Ha tocat fons el mercat espanyol?
Fa unes setmanes que els mitjans de comunicació es qüestionen si encara culeja la crisi immobiliària a l’estat espanyol. De fet, durant l’últim mes, nosaltres mateixos ens em trobat amb aquesta pregunta formulada per col·legues, nacionals i internacionals, del sector: ha tocat fons el mercat espanyol?
En la nostra opinió el mercat en general ja ha tocat fons, tot i que s’ha de tenir en compte que el seu comportament és molt diferent segons les zones. A ciutats com Madrid i Barcelona o algunes zones de costa, el mercat ja va tocar fons a principis del 2014.
La qüestió dels preus és totalment relativa a les zones, evidentment. Per exemple, dintre la mateixa ciutat de Barcelona l’evolució és molt diferent segons de quin barri es tracti. En els barris de més demanda de la ciutat s’ha començat el 2015 amb poc estoc disponible i, segurament, això ha fet pujar els preus més ràpidament del que s’esperava.
També s’ha de tenir en compte que en algunes zones els preus són anòmalament baixos ja que es van reajustar molt per absorbir un gran estoc i, pot ser amb la millora de les vendes, el percentatge d’increment de preu és alt els primers anys de recuperació, però això no vol dir que aquesta tendència s’hagi de mantenir.
Creiem que de mitja els preus poden pujar entre un 2% i un 3%. En zones molt determinades amb poc estoc i molta demanda hem vist durant l’últim any increments per sobre del 10%, tot i que són excepcions.
Aquest canvi de tendència el vam començar a veure al 2014 als mercats amb els que treballàvem habitualment on vam notar un increment molt significatiu de vendes respecte al 2013. El número d’operacions fetes va augmentar de forma molt significativa, per sobre del 50% en número d’operacions i per sobre del 15% en volum.
Tot i que a Amat Immobiliaris estem especialitzats en el mercat de Barcelona i la seva àrea perifèrica residencial, en aquest augment ha estat molt significativa la compra per part de capital estranger ja des del 2011 i que a nosaltres ens suposa gairebé un 50% de totes les compres.
Històricament a les illes o costes espanyoles, sempre hi ha hagut molt comprador estranger, però on ha canviat significativament durant els últims 5-6 anys ha estat a les ciutats. A algunes com Madrid i, sobretot, Barcelona, el comprador estranger avui ja té un pes significatiu en el mercat immobiliari. Les dades diuen que al 2014 entre un 12% i un 13% del mercat immobiliari espanyol van ser compres d’estrangers.
Les nacionalitats dominants de compradors canvien molt en funció de les zones. A nivell global els compradors britànics, francesos, russos, alemanys, belgues i escandinaus dominen el mercat. Al 2014, en el nostre cas, russos i nord-africans van ser els més freqüents. Addicionalment a aquestes, d’altres nacionalitats van ser els francesos, belgues, britànics i xinesos.
L’origen dels compradors també va canviant segons factors internacionals. Els últims anys els compradors dominants havien estat els russos però ja fa quasi un any que tenen menys presència. Segurament al llarg de 2015, en canvi, tant britànics com suïssos, xinesos i nord-americans tindran més poder adquisitiu degut a l’evolució del canvi de les seves monedes respecte al euro.
Guifré Homedes
Director Oficina
