación, para tener la máxima garantía en el cumplimiento de las obligaciones contraídas.

Si tiene alguna duda o quiere informarse, llámenos, Amat., le facilitará todas las explicaciones que necesite.

Respecto a la consulta comentar que des del punto de vista fiscal tendrá que declarar el beneficio patrimonial generado por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de la vivienda.

No obstante, si tiene intención de vender su vivienda habitual para adquirir otra podría:

Hacer uso de la exención por reinversión: esta ventaja fiscal permite a los contribuyentes que han decidido cambiar su vivienda habitual no tributar por el beneficio patrimonial derivado de la venta de la anterior vivienda, también habitual. Si se reinvierte toda la cantidad que se ha obtenido en la venta de su vivienda, no se tributará por este concepto. Si la reinversión es parcial sólo estará exenta la parte proporcional del incremento que corresponda con la cantidad invertida.

Hacer uso de la deducción por compra de la vivienda habitual: es decir, deducirse las cantidades satisfechas por la adquisición de la vivienda. A esta cantidad se le aplicaran los porcentajes de deducción y en todo caso no podrá sobrepasar la base máxima. Sin embargo, hay que tener muy presente que si la adquisición de la nueva vivienda habitual se ha producido con posterioridad al 31 de diciembre de 2012 ya no será aplicable la deducción por inversión de vivienda habitual.

Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en ella no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.

Por último, si es mayor de 65 años en el momento de proceder a la venta de su vivienda habitual, sepa que la posible ganancia patrimonial que se produzca estaría exenta de tributación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, según establece el artículo 33.4 del citado impuesto.

A finales de los años 80, se vivió una verdadera explosión de siniestros y un gran número de edificios de viviendas estaban afectados por graves patologías y vicios, que determinaron el derribo y reedificación o bien la simple sustitución de algunos elementos afectados que necesitaron a partir de aquel momento un seguimiento estricto del conjunto, mediante inspecciones periódicas.

Por tanto, dado la tipología del edificio, que como usted comenta fue construido en la década de los 70, le RECOMENDAMOS que pida un test de aluminosis (que se puede completar con un informe de diagnosis) y al mismo tiempo contacte con la comunidad de propietarios para informarse sobre las obres que se han hecho y las previsiones futuras, con tal de detectar cualquier problema de este tipo.

Dicho esto, es necesario diferenciar entre dos figuras: la aluminosis y el cemento aluminoso.

Puede ser que el piso no padezca aluminosis y el problema se encuentre en el hecho de que la estructura de la finca sea de cemento aluminoso, lo que puede implicar la necesidad de realizar actuaciones de mantenimiento y conservación, ya que el cemento aluminoso en determinadas condiciones genera problemas y se ha de preservar de la humedad. La estructura de este tipo de cemento es potencialmente un peligro si se dan las condiciones necesarias, pero cuando se detectan los problemas hay medidas para corregirlos con un éxito total. Por otra parte, se puede dar que el piso no presente estructura de cemento aluminoso, pero tenga una lesión estructural o de otro tipo, oculta, que haga el tema inapropiado y por tanto sea del todo recomendable no adquirir el inmueble

En cualquier caso, insistimos en la conveniencia de pedir la práctica del test de aluminosis y la necesidad de contactar con la comunidad y asegurarse de todo lo que puede afectar a la vivienda que ha de comprar, sobretodo tratándose de un edificio de mas de treinta años, aspecto que lo sitúa cronológicamente en el mismo momento constructivo que otros edificios que han presentado patologías importantes por el uso y degeneración por humedades del cemento aluminoso en sus estructuras.

Según establece el articulo 1295 del código civil: ninguno puede contratar en nombre de otro sin estar por este autorizado o sin que tenga, por ley, su representación y añade que “el contrato celebrado a nombre de otro de quien no se tenga autorización o representación legal será nulo” siempre que no se ratifique por la persona representada. Por tanto, le recomendamos que si realmente los otros propietarios no han intervenido en la formalización del contrato les reclame su ratificación.

Esto no quiere decir que el contrato no sea válido ya que fue concertado con uno de los propietarios que actuó en su nombre, sin perjuicio de las responsabilidades que se pueden derivar si la compraventa no se puede consumar por la falta de esta representación.

En muchas ocasiones, por problemas de desplazamiento no pueden asistir todos los propietarios a la firma de las arras. En estos casos se puede sustituir su representación por un poder de representación otorgado ante notario.

Se podía pedir la rescisión de una compraventa por lesión, cuando el valor en que se realizaba la compraventa era inferior en mas de la mitad del valor de mercado, esto se producía hace unos años, en bastantes ocasiones, sobretodo cuando el valor por el que se escrituraba era inferior al valor real, hoy día en que todos, al menos en Cataluña escritura por el valor real de la compra, no es posible que se dé esta figura jurídica.

A pesar de esto, es verdad que hay un caso en el que se puede dar la rescisión por lesión y es cuando se cede una vivienda a cambio de una renta vitalicia.

En cualquiera de los supuestos de cesión de vivienda por renta vitalicia, si la renta pactada multiplicada por los años de expectativa de vida de la persona cedente da un importe inferior a la mitad de lo que valdría el bien inmueble en el mercado, se podría pedir la rescisión, con absoluta independencia de los años que en realidad llegue a vivir la persona cedente y en este sentido hay una sentencia del Tribunal Supremo con fecha 18 de septiembre de 2006.

Hay muchas sentencias que reconocen la responsabilidad del arquitecto en la mala ejecución de las obres, considerando que en el arquitecto recae la responsabilidad de: diseño de la obra, planificación e inspección.

También dicen las sentencias que el arquitecto responde de los vicios de la dirección, le corresponde pues inspeccionar y controlar que la obra se ejecute de acuerdo con el proyecto por el creado y en caso de no ser así, tiene la obligación de tomar las medidas adecuadas.

Es cierto que es el arquitecto técnico quien tiene mas información del día a día de la obra, ya que su misión es controlar medidas, materiales instalados, detalles de acabados, etc. pero eso no quita que el arquitecto tenga también su parte de responsabilidad en tanto que es el máximo responsable de la obra y vigilante general de todo el proceso constructivo.

La actuación más correcta por parte de la agencia inmobiliaria es pedirle que firme una nota de encargo. Este documento, contrariamente a lo que piensan muchas personas, no sirve únicamente para garantizar el cobro de unos honorarios, sino que en este documento normalmente la agencia se compromete a hacer una serie de actuaciones, publicidad, comercialización, negociación… cuyo cumplimiento podrá exigir el vendedor. Este documento de nota de encargo o mandato tiene también el valor de ser la autorización para que la agencia pueda hacer publicidad del producto.

Se acepta judicialmente que se puedan pedir los honorarios sin tener la nota de encargo, disponiendo solamente de la autorización para hacer publicidad.

En el mundo inmobiliario, como en todos los que crecen rápidamente y a veces con poco rigor, no es extraño encontrar anunciados bienes inmuebles de los que no se tiene ninguna autorización de venta, ni tan solo se conoce a la propiedad. En estos casos los propietarios pueden emprender acciones legales, cosa que muchas veces no hacen por desconocimiento de que su inmueble aparece en una u otra revista o en un portal de Internet, anunciados por una empresa que ni tan solo conocen.

Como ya hemos puesto de manifiesto en diversas ocasiones, en el momento de abonar las arras para la compra de un inmueble hace falta exigir a la promotora o a la agencia inmobiliaria que intermedia y asesora la operación que ponga a disposición de la parte compradora la certificación del Registro de la Propiedad que acompañe el documento de arras que se firma y así queden claras y manifiestas las cargas que puedan existir de la finca.

En alguna ocasión puede suceder que entre este documento de arras y la firma de la escritura aparezca alguna carga más en el Registro. En estos casos se pueden dar dos circunstancias diferentes: una, que la parte vendedora no tenga conocimiento y por tanto ella quede tan sorprendida como la parte compradora, y la otra es que tuviera conocimiento y no hubiera informado a la parte adquiriente.

Lo más habitual es que se intente, dentro del plazo establecido en el documento de arras, solucionar esta situación, alargando si fuera necesario el plazo para otorgar la escritura de propiedad. Esto no quita, que si la parte compradora lo desea, puede requerir a la parte vendedora y pedirle la devolución doblada de las arras, siempre que el tema no se solucione en el plazo previsto en el documento firmado, basándose en un incumplimiento manifiesto de las condiciones contractuales.

En principio es legal y correcto, generalmente como la venta de pisos de obra nueva, al menos hasta ahora, si se ha realizado en el transcurso de la edificación, antes de que se otorgara la obra nueva y se redactaran los estatutos de la comunidad, es habitual incluir en el contrato de adquisición de la vivienda una cláusula genérica de aceptación de los futuros estatutos.

Normalmente los estatutos de la comunidad los redactan los promotores o sus servicios jurídicos pensando siempre en la manera de evitar problemas en las futuras relaciones entre vecinos o problemas relacionados con la utilización de elementos comunes. Normalmente la redacción de los estatutos consiste en poner por escrito lo que el sentido común dicta para una buena convivencia y para el buen uso de las instalaciones.

En algunas ocasiones, el promotor utiliza esta herramienta para reservarse a su favor algún beneficio, pero son casos muy esporádicos y de difícil solución.

Recientemente, en un caso que creemos que es de abuso por parte del promotor (reservarse una serie de instalaciones de los elementos comunes) el Tribunal Supremo dictaminó que los compradores podían haber conocido antes de la firma de la escritura esta circunstancia por lo que no ha habido abuso, sentencia de la cual nosotros discrepamos, ya que si bien lo podían haber conocido antes de la firma de la escritura, no les fue posible antes del contrato de compraventa.

Pues si que puede comprar la casa y organizarlo. Hay diversas formulas, pero la mas fácil y habitual es la de garantizar la cifra que se aplaza con una condición resolutoria, que es una figura jurídica que se utilizaba muy a menudo antes del boom inmobiliario de los últimos años y que creemos que hará falta recuperar para facilitar algunas operaciones. Consiste en reflejar en la escritura de compraventa la cantidad pendiente, el plazo en la que se hará efectiva y establecer una garantía real que es la condición resolutoria. Para poder utilizar esta figura jurídica se necesita evidentemente la aprobación y el consentimiento por una parte del vendedor y por otra parte de del banco por el que se ha tramitado la hipoteca.

¿Y por que se necesita la autorización del vendedor? Pues porque para el tiene una consecuencia importante aparte de aplazar el pago y es que habrá de posponer su crédito al del banco, el crédito hipotecario de los bancos son prioritarios a efectos de registro e imagínese si usted no cumpliera. Es evidente que el vendedor lo recuperaría, pero también recuperaría el piso y se quedaría con el crédito del banco.

De todas maneras en nuestra larga trayectoria profesional de 67 años en ninguna ocasión nos hemos encontrado en esta situación, ya que los compradores cumplen.

Si que es posible y más habitual de lo que generalmente se piensa, sobretodo cuando la casa se ha recibido de herencia familiar. En los años sesenta era habitual construir casas y no hacer escritura de obra nueva, ya que habitualmente se construía a partir de ahorros y no se necesitaba hipoteca; nadie pensaba en inscribirla, ya que la inscripción no era necesaria.

En la actualidad esto ya no es posible que suceda, pero lo cierto es que todavía perviven muchas situaciones anteriores y muchos propietarios no son conscientes de ello hasta que se plantean hacer una transmisión o una hipoteca.

¿Cómo se puede resolver? Para poderlo hacer hace falta obtener una serie de documentación. Por un lado, hace falta ver si en el catastro aparece la casa dada de alta y seguramente será así, porque durante muchos años registro y catastro han ido por caminos diferentes y cuando se hacían revisiones catastrales se daban de alta todas las fincas, estuvieran inscritas o no.

La documentación necesaria, dependiendo de las circunstancias de cada caso, es la siguiente: certificado del catastro donde aparece la superficie y la antigüedad de la finca; certificado del ayuntamiento donde constará también la antigüedad y sobretodo la no existencia de ningún expediente urbanístico en marcha; por último, hace falta, habitualmente, un certificado de algún arquitecto donde conste la descripción detallada de la finca.

Con toda esta documentación se puede otorgar la escritura de obra nueva y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

La rescisión por lesión es un derecho que tiene la parte vendedora transmisible a los herederos para exigir la nulidad de la operación de compraventa cuando el precio de la misma es inferior en más de la mitad a su valor en el mercado.

En el caso que nos expone, evidentemente con el incremento de precios que ha habido en el sector inmobiliario en los últimos años, es seguro que la diferencia de precio del inmueble desde el día en el que se firmó la opción y el día en el que se firmó la compraventa puede ser muy superior al criterio establecido para poder llevar a cabo la rescisión por lesión. Pero es evidente, que la operación se negoció, concretó y firmó hace cuatro años de acuerdo con los valores del momento y por tanto entiendo que no hay nada que reclamar, si realmente el valor era el adecuado en el momento de la firma de la opción.

Evidentemente, de acuerdo con lo establecido en el libro 5º del Código Civil Catalán, podría demandarlos por inmisiones intolerables, el problema principal es que es a usted a quien le corresponde probar esta situación, y ¿cómo puede hacerlo?

Seguramente usted durante estos años de molestias ha efectuado muchas denuncias delante del Ayuntamiento de Sant Cugat, seguro que a consecuencia de estas denuncias el Ayuntamiento ha abierto expediente sancionador, son estos expedientes los que le servirán como prueba a la hora de ir al juzgado, no valen los testimonios, dado que seguro que los mismos que lleve usted llevarán los demandados, esto es lo mas habitual. También se pueden aportar pruebas de acústica donde queden grabados los ladridos de los perros en diferentes ocasiones.

Este tipo de juicios se han convertido en muy habituales, lo que sucede en muchas ocasiones es que en el momento del juicio los demandados cambian los perros de lugar o se los quitan de encima, a pesar de esto la demanda puede continuar adelante y pasa a ser una reclamación por daños y perjuicios.

Tendremos que aclarar primero que no tenemos una nueva ley de arrendamientos urbanos, sino que la ley 4/2013 es una ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, por lo tanto ahora conviven con esta ley, la ley de arrendamientos de 1994 y la ley de arrendamientos de 1964, donde han quedado derogados artículos determinados pero subsisten otros.

Dicho esto a pesar de que habla de flexibilización y es cierto que es mucho más flexible, termina igualmente regulando algunos temas, como sería por ejemplo la duración mínima.

De hecho lo que ha hecho esta nueva ley se modificó el orden de prelación por lo que primero se tendrá en cuenta siempre el pactado entre las partes en el contrato, después lo que diga la ley de arrendamientos en su Título II y supletoriamente el código civil, cuando hasta ahora teníamos primero la ley, después el contrato y finalmente el código civil.

Todo esto sólo quiere decir una cosa, y es que el contrato pasa a ser a partir de ahora la pieza clave de toda la relación con el inquilino, ya no podremos pensar que ya nos lo arreglará la ley, si no lo hemos previsto en el contrato podemos tener graves disgustos.

Por lo tanto un buen contrato es la clave de todo futuro arrendamiento.